（2012）浙绍民终字第178号

裁判日期: 2012-03-05

公开日期: 2015-12-30

案件名称

王某某与嵊州市××××开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省绍兴市中级人民法院

所属地区

浙江省绍兴市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王某某,嵊州市××××开发有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

全文

浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）浙绍民终字第178号上诉人（原审原告）王某某。委托代理人（特别授权代理）王某。被上诉人（原审被告）嵊州市××××开发有限公司，住所地浙江省××乐镇××号。法定代表人应甲。委托代理人（特别授权代理）应乙。上诉人王某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省嵊州市人民法院（2011）绍嵊民初字第1378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年2月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理认定，2010年2月8日，丁某、杨某某以原告的名字与被告签订商品房买卖合同72份，合同分别约定原告买受由被告在嵊州市长乐某某苑开发建设的商品房72套，总计面积为5759.70平方米，合计金额为500万元，并在嵊州市房地产管理委员会办理了商品房甲备案手续。同年2月10日原告通过招商银行以转账方式汇入被告在中国建设银行××南丰某某的账户人民币500万元，在汇款单的摘要中载明为购房款。2010年3月24日原告与被告签订退房协议2份，约定现因资金紧张，经双方协商一致，同意终止解除双方签订的8套商品房买卖合同，合计购房款为69.3万元。4月19日原告又与被告签订其余63套房屋的退房协议，合计购房款为430.7万元。另认定，2009年12月4日案外人任某通过银行转账方式支某某告人民币300万元。2010年2月9日被告法定代表人应甲出具借条1份，载明今借到王某某人民币伍佰万元，借款期限为半年，借款担保：本人愿以嵊州市交通地产开发公司南丰分公司某发项目以及应甲个人的全部资产作为担保。该借条由被告法定代表人交付给丁某，后由丁某交给了任某。2010年3月23日被告以其工作人员高某的银行账户转给丁小某某民币69.3万元。4月18日、19日被告以其法定代表人的银行账户分别转给丁小某某民币1462680元（其中6680元为差旅费）和150万元。4月27日被告又转给丁小某某民币135万元。丁某收到上述款项后于2010年7月20日通过银行转账方式汇给任文某某民币450万元，其余50万元任某认可丁某以现金方式支付给任某。后原告向任某催要款项，2010年10月11日任某委托丁某支某某告20万元。同年10月22日任某通过中国工商银行汇给原告人民币80万元。2011年5月6日在丁某作为见证人的情况下，原告与任某签订协议书1份，约定任某应于2011年6月6日之前将现金壹佰万元整汇入原告账户内，用于归还前期借款，逾期按银行4倍息罚款。原审法院审理认为，本案双方当事人争议的第一个焦点是2010年2月10日原告汇给被告的500万元款项是购房款还是借款。虽然原告提供的招商银行转账汇款回单上载明的内容为购房款，但从原告提供的购房甲上约定的购房面积与价款来分析，其合同约定的每平方米单价为800多元，该价格仅占签订合同时商品房市场价的三分之一左右，差距较大，因此双方签订的商品房买卖合同并不能反映签约主体的真实买卖意思。其次，从退房协议的内容来分析，在签订购房甲不到几个月的时间内，原告即与被告签订了退房甲，且约定的退房款为原买卖合同的价款，如果当时的买卖合同是当事人的真实意思表示，则原告以原价退房与一般的日常生活经验不符。第三，被告提供的证人证言证明，原、被告签订买卖合同为了体现被告法定代表人向原告借款的诚意，为所借款项所作的抵押担保。综上，2010年2月10日原告汇给被告的500万元款项并非真正意义上的购房款，而应确认为借款。本案争议的第二个焦点是被告向丁某某的付款行为是否构成对原告的履约行为。首先，丁某代原告签订商品房买卖合同的行为获得了原告的认可，据此作为商品房买卖合同的另一方主体即被告来说，有理由相某某小明有权代理原告来从事相应的民事活动。其次，在2010年3月24日原告与被告签订8套房屋的退房协议后，被告即把该8套房屋相对应的款项支付给了丁某，对被告而言即是向原告归还了相应的借款，并且在被告向丁某支付后续款项后，丁某把款项分别支付给了任某和原告，即原告实际收取了被告支付的款项。再者，案外人任某有证据证明原告支付给被告的500万元款项中有300万元是任某的，同时在任某和丁某支付给原告100万元后，任某与原告签订了其余100万元如何某某的协议，且该协议由原告提供，因此被告提供的各项付款凭证、证人证言与原告提供的2011年5月6日的协议书内容能够相互印证，使被告提供的证据形成了证据链，据此，可以认定被告已经向原告支付了相应的借款，现原告再要求被告退还购房款与事实不符，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关某某事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告王某某的诉讼请求。案件受理费48760元，由原告负担。上诉人王某某不服原判，提起上诉称：一、一审法院对被上诉人证据的真实性及证明力毫无原则的给予认定。1、一审法院将不具备客观性的单方证据作为定案依据。被上诉人提交了法定代表人应甲写给上诉人的借条、被上诉人员工高某的笔记本，用以证明涉案的500万元为借款且已还给上诉人，但上述证据均为单方形成，没有上诉人的确认和追认。2、一审法院对与被上诉人有利害关系的证人丁某、任某出具的对本案有重大影响的证言予以认定。3、一审法院对与本案毫无关联性的证据的证明力给予认定。被上诉人提供了2009年12月4日中国建设银行转账凭条复印件，内容系任某向上诉人转账300万元，用以证明任某转给上诉人300万元来合作，后来变成借款。该凭证显与本案无关。二、一审法院认定事实错误。1、一审法院以购房价格与市场价格差距较大、上诉人按原房价退房以及被上诉人的证人证言认定上诉人汇给被上诉人的500万元购房款为借款属于认定事实错误。该购房价格系上诉人与被上诉人协商确定，以原价退房也是双方协商的结果，其中既没有欺诈、胁迫，没有违反国家强制性法律法规，也没有侵害第三人的利益，均系当事人真实意思表示，应为合法有效，双方均应履行。2、在没有任何证据表明丁某有权代理上诉人领取退房款的情况下，一审法院仅以丁某代上诉人签订过《商品房买卖合同》而认定被上诉人向丁某付款的行为构成对上诉人履约属于认定事实错误。本案上诉人进行了购房和退房两个完全不同的民事法律行为，丁某仅在上诉人购房时代表上诉人与被上诉人签订过《商品房买卖合同》，购房的其他事宜由上诉人自己完成。在退房过程中，上诉人没有委托丁某某办理任何事宜。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判被上诉人立即退还上诉人购房款500万元，并按中国人民银行同期贷款利率赔偿上诉人资金利息损失（自办理退房手续之日起至实际退还购房款之日止）；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人嵊州市××××开发有限公司答辩称：一、一审法院对证据的认定符某某观事实。1、被上诉人法定代表人应甲写给上诉人的借条、员工高某的笔记本均并非孤证，能与其他证据互相印证、环环相扣。上诉人与被上诉人经丁某撮合，商定由上诉人（其与任某合伙，下同）借给被上诉人500万元。因当时嵊州市的民间借贷不能办理房产抵押登记，故以上诉人向被上诉人购房的形式提供借款，归还借款时解除购房甲。2009年2月8日，在上诉人并未到嵊州的情况下，丁某及其同事杨某某就以上诉人名义与被上诉人签订了71份商品房买卖合同，并办理备案登记手续。因款项实为借款，故丁某还要求被上诉人出借条。被上诉人法定代表人于次日出具了借条交给丁某，丁某收到借条后才电话告知上诉人，上诉人才于10日向被上诉人银行账户汇付500万元。一审中被上诉人即提出，如上诉人对借条的形成时间有异议，可申请鉴定，被上诉人愿予配合。此外，被上诉人与上诉人的全部购房甲均由高某经办签订，其原始笔记本记载内容与退房协议、支付款项等可一一对应。2、丁某既是上诉人与被上诉人民间借贷的介绍人，也是代表上诉人与被上诉人签订和解除购房甲、办理借款和还款具体事宜的全权代理人。而任某则是上诉人的合伙人，上诉人借给被上诉人的500万元款项中，有300万元属任某某所有。上诉人也举证了任某与其进行合伙款项结算后任某某出具的100万元的欠条，足以证明任某与本案的关联性。3、300万元凭证证明上诉人以购房乙借给被上诉人的500万元借款中有300万元是任某的，且与上诉人提供的100万元欠条相互印证。二、一审法院认定事实正确。1、签订购房甲前和签订同时，上诉人从未到被上诉人处看房，所有合同都由丁某某代签，合同约定的房屋价格远低于正常市场价格甚至远低于成本价，在房价上涨的市场背景下双方竟按原价全部退房，均可证明双方之间实际并非购房关系，而是民间借贷关系。2、除两次签署退房手续由上诉人本人来被上诉人处办理，其他所有手续都由丁某全权办理，被上诉人有足够充分的理由相某某小明具有代表上诉人签订、解除商品房买卖合同、收取被上诉人归还的全部款项的代理权。上诉人本人签署退房手续前，丁某已将相应买卖合同原件退还给被上诉人，并从被上诉人处收取了退房款（除最后的135.1万元由应甲在后来归还外），上诉人与丁某同来被上诉人处且始终在场，完全是对丁某某之代理行为的确认。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。被上诉人嵊州市××××开发有限公司在二审中提供了以下证据：一、2009年12月4日建设银行转帐凭条原件，一审中提供的系复印件。二、2010年4月27日建设银行电汇凭证，证明被上诉人汇给丁某135万元之事实。三、2010年7月20日建设银行转帐凭条，证明丁某转给任某450万元之事实。四、建设银行银行卡客户交易查询单，证明2010年10月11日丁某某取款20万元交给了上诉人。上诉人王某某质证认为不属于新的证据，对证据一真实性予以认可，但该款项往来是基于名画买卖关系，与本案无关。对证据二、三、四真实性无法核实，且任某与丁某之间转帐并没有上诉人的参与，与上诉人无关。本院认证认为，被上诉人在二审中提供的上述证据已在一审中提供，但未经质证，鉴于上诉人对其真实性并未提出实质性反驳意见，故对上述证据真实性予以确认，对其关联性将另作评判。上诉人王某某在二审中未提供新的证据。二审经审理查某的事实与原审判决认定的事实一致。本院围绕上诉请求和理由审理认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案上诉人要求被上诉人返还购房款500万元，对此提供了购房甲、退房协议、转账汇款回单等证据。但分析本案购房、退房等事实，购房单价远低于市场价格、购房后较短时间内又以原价退房，显然有违于一般常理。被上诉人则认为双方之间系借贷关系且相关款项已经归还，对此提供了借条、笔记本、电汇凭证、转帐凭条、证人证言等证据。经审查，被上诉人提供的证据能够相互印证并形成较为完整的证据链，证明被上诉人所主张的事实。上诉人对此虽有异议，但未能提供足够充分有效的证据加以反驳，据此应承担举证不能的不利后果。原审法院综合上述证据认定双方之间系借贷关系且被上诉人已经归还相应款项，判决驳回上诉人的诉讼请求，合理合法，依据充分，本院予以维持。综上，上诉人提出的上诉理由不足，其上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费48760元，由上诉人王某某负担。本判决为终审判决。审判长　　毛振宇审判员　　吕景山审判员　　金湘华二〇一二年三月五日书记员　　李婷婷 更多数据：搜索“”来源：