（2011）浙嘉民终字第565号
裁判日期: 2012-03-06
公开日期: 2015-12-30
案件名称
浙江××有限公司与嘉善××塑料制品厂合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省嘉兴市中级人民法院
所属地区
浙江省嘉兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
浙江××有限公司,嘉善××塑料制品厂
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十三条第一款，第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）浙嘉民终字第565号上诉人（原审原告）：浙江××有限公司。住所地：嘉善县××××号。法定代表人：王甲。委托代理人：薛某某。被上诉人（原审被告）：嘉善××塑料制品厂。住所地：嘉善县××××号（北起第一幢）。代表人：王乙。委托代理人：朱某。上诉人浙江××有限公司（以下简称得××公司）为与被上诉人嘉善××塑料制品厂（以下简称华欣××厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉善县人民法院（2011）嘉善民初字第1327号民事判决，向本院提出上诉。本院于2011年11月7日受理后，依法组成合议庭，于2011年12月19日公开开庭进行了审理。上诉人得××公司的委托代理人薛某某，被上诉人华欣××厂的委托代理人朱某，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理认定：2010年7月21日，华欣××厂支付购买得××公司工业用地（地号为101-34-5地）的“订金”300000元，同时约定“具体付款方式按买卖合同为定”。2010年9月16日，双方当事人签订《厂房租赁合同》一份，约定得××公司将位于嘉善县魏塘街道魏中路西侧得满制衣对面新厂第一栋，建筑面积35059.9㎡的厂房租赁给华欣××厂使用，租赁期限自2010年9月6日至2013年9月5日，租金每月27083元，一年325000元。同时双方确认得××公司已于2010年7月16日将涉案厂房交付华欣××厂使用，租金同意从2010年9月6日开始计算；并约定华欣××厂于7月21日支付得××公司的300000元的款项，作为租赁合同半年的租金及保证金；在二年内，双方当事人依照国家法律程序如能完成买卖合同，上项的保证金及租金款项退还华欣××厂；在二年内，若双方当事人未能完成买卖合同，则按照租赁合同履行合约。另查明，至2011年5月，华欣××厂占用涉案厂房发生的水电费为181146.62元，均由得××公司垫付。2011年1月19日，华欣××厂法定代表人由王丙变更为王乙。2011年7月4日，得××公司以华欣××厂不支付第二期租金和经营期间9个多月的水电费用，且未经得××公司同意在承租的厂区内进行违章搭建，构成违约为由，诉至原审法院。请求判令华欣××厂支付租金81249元及违约金36968.3元（暂计至2011年6月6日，共延期支付租金3个月）、支付水电费181146.62元（暂计至2011年5月，共9个月），立即拆除在所承租厂区内搭建的建筑物，解除双方的租赁合同，得××公司不返还华欣××厂保证金137500元。华欣××厂在原审中答辩称：2010年9月16日双方虽然签订了租赁合同，但是该合同的签订是为了厂房的转让，华欣××厂已向得××公司支付了300000元的转让款；涉案租赁协议是附条件的，2年内如果厂房买卖成功，租赁协议就不存在，若在2年内不能完成厂房的转让，双方才按照租赁协议履行权利义务，现在租赁合同尚未履行。请求驳回得××公司的诉讼请求。原审法院审理认为：法律规定，当事人对合同的效力可以约定附条件，附生效条件的合同，自条件成就时生效。结合本案，双方当事人约定租赁合同生效的条件是2年内双方未能完成买卖合同的情况下，自双方2010年9月16日对上述约定签字后至今未满2年，也不排除双方在尚余的时间内完成买卖合同的可能性，故租赁合同的生效条件未成就，得××公司按照租赁合同要求华欣××厂支付租金及违约金，拆除搭建建筑物、解除租赁合同及不返还华欣××厂保证金的请求，不予支持。得××公司为华欣××厂垫付的华欣××厂占用涉案厂房期间产生的水电费应由华欣××厂承担，华欣××厂亦表示愿意承担，对得××公司的该诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条之规定，判决：一、华欣××厂于本判决生效之日起五日内支付得××公司计至2011年5月共9个月的水电费181146.62元；二、驳回得××公司其他诉讼请求。如果华欣××厂未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7853元，减半收取3927元，财产保全费1520元，合计5447元，由得××公司负担3188元，华欣××厂负担2259元。判决宣告后，得××公司不服，向本院提出上诉称：涉案租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且处于实际履行阶段，华欣××厂实际占有使用了承租的厂房，有义务按照合同约定支付租金。租赁合同所附条件是不成立的，无法对租赁合同的生效构成障碍。即使租赁合同所附条件成立，因双方之间已不可能继续进行厂房买卖，故应该按照租赁合同履行。原审法院未对租赁合同的效力问题作出正确的评判，未对租赁合同的实际履行作出认定，判决错误。请求撤销原判，依法改判支持得××公司一审提出的诉讼请求。华欣××厂在二审中答辩称：双方当事人之间的租赁合同附有条件，现条件未成就，合同尚未履行。请求驳回上诉，维持原判。二审中双方当事人均未提供新的证据。经审理，本院除对原审法院认定的事实予以确认外，另认定：华欣××厂在使用租赁物过程中，在厂区办公楼的顶上用彩钢板搭建了一钢棚。本院认为：双方当事人之间订立的《厂房租赁合同》以及《合同附件》，内容合法，意思表示真实。根据《合同附件》第1项所作“甲方已于2010年7月16日将涉案厂房交付乙方使用，租金同意从2010年9月6日开始计算”，以及第2项所作“乙方于7月21日支付得××公司的30万元的款项，作为租赁合同半年的租金及保证金”之约定，可以确定得××公司已于2010年7月16日将厂房交付华欣××厂使用，租金已从2010年9月6日开始计算，华欣××厂已向得××公司交付了租赁保证金，并支付了半年的租金，因此，应认定该租赁合同自订立日，即2010年9月16日已经开始履行。《合同附件》第3项所作“在二年内，甲、乙双方依照国家法律程序如能完成买卖合同，上项的保证金及租金款项退还乙方”之约定，属于对《厂房租赁合同》的效力附解除条件，应理解为自厂房租赁合同订立后的2年内，如果双方当事人就租赁厂房的买卖交易成功，则《厂房租赁合同》解除，得满制衣厂收取的保证金和半年租金退还给华欣××厂。因得××公司已经履行将租赁物交付华欣××厂使用的主要合同义务，华欣××厂也已交付租赁保证金并支付了半年租金，故《合同附件》第4项所作“在二年内，若甲、乙双方未能完成买卖合同，则按照租赁合同履行合约”之约定，应理解为在双方完成涉案厂房的买卖交易之前，自订立厂房租赁合同之日起最长不超过2年的时间内，华欣××厂履行支付其余应付租金的义务处于中止状态。如2年内双方就厂房的买卖交易不能成功，则华欣××厂支付租金的义务继续履行，2年内其余应付租金在2年期限届满时也应一并支付给得××公司。原审认定涉案《厂房租赁合同》附有生效条件错误。华欣××厂根据租赁合同占有使用得××公司的厂房过程中，势必产生水电费用。双方签订的租赁合同中对水电费的支付时间虽未有明确约定，但得××公司已为华欣××厂垫付，在得××公司催讨后，华欣××厂理应及时将水电费用支付给得××公司。华欣××厂对所欠水电费用的数额并无异议，双方当事人对厂房买卖事宜至今未达成一致，以及得××公司提起诉讼，均不能成为华欣××厂拖延支付水电费用的正当理由。自2010年7月16日至2011年5月，华欣××厂所欠水电费用已达18万余元，至今数目已更加可观，足以影响得××公司合同目的的实现，故双方当事人所签《厂房租赁合同》，以及时解除为宜。当然，双方为补充《厂房租赁合同》内容所签订的《合同附件》，也应一并解除。合同解除后，除了支付所欠水电费用以外，华欣××厂在合同解除前占有使用厂房期间产生的租金，其也应一并支付给得××公司，否则构成不当得利。第一期6个月租金162500元华欣××厂在合同签订时已支付，得××公司请求华欣××厂支付第二期中的前3个月租金81249元，理由成立，本院予以支持。如前所述，在租赁合同解除前，得××公司支付剩余租金的义务处于中止状态，故其逾期支付租金，有正当理由，不构成违约。得××公司请求华欣××厂延期支付租金3个月的违约金的请求，没有事实依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款规定：承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。本案中，华欣××厂在厂房办公楼的顶上搭建彩钢棚，无证据证明已征得得××公司的同意，得××公司请求华欣××厂拆除，于法有据，本院予以支持。至于得××公司提出的判令其不返还华欣××厂保证金的问题，不符合请求权的法律特征，而属于抗辩权范畴，在华欣××厂请求得××公司返还保证金时，其才可以提出抗辩。本案中因华欣××厂未反诉请求得××公司返还保证金，故该保证金应否返还，本案中不能作出处理。综上，得××公司请求判令解除双方之间的租赁合同，华欣××厂拆除彩钢棚、支付至2011年5月的水电费、和第二期中的3个月租金的诉讼请求成立，本院予支持。原审判令华欣××厂支付得××公司水电费正确，但对涉案厂房租赁合同所作至今未生效的认定错误，本院予以纠正。解除涉案《厂房租赁合同》和《合同附件》，系本院综合二审时既存的各项事实作出，不能认为一审对此裁判错误。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第（三）项，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条、第二百二十三条第二款之规定，判决如下：一、维持原判第一项，即“被告嘉善××塑料制品厂于本判决生效之日起五日内支付原告浙江××有限公司计至2011年5月共9个月的水电费181146.62元”部分判决；二、撤销原判第二项即“驳回原告浙江得满制衣限公司其他诉讼请求”部分判决，以及诉讼费用负担部分判决；三、解除双方当事人2010年9月16日签订的《厂房租赁合同》以及《合同附件》；四、嘉善××塑料制品厂于本判决生效之日起五日内支付浙江××有限公司租金81249元；五、嘉善××塑料制品厂于本判决生效之日起五日内拆除在承租厂区办公楼顶搭建的彩钢棚；六、驳回浙江××有限公司其余诉讼请求。如果华欣××厂未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7853元，减半收取3927元，财产保全费1520元，合计5447元，由得××公司负担2175元，华欣××厂负担3272元；二审案件受理费5136元，由得××公司负担2003元，华欣××厂负担3133元。本判决为终审判决。审 判 长 杨迪虎审 判 员 谭 灿代理审判员 陈 远二〇一二年三月六日书 记 员 阮美琴 来源：