（2012）金牛民初字第662号
裁判日期: 2012-03-30
公开日期: 2016-01-04
案件名称
招商银行成都分行与刘万金、成都煌基公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市金牛区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
招商银行股份有限公司成都分行,刘万金,成都煌基商贸有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十五条，第二百三十二条，第二百三十五条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十八条
全文
成都市金牛区人民法院民 事 判 决 书（2012）金牛民初字第662号原告招商银行股份有限公司成都分行（以下简称招商银行成都分行）。负责人王立新，行长。委托代理人梅莎，四川发现律师事务所律师。被告刘万金。委托代理人张强，四川众友律师事务所律师。第三人成都煌基商贸有限公司（以下简称成都煌基公司）。法定代表人苏忠海，董事长。委托代理人范勇。原告招商银行成都分行与被告刘万金及第三人成都煌基公司房屋租赁合同纠纷一案，于2012年1月4日向本院起诉。本院受理后，由代理审判员黄曦独任审理，于2012年3月20日公开开庭审理了本案。原告招商银行成都分行的委托代理人梅莎到庭参加了诉讼，被告刘万金的委托代理人张强到庭参加了诉讼，第三人成都煌基商贸有限公司的委托代理人范勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告招商银行成都分行诉称，2005年8月，原告将成都市火车北站东一路集晶大厦一楼和二楼的营业用房出租给成都莱柯建材有限公司经营使用，租赁期限至2010年8月31日。在租赁期间，成都莱柯建材有限公司将租赁物交由第三人成都煌基公司使用，并由第三人交付租金。租赁期满后，原告要求第三人成都煌基公司返还租赁物，并给了6个月的宽限期，但第三人成都煌基公司于2010年10月1日将承租房转租给被告刘万金，并约定于2011年9月30日租赁期满。租赁期满后，被告刘万金拒不返还出租物，并占有使用至今。2011年9月28日，原告向被告发出限期搬离房屋的通知，限于同月30日前搬离房屋，但被告刘万金至今都未搬离房屋，遂起诉来院要求被告返还位于成都市火车北站东一路集晶大厦一楼附二号铺面；被告刘万金按同一地段商业用房租金标准向原告支付房屋占有使用费（按每平方米3.94元／天计算，从2011年10月1日起计算至被告搬迁时止，截止2011年12月10日被告应支付的费用暂为8409元）；被告刘万金赔偿原告其他损失10000元。被告刘万金辩称，2010年3月，原告将房屋出租给案外人孔凡华，原告要求我方搬离房屋，这才知道房屋所有人是原告。在房屋租赁期间原告擅自将铺面租给其他人，违反了法律规定，我方不是强行占有房屋，而且愿意续签租赁合同，并享有优先承租权，从2011年10月1日起支付租金，租金按被告与第三人签订的合同计算。原告未举证证明其损失，应驳回原告的第三项诉讼请求，原告与第三人是转租关系还是合同权利义务的转让，被告刘万金不清楚。第三人成都煌基公司述称，第三人与原告之间是直接租赁关系，并不是转租，合同的权利义务已转移给我方，且原告愿意延长租赁期到第三人与被告约定的租赁期结束时，原告与案外人孔凡华签订合同前，通知过第三人公开招租。经审理查明：2011年5月15日，招商银行成都分行将自有的位于成都市火车北站东一路集晶大厦一楼和二楼的营业用房，共计957平方米出租给成都莱柯建材有限公司经营使用，双方签订了原告招商银行成都分行是甲方，成都莱柯建材有限公司是乙方的房屋租赁合同，合同第二条约定租赁期限60个月，从2005年9月1日至2010年8月31日止，乙方有下列情形之一的，甲方可以立即终止合同，收回房屋并收取乙方年租金20%的违约金：1、擅自将租赁房屋入股、出租给第三人或与他人调剂交换的；¨¨¨合同期满后，乙方应无条件按期退还所租赁房产，如乙方仍愿继续租赁该房屋时，甲、乙双方应根据市场情况重新协商租赁事宜，签订新的租赁合同。第三条该营业房年租金42万元”。2006年9月，成都莱柯建材有限公司将本案诉争营业房的承租权转让给第三人成都煌基公司，双方未重新签订租赁协议。2010年9月18日，第三人成都煌基公司又将本案诉争的营业用房转租给被告刘万金，双方签订了租赁合同，约定铺面的年租金105000元，租赁期限是2010年10月1日至2011年9月30日，诉争标的物租赁期满后，被告刘万金拒不腾退，也未缴纳租金至今。2011年9月28日，原告招商银行成都分行向被告刘万金发出《关于限期搬离房屋的通知》：“明确告知被告使用的铺面系原告方的房产，限于2011年9月30日前搬离出该房屋，并保持房屋的结构、水电等基础设施的完好。如逾期未搬离，原告将通过司法程序实施强制执行，并由被告承担赔偿原告由此这造成的一切损失”。2011年9月29日，原告招商银行成都分行经四川省成都市律政公证处公证了通过邮政EMS快递邮寄《关于限期搬离房屋的通知》的过程。2011年9月30日，原告招商银行成都分行与第三人签署了房屋交接备忘录，明确了收回出租物不再租赁给被告刘万金，并在第三人配合下向被告刘万金发出搬离并收回租赁物的通知，第三人成都煌基公司告知原告招商银行成都分行通过司法途径解决。上述事实，有房屋租赁合同复印件，房屋交接备忘录复印件，关于限期办理房屋的通知和邮政快递单，公证书及当事人的陈述在案佐证。本院认为：原告招商银行成都分行与成都莱柯建材有限公司签订的租赁合同，符合法律规定合法有效，其后成都莱柯建材有限公司将承租权转让给第三人成都煌基公司，原告及第三人均认可该事实，本院予以认定。第三人成都煌基公司与原告招商银行成都分行未重新签订租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”，原告与第三人的租赁行为应属于不定期租赁合同。第三人成都煌基公司在承租期间，将本案诉争铺面转租给被告刘万金，虽然原告招商银行成都分行在审理中不认可第三人的转租行为的效力，但原告招商银行成都分行在转租行为6个月内未提出异议，应视为对转租效力的认可，故第三人成都煌基公司与被告刘万金的转租行为依法应予保护，而转租的租赁期满后，加上原告招商银行成都分行提前向承租人即第三人成都煌基公司及次承租人即被告刘万金，明确告知了收回租赁物，被告刘万金应当返还租赁物，但其至今仍占有使用租赁物，其行为侵害了原告的所有权，故原告招商银行成都分行要求被告返还位于成都市火车北站东一路集晶大厦一楼附二号铺面的诉讼请求，本院予以支持。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，被告刘万金在非法占有租赁物期间，应当支付占有使用费，原告招商银行成都分行要求按照按同一地段商业用房租金标准来计算的请求，因原告方未提交同一地段的商业用房租金的证据，加之租赁市场的租金价格是出租人与承租人双方协商合意的结果，并无统一的标准，故本院酌定参照被告刘万金与第三人成都煌基公司约定的租金，计算逾期腾房占有使用费更为合理合法。原告招商银行成都分行主张的被告刘万金赔偿其他损失10000元，其一未提交有关损失的证据佐证，其二未能证明将本案争议的出租物租赁给案外人孔凡华，其三原告招商银行成都分行在未解决本案租赁合同纠纷前，在未收回出租物的情况下又与他人签订租赁合同，将出租物租赁给其他人，故对该项诉讼请求本院不予支持。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、限被告刘万金在本判决生效后五日内腾空成都市火车北站东一路集晶大厦一楼附二号铺面，并返还给原告招商银行股份有限公司成都分行；二、被告刘万金向原告招商银行股份有限公司成都分行支付成都市火车北站东一路集晶大厦一楼附二号铺面逾期腾房占有使用费（占有使用费按年租金105000元计算，从2011年10月1日起计算至返还出租物止）；三、驳回原告招商银行股份有限公司成都分行其他诉讼请求。案件受理费180元，由被告刘万金负担（该款已由原告招商银行股份有限公司成都分行预交，被告刘万金在本判决生效后直接支付给原告招商银行股份有限公司成都分行）。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 黄曦二〇一二年三月三十日书 记 员 柳姗 关注公众号“”