（2012）唐民三终字第90号
裁判日期: 2012-03-06
公开日期: 2014-08-21
案件名称
齐学刚与唐海县建兴房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省唐山市中级人民法院
所属地区
河北省唐山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
齐学刚,唐海县建兴房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
河北省唐山市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）唐民三终字第90号上诉人（原审原告）齐学刚。被上诉人（原审被告）唐海县建兴房地产开发有限公司，住所地唐海镇文化街2号。法定代表人赵少朋，该公司董事长。委托代理人郑卫平。委托代理人李香民，河北李香民律师事务所律师。上诉人齐学刚因商品房预售合同纠纷一案，不服河北省唐海县人民法院（2011）唐民初字第644号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。经审理查明：2007年1月21日，齐学刚与唐海县建兴房地产有限公司因出售商品房事宜签订《协议书》一份，约定：2、坐落位置：唐海县通北小区二期工程6号楼（即通北三期）东1门102室；3、建筑面积：图纸面积116.99平方米，产权面积以实际测量为准；5、合同价款1418元／平方米，房价总额按实际测量的产权面积X平方米单价计算；6、支付方式：现金；7、支付时间：甲方（即唐海县建兴房地产开发有限公司）按施工进度通知交款，同时签订售房合同；9、交房时间：2007年10月31日；11、此协议为临时协议，至正式售房合同签订之日起临时协议自动失效。2009年4月28日，唐海县建兴房地产开发有限公司企业改制。齐学刚与唐海县建兴房地产开发有限公司未签订正式售房合同。2010年5月24日，唐海县建兴房地产开发有限公司将唐海县通北小区二期工程6号楼东1门102室交付给齐学刚，建筑面积为122.73平方米，现齐学刚已入住该房。经唐海县建兴房地产开发有限公司电话通知，齐学刚向唐海县建兴房地产开发有限公司交付购房款198577.14元，唐海县建兴房地产开发有限公司2010年6月1日为齐学刚开具发票。2010年4月1日，齐学刚交付其他费用1300元。2010年5月24日齐学刚交付房款差额8959.72元。至此，齐学刚共交付全部购房款198577.14元、储藏室价款30134元及其他费用10259.72元。按齐学刚所购房屋建筑面积122.73平方米计算，单价为1618元／平方米，比2007年1月21日双方签订的《协议书》约定单价每平方米增加200元。2010年5月24日，齐学刚、唐海县建兴房地产开发有限公司签订《通北二期6#楼住宅补充协议》，约定：本工程卫生间、厨房及其暖气本次买受人按照自己意愿装修不破坏内部结构及防水层等方面考虑，出卖人不再铺砌瓷砖和安装暖气，节省下的费用从耐久和美观的考虑，电梯增加安装大理石门套。另查明，2006年至2007年唐海县商品楼的平均单价最低为2446元／平方米。以上事实有双方当事人陈述、协议书、补充协议及交款单据等证据予以证实。原审法院认为：齐学刚、唐海县建兴房地产开发有限公司双方虽于2007年1月21日签订了临时《协议书》，签订协议时的市场价格明显高于协议约定价格，属显失公平，且实际履行该协议发生在唐海县建兴房地产开发有限公司改制后，即在2009年7月至2010年5月期间，此时建筑成本更为提高，在按原协议约定的单价履行，对唐海县建兴房地产开发有限公司来说显失公平，且对于变更合同内容是否必须采用书面形式，法律并无明文规定，唐海县建兴房地产开发有限公司有权要求对协议约定单价进行变更，双方虽未就此订立书面协议，但齐学刚已按变更后的单价（每平方米增加200元）实际履行了协议，应属对唐海县建兴房地产开发有限公司变更协议价款的默示同意，唐海县建兴房地产开发有限公司不存在多收房款的事实。因此对于齐学刚要求唐海县建兴房地产开发有限公司返还多收房款23998元的诉讼请求，不予支持。就齐学刚所诉唐海县建兴房地产开发有限公司所交房屋没有取暖设施，厨房、卫生间未镶瓷砖的问题，因齐学刚、唐海县建兴房地产开发有限公司于2010年5月14日已达成补充协议并已履行，且齐学刚未提供证据证明该补充协议存在欺诈、胁迫等情况，应认定该补充协议合法有效，对于齐学刚要求唐海县建兴房地产开发有限公司赔偿该部分损失10000元的诉讼请求，不予支持。就齐学刚所诉唐海县建兴房地产开发有限公司实交房屋面积与协议约定面积不符，要求唐海县建兴房地产开发有限公司承担超出协议约定面积3平房米的房屋价款4433.32元的问题，因2007年1月21日的《协议书》对房屋建筑面积明确约定为“图纸面积116.99平方米，产权面积以实际测量为准”，该约定应理解为图纸面积仅为一个理论估算数值，不能作为齐学刚主张面积误差的依据，因此对于齐学刚的该主张，不予支持。齐学刚所诉唐海县建兴房地产开发有限公司迟延交房给其造成经济损失37500元及唐海县建兴房地产开发有限公司就储藏室向其多收价款21905.1元理据不足，不予支持。故判决：驳回原告齐学刚诉讼请求。案件受理费2600元，由原告齐学刚负担。判后，齐学刚不服上诉到本院，主要上诉称：1、一审法院认定上诉人与被上诉人签订的协议书属于显失公平错误；2、被上诉人建兴房地产开发公司应当向上诉人承担迟延交房的损失，按照同等房屋的出租收益确定；3、被上诉人返还上诉人单方涨价200元多收取的房款及超出约定面积3%的房款，请求撤销一审判决，依法改判。被上诉人答辩认为，1、上诉人与被上诉人间不存在合同关系，虽然一审判决认定但对合同效力不认可；2、对于涨价的200元，政府明确规定每平米收取200元担负房屋所得税和营业税等税额，且上诉人交付房屋未提出任何异议已实际入住，应当视为上诉人认可，即使增加200元也低于市场价值；2、对于迟延交房损失，2006年、2007年签订协议时，上诉人并没有交付房款，2009年改制后被上诉人才开始建房，双方只存在2009年后的口头协议，故迟延交房损失不应当承担，请求驳回上诉，维持原判。本院认为：上诉人齐学刚与被上诉人唐海县建兴房地产开发有限公司临时协议书约定的市场价格，因协议实际履行过程中建筑成本等因素的提高，致使合同产生情势变更的情形，就此被上诉人唐海县建兴房地产开发有限公司虽未订立书面协议，但上诉人齐学刚已经按照变更后的单价即每平米增加200元实际履行，该行为应当视为对变更价款的默示同意，故上诉人齐学刚返还涨价房款的主张，本院不予支持。关于上诉人齐学刚诉称的迟延交房损失，因协议的实际履行发生在被上诉人改制之后，且2010年4月1日、2010年5月14日，上诉人齐学刚经被上诉人唐海县建兴房地产开发有限公司通知相继交付购房款及相应费用，故应当视为上诉人齐学刚对原房屋交付时间变更的默认，故一审判决驳回诉讼请求并无不妥。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2245元，由上诉人齐学刚负担。本判决为终审判决。审判长 李 岩审判员 刘玉秋审判员 苗立柱二〇一二年三月六日书记员 高扬扬 关注公众号“”