（2012）成民终字第388号
裁判日期: 2012-03-05
公开日期: 2014-06-20
案件名称
张羽铭、贺碧英与四川宏诚工程建设开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张羽铭,贺碧英,四川宏诚工程建设开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）成民终字第388号上诉人（原审原告）张羽铭。委托代理人郭骏，四川宿圣律师事务所律师。委托代理人徐莉，四川宿圣律师事务所律师。上诉人（原审原告）贺碧英。委托代理人郭骏，四川宿圣律师事务所律师。委托代理人徐莉，四川宿圣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）四川宏诚工程建设开发有限公司。住所地：四川省成都市成华区西林路***号*栋*单元*层***号。法定代表人刘婷婷，总经理。委托代理人张义兵，四川蜀都金丰律师事务所律师。上诉人张羽铭、贺碧英因与被上诉人四川宏诚工程建设开发有限公司（以下简称宏诚公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省金堂县人民法院（2011）金堂民初字第1874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年12月30日立案受理，依法组成合议庭，于2012年2月21日在四川省金堂县人民法院审判法庭公开开庭审理了本案。上诉人张羽铭及其委托代理人郭骏，上诉人贺碧英的委托代理人郭骏，被上诉人宏诚公司的委托代理人张义兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，张羽铭、贺碧英于2010年6月6日与宏诚公司签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定的主要内容为：出卖人宏诚公司，买受人张羽铭、贺碧英，电话：1388181****、1388198****，地址：四川省金堂县十里大道一段800号9楼县纪委；第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于金堂县赵镇金园街278号地块的国有土地使用权。该地块国有土地使用证号为赵镇国用（2007）第02132号，土地使用面积为29273.63平方米。出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房地名核准名称为维罗纳，建设工程规划许可证号为建字第51012120093001，建筑工程施工许可证号为510121200903120301，建设工程施工合同约定的开工日期为2009年2月25日，竣工日期为2010年2月25日。第二条商品房销售依据。预售商品房许可机关为金堂县房地产管理办公室，商品房预售许可证号为215。出卖人委托测绘该商品房面积的房产测绘机构是金堂县房屋面积测绘站。第三条买受人所购商品房的基本情况。该商品房位于金堂县赵镇金园街278号10栋2单元10楼3号，测绘建筑面积为116.51平方米，其中，套内建筑面积101.01平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积15.50平方米。买受人购买的商品房所在土地用途为商业住宅用地，土地使用年限自2007年7月9日至2073年10月27日止。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米3383.76元，总价款341794元。第五条付款方式及期限。买受人采用公积金贷款（成房担保公司担保）付款。第九条逾期付款责任。按照逾期时间，分别处理：1、逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。2、逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同时，买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金。第十条交付条件。出卖人应当在2010年8月18日前向买受人交付该商品房。交付时，应当符合该商品房已取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书、该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》等。第十一条市政基础设施和其他设施的承诺。水、电于2010年8月18日达到使用条件，燃气于2010年8月18日达到工程竣工条件（由业主根据需要自行开通），光纤和电话线路在房屋交付时具备工程竣工条件，由买受人自行向相关单位申请开通并交纳相关费用。如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：买受人允许出卖人在60日内予以完善，在完善期间，出卖人不承担违约责任；若房屋实际交付后60日仍未达到上述使用条件或开通条件的，出卖人应当依法提供保修服务，并承担保修责任。第十二条逾期交房责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在60日之内，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起10内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之四的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。第十四条交接手续。（一）该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。（三）双方同意按照下列第2种方式缴纳税费：2、买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、办理房屋权属登记所需的其他费用，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。第十五条商品房质量、装饰、设备标准的约定。（二）出卖人和买受人约定如下：1、该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照中国人民银行同期活期储蓄存款利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。3、交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意按照第3种方式处理，即见补充协议第十五条。第十九条产权登记。（一）初始登记。出卖人应当在2011年8月18日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、买受人不退房，合同继续履行，如导致买受人所购房屋的权属转移登记逾期的，按本条第（二）项转移登记的相关约定办理。（二）转移登记。1、商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，出卖人接受委托后，因出卖人责任导致房屋权属转移登记逾期的，其法律责任按《中华人民共和国合同法》关于无偿委托的规定处理。双方还在该合同中约定了住宅保修责任、前期物业服务等内容。合同签订后，张羽铭、贺碧英于2010年5月8日、6月6日合计给付购房款102794元，2010年12月11日向中国建设银行股份有限公司金堂支行贷款给付购房款239000元，总计支付购房款341794元。宏诚公司于2010年12月向张羽铭、贺碧英出具一份《维罗纳10号楼、11号楼逾期交房违约金赔偿书》，其内容载明：“1、逾期交房赔偿标准：2010年8月19日至2010年11月30日，我司按日计算向买受人支付总房款万分之四的违约金；12月1日至12月26日按万分之五违约金赔偿；2010年12月27日至实际交付之日止，我司按日计算向买受人支付总房款万分之五的违约金。2、2010年8月19日至2010年12月26日，逾期交房赔偿金额为18661.95元。3、业主领取本赔偿金后，按《商品房买卖合同》第十二条逾期交房责任中约定，业主不得退房。”同时宏诚公司支付了逾期交房赔偿金18661.95元。2010年12月8日，建设、施工、监理单位对张羽铭、贺碧英购买的商品房进行质量分户验收，其结论为合格。2011年1月25日，金堂县房屋面积测绘站对张羽铭、贺碧英购买的商品房进行测量，其套内建筑面积101.01平方米，共有分摊建筑面积15.50平方米。2011年3月25日，建设、勘察、设计、施工、监理单位对“金堂维罗纳11号楼”工程项目进行竣工验收，其结论为合格。2011年3月13日，宏诚公司向业主作出了一份《关于维罗纳项目业主代表提出相关遗留问题的答复》，该答复主要内容为：1、对已签订《商品房买卖合同》迄今未接房业主，就违约金赔付问题按照合同内相关约定办理，未赔付违约金或仅赔付一定时间段的业主按公司2011年3月12日出示的公告内告知时间来公司指定地点协商处理。2、对已付预购房款未签订正式《商品房买卖合同》的业主，按公司2011年3月12日出示的公告内告知的2011年4月15日起至2011年5月31日期间来公司指定地点办理签订《商品房买卖合同》事宜或退房事宜，如在此期间还未签订《商品房买卖合同》，违约金按所交款的万分之二每天计算执行，时间从2011年4月15日起支付（如因购买方原因不能签订《商品房买卖合同》则不支付违约金）。如7月31日前未交房，违约金按《商品房买卖合同》的约定执行（如因购买方原因及其他不可抗力造成不能交房则不支付违约金），违约金在交房当日结清。3、对项目实施过程中需改变原总平或单体设计方案的问题，本着提升小区绿化、公共设施、车位设置等原则，方便业主。变更方案在征求业主认可后，报请建设规划等部门批准后再行实施。4、对业主提出的质量问题，由公司工程部人员现场查勘后进行整改，按照已出图纸确认的设计要求和规范规定执行。5、加强小区物业管理工作，按照物业管理条例和相关规定执行，交房时严格按交房程序执行。2011年7月29日，宏诚公司取得金堂维罗纳小区2、3、10、11号楼、会所建设工程规划合格证。2011年7月28日，张羽铭未按宏诚公司的通知领取交房通知书，也未接收房屋。另查明，张羽铭、贺碧英所购买的商品房所处位置及地段因建筑面积大小房屋租金范围约为每月600元至800元。2011年8月24日，张羽铭、贺碧英向原审法院提起本案诉讼，诉请判令宏诚公司给付逾期交房违约金40844.38元（从2010年12月27日起至2011年8月15日止）。以上事实，有商品房买卖合同、收据、贷款支付凭证、逾期交房违约金赔偿书、住宅工程质量分户验收结果表、竣工验收报告、宏诚公司出具的《关于维罗纳项目业主代表提出相关遗留问题的答复》、成都市规划管理局建设工程规划合格证、四川省房屋面积测绘报告、房屋租赁合同以及庭审一致陈述等证据在案为证。原审法院判决认为，张羽铭、贺碧英与宏诚公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当严格按照合同约定各自履行自己的义务。合同签订后，张羽铭、贺碧英依据合同约定给付购房款341794元，已履行了合同约定支付房款义务。为此，本案争议的焦点是张羽铭、贺碧英主张逾期交房违约金40844.38元的请求是否成立？针对该争议问题分述如下：一、关于违约的问题。双方在商品房买卖合同中约定的交房条件为宏诚公司应当在2010年8月18日前向张羽铭、贺碧英交付商品房，交付时，应当符合该商品房已取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书、住宅工程质量分户验收表。宏诚公司于2010年12月8日进行的住宅工程质量分户验收为合格，2011年1月25日金堂县房屋面积测绘站对商品房建筑面积进行了测量，2011年3月25日经建设、勘察、设计、施工、监理单位对“金堂维罗纳11号楼”工程项目进行的竣工验收为合格，2011年7月29日宏诚公司取得金堂维罗纳小区11号楼建设工程规划合格证。因此，宏诚公司于2011年7月30日前才具备商品房买卖合同约定的交付条件，依约应当承担相应的违约责任。宏诚公司辩称，在修建过程中发现地下文物，挖掘文物，停工四个月，并提供成都市文物考古工作队的证明证实。该证明证实的时间与本案工程项目开工时间不符，不能证实因挖掘文物必然导致工期延误的事实，对其关联性原审法院不予采信。张羽铭、贺碧英诉称，2011年7月30日领取交房通知书时宏诚公司不具备合法的交房条件而拒收房屋。该诉称内容与原审法院查明的事实不符，也不符合双方的约定，原审法院不予采信。涉案房屋的交房日应为交房通知书中载明的日期，由于张羽铭、贺碧英持有交房通知书未向法庭提供，而宏诚公司提供的证据记载交房日为2011年8月2日，原审法院予以确认。按逾期交房违约金赔偿书约定从2010年12月27日至实际交付之日止按日计算支付总房款万分之五的违约金，即逾期交房违约金为341794元×219天（计至2011年8月2日止）×0.5‰／天=37426.44元。二、关于违约金的调整问题。宏诚公司认为张羽铭、贺碧英主张的违约金过高，要求参照小区房屋租金调低违约金数额。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金的调整应当参照实际损失综合各种因素予以确定。本案张羽铭、贺碧英对逾期交房所导致的实际损失未提供证据证实。庭审中，宏诚公司提供了三份租赁合同证实小区范围内住宅租金因房屋面积不同大致为每月600元至800元。张羽铭、贺碧英对此不予认可，但未提供相反证据证实小区住宅租金高于其数额以及实际损失大小。原审法院认为，因当地经济、房屋位置等因素，宏诚公司提供的三份租赁合同能够反映小区范围内住宅租金的客观情况，与实际吻合，原审法院予以确认。加之我国合同法规定的违约金具有补偿和惩罚双重性质，且以赔偿非违约方损失为主要功能。在宏诚公司已付2010年8月19日至2010年12月26日期间的逾期交房赔偿金18661.95元的情况下，根据涉案合同违约的时间、合同履行、预期利益等因素，原审法院对本案逾期交房违约金数额酌定为8156元，该数额能够足以弥补张羽铭、贺碧英的损失。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十条、第一百二十八条、第一百三十四条第一、二、三款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决：一、宏诚公司于判决生效之日起十日内给付张羽铭、贺碧英逾期交房违约金合计8156元；二、驳回张羽铭、贺碧英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费411元，诉讼保全费470元，两项合计881元，由宏诚公司负担。宣判后，原审原告张羽铭、贺碧英不服原审判决，向本院提起上诉称，1、“竣工验收”是在开发商的主持下进行的，设计、施工、监理等单位均是其雇用单位，上述单位认可工程合格不能反映工程质量的真实情况。依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国消防法》第十三条、《建设工程质量管理条例》第四十九条、中华人民共和国建设部第78号令《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第六条、第七条、第八条的规定，开发商必须在工程正式交工前，进行配套工程的验收，同时向主管部门提交“工程竣工验收备案表”，以保护消费者的利益。案涉楼房的购房人均不认可房屋已竣工验收合格，否则，宏诚公司不会在2010年12月向所有购房人支付违约金。宏诚公司至今未取得政府主管部门签发的案涉房屋竣工验收备案表，其房屋至今不具备交房条件，宏诚公司现仍处于违约状态。2、原审判决已认可案涉购房合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人应当严格按照该合同各自履行自己的义务。张羽铭、贺碧英在合同中的义务已依约履行完毕，但原审法院却没有依照案涉合同的约定判决宏诚公司支付违约金。3、张羽铭、贺碧英的损失包括相同资金的投资收益或贷款利息承担、误工费、交通费、通讯费、伙食费等。以民间借贷利息为例，平均20%每年的收益（即296244元×20%×222天／365天=36036.26元）在国家规定的银行同期贷款利率4倍的范围内，应受到法律保护。在双方损失难以计算的情况下，双方可以约定损失的计算方法，而违约金的计算数，就相当于另一方损失情况的计算结果。本案中张羽铭、贺碧英的损失有4万多元，而原审法院仅判决支持了8156元，有违公正。在本案关联案件中，有部分当事人与宏诚公司达成了调解协议，协议中违约金的计算标准是每日万分之二点五，高于本案违约金调整标准。故请求二审法院改判宏诚公司支付逾期交房违约金40844.38元（从2010年12月28日起计算至2011年8月22日止）并承担案件的诉讼费、保全费。被上诉人宏诚公司答辩称，1、宏诚公司在2011年7月31日前已取得了案涉合同第十条交付条件中约定的全部手续，具备了合同约定的交房条件。张羽铭、贺碧英提到的工程竣工验收备案表是应当有，但宏诚公司需在批准建设的一、二、三期工程全部竣工验收后才办理。由于宏诚公司开发建设的房屋与已拆除设备两年多的废弃加油站相邻，需以该加油站土地证的性质确认为办理消防许可证前提，而该加油站因故一直未处理相关资产导致案涉房屋消防许可证未能办理。但这并不表明案涉房屋的消防设施不过关，已拆除设备的加油站也不会对公共安全带来不利影响。基于上述原因，政府有关部门才办理了相应手续并牵头引入新的投资人恢复和加快案涉房屋建设，使宏诚公司开发建设的房屋达到交房条件并实现交房。2、由于宏诚公司前期的出资人经营管理不善，到期未能交房引起购房户不满。宏诚公司迫于强大压力再三作出赔偿承诺，但因资金短缺整个项目面临崩盘。政府有关部门从维护社会稳定角度出发，引入新投资人成为宏诚公司的新股东。宏诚公司随后做了大量解释工作，并按承诺承担了2010年12月26日前逾期交房的违约责任，同时采纳新建议投资重新改造小区绿化、增加光彩和道路工程等，提升房屋价值。在逾期交房违约金数额上，宏诚公司同意给予购房户适当补偿，但张羽铭、贺碧英提出的违约金过高，请二审法院考虑宏诚公司在尽力维护业主利益的情况下维持原审法院对违约金的调整。故请求驳回上诉，维持原判。二审庭审中，张羽铭、贺碧英出示中国人民银行于2011年7月6日所发的银发（2011）169号《中国人民银行关于上调金融机构人民币存贷款基准利率的通知》，用以证明原审判决结果低于按照银行同期利率计算的数额，对张羽铭、贺碧英不公。宏诚公司质证认为，该份证据与本案没有关联性，不能证明张羽铭、贺碧英的主张。宏诚公司出示2010年3月15日中国石油天然气股份有限公司四川成都金堂销售分公司向金堂县规划局出具的《中国石油金堂销售分公司关于迁建天山加油站的报告》、金堂县国土资源局于2011年11月8日向金堂县消防大队出具的《说明》，用以证明与案涉项目相邻的加油站已经撤出，由于其土地证没有办理导致张羽铭、贺碧英要求的消防许可证不能办理，但并不影响业主的安全，案涉房屋已经具备交房条件。张羽铭、贺碧英质证认为，《报告》只陈述了加油站准备撤离，并没有实际搬离，金堂县政府部门出具的《说明》内容中没有具体日期，不具有证明力，《说明》的内容间接表明危险隐患还没有消除。对于双方提交的上述证据，本院经审查认为，中国人民银行针对存贷款基准利率调整所发的通知与本案所涉法律关系不同，与本案待证事实不具备关联性，本院不予采信。《报告》以及《说明》均不属于二审新证据，本院亦不予采信。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对此予以确认。本院认为，张羽铭、贺碧英与宏诚公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容合法有效，双方应按合同约定全面履行义务。在合同履行过程中，因宏诚公司未在合同约定的房屋交付期限届满后交房而引发本案纠纷，双方在二审中的主要争议焦点是：1、宏诚公司逾期交付的房屋是否符合交房条件以及违约期间的确定；2、违约金的计算标准以及原审法院对违约金的调整是否适当。关于宏诚公司逾期交付的房屋是否符合交房条件以及违约期间的确定问题。双方所签订的《商品房买卖合同》第十条约定，出卖人应当在2010年8月18日前向买受人交付已取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的面积实测报告书、住宅工程质量分户验收表的商品房。虽然宏诚公司未在约定的交房日前履行交房义务从而违约，但是根据查明的事实可知，案涉房屋质量分户验收于2010年12月8日经验收为合格，2011年1月25日金堂县房屋面积测绘站对案涉房屋进行了面积实测，房屋所在楼栋于2011年3月25日经竣工验收合格，并于2011年7月29日取得建设工程规划合格证，故宏诚公司虽然在交付期限上存在违约，但其于2011年7月30日已具备《商品房买卖合同》约定的交付条件。《商品房买卖合同》未将进行消防、环评等配套综合验收后取得工程竣工验收备案表约定为房屋交付条件，现房屋已竣工验收合格，具备合同约定的交房条件，故张羽铭、贺碧英以宏诚公司修建的房屋未经验收且未办理工程竣工验收备案表为由主张宏诚公司交付房屋不具备交房条件的上诉理由不成立，本院不予支持。宏诚公司已就2010年12月26日前的逾期交房行为承担了违约责任，在案涉房屋具备交付条件后，宏诚公司根据合同约定通知了买受人办理房屋交接手续，故原审法院认定2010年12月27日为宏诚公司承担逾期交房违约金的起算点，宏诚公司所提供证据中记载的交房日为违约金计算截止日期并无不当，本院予以确认。故本案中宏诚公司逾期交房违约时间应从2010年12月27日起计算至2011年8月2日止。关于违约金的计算标准以及原审法院对违约金的调整是否适当的问题。宏诚公司在本案中应承担逾期交房的违约责任，向张羽铭、贺碧英支付其违约期间的违约金。张羽铭、贺碧英主张按合同约定的已付房款日万分之五的标准予以计算，而宏诚公司认为合同约定的违约金过高，要求参照小区房屋租金标准调低违约金数额。我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，违约金主要以补偿守约方的实际损失为主要功能，同时，违约金调整属于人民法院自由裁量权的范畴。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，对违约金数额的调整，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，张羽铭、贺碧英未对逾期交房所造成的实际损失提供有效证据予以证实，而逾期交房给买受人造成的损失主要是房屋租金损失，该损失可参照同地段同类型房屋的租金水平予以确认。原审法院根据宏诚公司的履约实际情况、违约程度等因素，调整的违约金数额高于同地段同类型房屋平均租金水平，足以弥补逾期交房给张羽铭、贺碧英造成的实际损失，故原审法院对违约金的调整幅度适当，本院予以维持。张羽铭、贺碧英请求参照投资收益、贷款利息以及误工费用等计算损失数额无法律依据，本院不予支持。而其他类似案件当事人在调解中对违约金进行调整的标准与本案没有关联性，当然不能适用于本案，张羽铭、贺碧英请求参照此标准调整违约金无法律依据，本院不予支持。综上所述，张羽铭、贺碧英的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费的负担方式按原判执行，二审案件受理费411元，由张羽铭、贺碧英负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 黎代理审判员 何晓梅代理审判员 曾光勇二〇一二年三月五日书 记 员 杨大准 来自：