（2012）深中法房终字第65号

裁判日期: 2012-03-05

公开日期: 2015-11-30

案件名称

深圳市梦圆皇宫管理顾问有限公司与深圳市宝斯达实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷民事判决书

法院

广东省深圳市中级人民法院

所属地区

广东省深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2012）深中法房终字第65号上诉人（原审被告、反诉原告）深圳市宝XX有限公司，住所地深圳市XX区XX路XX栋XX楼XX室，组织机构代码：7XX4。法定代表人于某某，董事长。委托代理人罗某某，广东XX律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）深圳市梦XX有限公司，住所地深圳市XX区XX路XX号XX楼XX层，组织机构代码：7XX6。法定代表人黄某某，董事长。委托代理人安某某，广东XX律师事务所律师。上诉人深圳市宝XX有限公司（以下简称宝XX公司）与被上诉人深圳市梦XX有限公司（以下简称梦XX公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2011）深福法民三初字第1395号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，2011年3月25日，梦XX公司（承租方）与宝XX公司（出租方）签订了一份《租赁意向书》，约定梦XX公司愿以以下租赁条件租赁XX大厦3楼西面01、02、03、04号房屋，物业用途为商业，建筑面积为1460平方米，单位月租金为125元（不含税），租期为8年，交楼期为正式合同签订后的7个工作日内，装修免租期为2个月。为表示诚意，该意向书签署之日，由承租方预付10万元订金给出租方，签署合同租赁日期从2011年3月28日起算，10万元订金在签署完正式的租赁合同后自动转为租赁押金。若不能以上述条件达成一致协议的，承租方可以放弃租赁，出租方退还10万元订金给承租方。若出租方同意了上述条件，而承租方单方毁约的，10万元订金出租方不予返还。2011年3月26日，梦XX公司支付了10万元订金，宝XX公司出具了收款收据。2011年4月9日，宝XX公司向梦XX公司发出一份《关于签署租赁协议的催促函》，函称，依据双方签署的“租赁意向书”，双方应于2011年3月28日签署正式租赁协议，但梦XX公司至今未签署。梦XX公司须在2011年4月11日下午4时前与宝XX公司联系并签署正式租赁协议，如逾期，梦XX公司、宝XX公司双方原协议《租赁意向书》将自行解除，宝XX公司收取的10万元订金将予以没收，而对于其他损失，宝XX公司将依法进一步索赔。2011年4月12日，宝XX公司向梦XX公司发出一份《关于签署租赁协议的再次催促函》，函告梦XX公司，因梦XX公司拒不签收《关于签署租赁协议的催促函》，故梦XX公司再次发送催促函件，请在梦XX公司收到该函后1天内与宝XX公司联系并签署正式租赁协议，其他内容与前述催促函相同。2011年4月13日，梦XX公司向宝XX公司发出《关于签署租赁协议的回函》，函称，宝XX公司发来的“关于签署租赁合同的函”已收悉。双方就租赁合同的其他条款均已谈妥，唯有建筑面积、实用率数据存在问题，经工程师实际测量，实用面积只有629平方米，按照宝XX公司所称的55%的实用率计算，建筑面积只有1144平方米，与宝XX公司所称1460平方米相差太大，后梦XX公司再次到相关部门调查核实情况，得到开发商的数据，建筑面积为911.32平方米，套内面积660.31平方米，实用率72%。梦XX公司希望宝XX公司在4月18日前能以实际面积660平方米，双方约定的实用率55%，建筑面积1200平方米来签署租赁合同，逾期，梦XX公司将要求宝XX公司退还10万元订金。2011年5月5日，梦XX公司委托广东XX律师事务所向宝XX公司发出一份《律师函》，函告宝XX公司：因宝XX公司拟出租的房屋，其建筑面积远远小于意向书所表述的1460平方米，且宝XX公司无法提供相应的证明，同时，宝XX公司也拒绝提供对上述房屋所享有的所有权或出租权利证明，因此梦XX公司提出撤销《租赁意向书》，并要求宝XX公司在收到律师函5个工作日内退还梦XX公司已支付的订金10万元。2011年5月9日，宝XX公司向梦XX公司发出《关于签署租赁协议的最后回复函》，函称，双方确认以实际面积660平方米，实用率55%，建筑面积1200平方米来签署租赁协议，望梦XX公司在5月10日前与宝XX公司联系并签署租赁协议。2011年5月12日，宝XX公司向梦XX公司发出一份《回复函》，函称，宝XX公司于2011年5月9日与梦XX公司协商，但梦XX公司明确回复不予签订租赁协议。宝XX公司现解除与梦XX公司签署的《租赁意向书》，宝XX公司收取的10万元订金予以没收，对于梦XX公司给宝XX公司造成的一切损失，宝XX公司将依法进一步索赔。另查，2010年12月7日，宝XX公司与案外人深圳市农科房地产开发有限公司签订了两份《深圳市房屋租赁合同书》，该两份合同在深圳市XX区房屋租赁管理局登记备案，合同约定深圳市农XX有限公司将涉案房屋出租给宝XX公司使用，租赁期间，经深圳市农XX有限公司书面同意，宝XX公司可凭该同意转租的书面证明到房屋租赁主管机关办理登记（备案）手续。备案号为福0XX5合同约定出租的房屋为XX大厦3层02、03、05-09，租赁房屋用途为办公；编号为福0XX6合同约定出租的房屋为XX大厦3层01、10-16，租赁房屋用途为商业（不经营中餐、KTV和足浴），未经深圳市农XX有限公司书面同意宝XX公司不得将租赁房屋用于其他用途。涉案房屋的权利人为深圳市农XX有限公司，涉案房屋办理了初始登记，但是没有办理分户登记。梦XX公司表示在签订租赁意向书时，梦XX公司、宝XX公司双方并没有测量过涉案房屋的实际面积，宝XX公司也一直未提供权利人证明给梦XX公司，使梦XX公司的营业执照无法办理，直至庭审之日梦XX公司才知道转租的房屋用途是有所限制的，转租权利也是被限制的，房屋房号（3层04房）也无法对应。宝XX公司对此予以否认，表示双方在签订租赁意向前就已看过涉案物业，实际测量过建筑面积为1460平方米，也与房屋产权人见面商讨过，关于租赁用途及房屋的建筑面积双方都进行过确认，对于梦XX公司办理营业执照的问题，房屋产权人是可以配合办理的。《租赁意向书》中的房屋编号与宝XX公司和深圳市农XX有限公司签订的房屋租赁合同中房号不一样，但房间是同一个房间，《租赁意向书》中的房号是宝XX公司自己重新编的。以上事实，有《租赁意向书》、《关于签署租赁协议的催促函》、收款收据、《关于签署租赁协议的再次催促函》、《深圳市房屋租赁合同书》、《关于签署租赁协议的回函》、《律师函》、《关于签署租赁协议的最后回复函》、《回复函》、房地产证、开庭笔录等证据为证。梦XX公司在原审诉讼时请求判令：1、撤销梦XX公司与宝XX公司于2011年3月25日签署的《租赁意向书》；2、宝XX公司向梦XX公司返还10万元；3、宝XX公司承担本案诉讼费用。宝XX公司在原审反诉时请求判令：1、宝XX公司没收梦XX公司订金10万元；2、梦XX公司赔偿宝XX公司经济损失365000元；3、梦XX公司承担本案全部诉讼费用。原审法院认为，梦XX公司、宝XX公司签订的《租赁意向书》是双方当事人真实意思的表示，未违反法律、法规的禁止性规定，是有效合同，双方当事人应全面履行自己的义务。梦XX公司要求撤销该《租赁意向书》无法律依据，原审法院不予支持。该《租赁意向书》是附条件的合同，若不能满足承租方的条件，承租方可放弃租赁。依据2011年5月9日宝XX公司向梦XX公司发出《关于签署租赁协议的最后回复函》，宝XX公司承认涉案房地产实际面积660平方米，按实用率55%计算，建筑面积为1200平方米。而《租赁意向书》约定的租赁面积为1460平方米；依据宝XX公司与案外人深圳市农科房地产开发有限公司签订的备案号为福0632865《深圳市房屋租赁合同书》，时代科技大厦3层02、03、05-09号租赁房屋用途为办公。而《租赁意向书》约定的用途为商业。综上，因租赁房地产实际建筑面积及用途与《租赁意向书》约定的条件不符，承租方梦XX公司可以放弃租赁。因此，梦XX公司要求宝XX公司返还租赁意向订金10万元，符合合同及法律的规定，原审法院予以支持。宝XX公司要求没收梦XX公司订金10万元及要求梦XX公司赔偿经济损失365000元的反诉请求，无合同及法律依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决：一、宝XX公司应于本判决生效之日起10日内返还梦XX公司租赁意向订金10万元；二、驳回梦XX公司的其他诉讼请求；三、驳回宝XX公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元（已由梦XX公司预交），减半收取2900元，财产保全费1520元（已由梦XX公司预交），共4420元，由梦XX公司承担。上诉人宝XX公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、请求二审法院撤销深圳市福田区人民法院作出的（2011）深福法民三初字第1395号民事判决；2、请求二审法院支持宝XX公司在一审中的反诉请求，判令宝XX公司没收梦XX公司订金人民币100000元，并梦XX公司赔偿宝XX公司经济损失人民币365000元；3、请求法院判决由梦XX公司承担本案上诉费用。其上诉依据的事实和理由为：宝XX公司因与深圳市梦XX皇宫管理顾问有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2011）深福法民三初字第1395号民事判决，现向贵院提出上诉，上诉理由如下：一、一审法院对涉案房产的面积不符问题认定不清。宝XX公司与梦XX公司在2011年3月25日签订《租赁意向书》之前，梦XX公司已经就租赁涉案房产事宜与宝XX公司进行了多次协商，双方都对该房产面积进行了测量，《租赁意向书》上所示1460平米的建筑面积正是双方测量后达成一致的数据。后梦XX公司提供的开发商关于涉案房产建筑面积为1200平米的数据，是没有把公摊面积等计算在内的，经宝XX公司的解释，梦XX公司也是认可了开发商的数据与实际测量数据的差异原因。而且宝XX公司2011年5月9日给梦XX公司的回复函里已经明确同意按照开发商的数据即1200平米的建筑面积来签订合同，所以梦XX公司提出房屋面积不符的问题根本就不存在。二、一审法院关于涉案房屋用途的变更事宜认定错误。梦XX公司提出宝XX公司与深圳市农科房地产开发有限公司签订的备案号为福0632865的《深圳市房屋租赁合同书》中对时代科技大厦3层02、03、05—09号租赁房屋用途为办公，而在《租赁意向书》中约定的用途为商业。宝XX公司在与梦XX公司就租赁事宜协商的过程中，梦XX公司看过宝XX公司与深圳市农科房地产开发公司的合同，并未对房屋的用途提出异议。在之后宝XX公司、梦XX公司及深圳市农科房地产开发公司的三方谈判中，梦XX公司也未就房屋的用途提出任何异议，说明梦XX公司已经就涉案房产的用途与宝XX公司达成一致。而且宝XX公司已经在回复函中向梦XX公司保证提供办理租赁合同备案所需转租许可手续，但梦XX公司还是以此为由拒不同意签订正式租赁合同。综上所述，梦XX公司以面积和用途与《租赁意向书》约定的条件不符来拒绝与宝XX公司签订正式租赁合同完全是梦XX公司恶意磋商的借口，梦XX公司违背诚信，严重损害了宝XX公司的合法权益。宝XX公司为了维护自己的合法权益，特具状贵院，请求依法判决。另补充，宝XX公司从开发商处承租的是涉案房产第三层整层，因为开发商比较忌讳“4”，所以没有这个房号。宝XX公司为了方便转租对承租房产进行了分割，详见证据6。宝XX公司与梦XX公司签订租赁意向书之前，双方看房，进行了测量，面积为1460平方米，并就转租、用途等事宜与开发商见面，开发商表示同意配合。梦XX公司在确认以上情况后才与宝XX公司签订了租赁意向书。之后梦XX公司觉得租金贵了，要求宝XX公司降低租金，宝XX公司不同意，梦XX公司就不同意签订正式的租赁协议，宝XX公司反复催促，梦XX公司说要以建筑面积1200平方米来签订，这样比原来少了200多平方米，每月租金大约为3万元，梦XX公司的目的还是降低租金，见梦XX公司提交的证据3。宝XX公司认为梦XX公司的要求不合理，应当以实际测量为准，双方僵持，梦XX公司就委托律师发函，要求撤销意向书并取回定金，宝XX公司看房屋闲置，怕继续拖下去。上诉请求、其他上诉理由与上诉状一致。被上诉人梦XX公司答辩称，1．关于涉案房产的面积问题，宝XX公司的陈述是不符合事实的。《租赁意向书》是一种“意向”表示，是以出租方承诺的条件为基础的愿望。在达成这一意向之前，双方并没有共同测量面积。因为鉴于一般商业信用，意向阶段无需实地测量。我方是在达成意向之后进行核实时，发现宝XX公司的承诺是虚假的，宝XX公司拟提供的房产建筑面积远远达不到之前所承诺的1460平方米。仅就面积而言，我方已经无法实现租赁房产的目的。2，关于涉案房产的用途问题，宝XX公司称我方看过房屋所有人的租赁合同并来提出异议，这一说法是不属实的。处于对商业信用最一般的信赖，起初我方是相信其能够提供“商业”用途的房产的。在签署意向书后，为了进一步确认，我方一直在要求宝XX公司提供房屋产权证明及房屋所有权人与宝XX公司签署的租赁合同，但是宝XX公司拒绝提供，直至一审庭审时才得以确认——该房产的用途是“办公”，而非“商业”！这显然与我方的经营目的不符，租赁意向书所约定的“商业用途”显然无法兑现。3．通过一审审理，对双方争议的主要事实作出了确认，拟出租房产的房号、房产面积、房产用途均与意向书不符，而且查明该房产未经房产权利人书面同意禁止转租。宝XX公司在明知上述事实的情况下，虚假承诺，与我方签署意向书，这属于商业欺诈的行为!法院应当作出对其不利的判决。4．我方认为，一审判决认定事实不存在错误，判决宝XX公司退还10万元订金符合常瓒、法理。因此我方希望上级法院当庭驳回宝XX公司的诉求，维持原判。另外补充：宝XX公司提到了一个新的问题，即在这个过程中梦XX公司要求降低租金，我方从来没有要求降低租金。本院经审理查明，原审法院已查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，宝XX公司与梦XX公司签订的《租赁意向书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照履行自己的义务。合同约定，宝XX公司出租的房屋物业用途为商业，建筑面积为1460平方米。若不能以上述条件达成一致协议的，梦XX公司可以放弃租赁，宝XX公司退还10万元订金给梦XX公司。但根据宝XX公司向梦XX公司发出的《关于签署租赁协议的最后回复函》，宝XX公司承认涉案房屋实际面积为660平方米，按实用率55%计算，建筑面积为1200平方米。同时，根据宝XX公司与案外人深圳市农科房地产开放有限公司签订的备案号为福0632865《深圳市房屋租赁合同书》，时代科技大厦3层02、03、05-09号租赁房屋用途为办公。综上，涉案房屋实际建筑面积及用途与《租赁意向书》约定的条件不符，且宝XX公司与梦XX公司就此未达成一致意见。原审依据上述事实及合同约定判令宝XX公司退还梦XX公司订金10万元正确，本院予以维持。宝XX公司以其同意按照1200平方米的建筑面积签订合同、梦XX公司明知涉案房屋用途为办公为由请求没收梦XX公司10万元定金的主张，没有合同依据，本院不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确；宝XX公司的上诉理由不能成立，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币4045元，由上诉人深圳市宝XX实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　俞　红审　判　员　　龚　萍代理审判员　　唐　毅二〇一二年三月五日书记员（兼）　　刘尹琳