（2011）碑民再第00013号
裁判日期: 2012-03-30
公开日期: 2018-07-12
案件名称
原审原告李卓儒、郭建华与原审被告李天明、西安市房地产经营一公司房屋租赁合同纠纷一案判决书
法院
西安市碑林区人民法院
所属地区
西安市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
李卓儒,郭建华,李天明,西安市房地产经营一公司,郑克武
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第八十五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款；《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第三条
全文
西安市碑林区人民法院民 事 判 决 书（2011）碑民再第00013号原审原告：李卓儒（又名李曼锡），男，1952年4月1日出生，汉族，原西安第四制药厂工人。原审原告：郭建华，女，1952年8月26日出生，汉族，西安第四制药厂幼儿园退休教师，系李卓儒之妻。原审被告：李天明，男，1956年4月5日出生，汉族，铁道部电气化工程局二处四段内退职工。原审被告：西安市房地产经营一公司，住所地：本市端履门31号。法定代表人：高相琦，该公司经理。委托代理人：蒋军平，男，该公司房管员。第三人：郑克武，男，1949年12月28日出生，汉族，西安市档案馆退休干部。原审原告李卓儒、郭建华与原审被告李天明、西安市房地产经营一公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年3月25日作出（2010）碑民二初字第41号民事判决，已经发生法律效力。本院经审判委员会讨论决定，于2011年6月2日作出（2011）碑民监字第00005号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原审原告李卓儒、郭建华、原审被告李天明、原审被告西安市房地产经营一公司委托代理人蒋军平到庭参加了诉讼，第三人郑克武经传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。2009年11月17日原告李卓儒、郭建华诉称，原告夫妻1976年承租了原南四府街103号房屋，并与房地一分局办理了租赁手续，房证名字为原告。1984年该房拆迁，原告李卓儒以其曾用名李曼锡名义与拆迁单位签订拆迁安置协议书。1987年1月22日拆迁单位将本市光荣南村5号楼3单元4层12号房屋分配给原告居住，并给原告办理了租赁证，分房后该房由原告李卓儒母亲石玲玉借住。1993年李卓儒母亲石玲玉逝世，之后，被告李天明砸坏门锁，住进该房。原告与李天明协商要求李天明腾房，李天明不同意腾房。原告考虑李天明为自己兄弟，在外地工作，在西安也无住房，就让被告李天明居住了。2007年12月，原告到房地局要求协调与李天明对本案争议房屋的使用问题时，才知道被告李天明伪造假证明，欺骗了房管部门，办理过户手续，将承租人变成李天明。被告房地产管理局第一分局不审查李天明提供的手续的真伪，为李天明办理了过户手续，侵犯了原告的合法承租权。请求判令确认被告李天明与被告西安市房地产管理局一分局办理的将本市光荣南村5号楼4单元9号公房使用人变更为李天明的行为无效，确认被告李天明以李曼锡名义与第三人郑克武之间的换房协议无效。被告李天明辩称，原南四府街103号的房屋为其父母承租的公房，由谁居住由其父母安排，其大姐、大哥都曾在该房居住过，原告李卓儒是其二哥，结婚后也曾在该房内居住。李卓儒居住期间，遇到该房拆迁，其父母委托李卓儒办理拆迁安置手续，拆迁安置的合同就签为李卓儒，为此家里不同意，李卓儒说手续已经办理，不好改，将来房子分下来他不要，这才算了。1987年安置了光荣南村5号楼3单元4层12号房屋，房屋安置后，其父母就住进了该房。当时其在外地工作，回家后与父母同住该房，后来其结婚也是在该房内结婚。其母去逝后，1994年案外人郑克武用其承租的光荣南村5号楼4单元9号换租该房，其找房管所后，房管所要求承租证上的承租人李曼锡出具证明，写申请，并且要居委会出具证明。后来，原告李曼锡在1994年2月20日给房地局写了一个证明，证明这个房子是家里的，其父也写了一个该房由其继承的遗嘱。房地局将换房、过户手续一起办了，将光荣南村5号楼4单元9号房屋的承租人由李曼锡过户到李天明名下。办完手续后，房地局又要求李曼锡写一个同意过户的申请，其让李曼锡写，李曼锡让其自己写，其替李曼锡写了一个申请交到了房地局。办理过户是李曼锡的真实意思，过户手续是有效的，不同意原告的请求。被告西安市房地局经营一公司辩称，将承租人由李曼锡变更为李天明是办理顺户手续。李天明长期在该房内居住、交纳房租，并且提供了原承租人李曼锡的证明申请，居委会的证明，以及其父亲李郁文的证明。房管部门是经过审查办理的过户手续，办理程序合法。原告在更名完成十五年后才主张其不知情不合情理。不同意原告的诉讼请求。原审经审理查明，原告李卓儒（又名李曼锡）与被告李天明系兄弟关系，原告郭建华为李卓儒之妻。1968年李卓儒、李天明的父母李郁文、石玲玉取得了原本市南四府街103号房屋的使用权，先后安排其子李卓民、女李曼莉及李卓儒在该处居住。原告李卓儒、郭建华至1976年起在该房内居住。两原告居住期间，1984年四府街地区拆迁，原告李曼锡以其自己名义与拆迁单位签订了拆迁安置合同。1987年1月22日西安市房地局基建科将本市光荣南村居民楼5号楼3单元12号房分配到原告李曼锡名下，西安市房地产管理局一分局房管科为李曼锡办理了租赁证。李卓儒入住安置房时，石玲玉以该房应是分给她的为由，不同意原告李卓儒、郭建华居住该房。石玲玉入住了光荣南村5号楼3单元12号房屋，原告至今未实际使用房屋。李郁文、石玲玉使用房屋期间，被告李天明在湖北工作，回家时与李郁文、石玲玉同住。1987年李天明结婚后与李郁文、石玲玉共同使用该房，1992年石玲玉去世。1994年，案外人郑克武与李天明协商要求以其原在光荣南村居民楼5号楼4单元9号的房屋与登记在原告李曼锡名下的光荣南村居民楼5号楼3单元12号房屋换房居住。李天明以李曼锡名义与郑克武达成了换房协议。郑克武居住原登记在李曼锡名义下的光荣南村5号楼3单元12号房屋，李天明使用了原登记在郑克武名下的光荣南村5号楼4单元9号房屋。更换后，李天明向房地一分局申请办理承租房屋的过户手续。为办理过户，李天明向房地一分局提供了下列手续：1、李郁文给西安市房地一分局南关房管所的函一份，内容为“我从南四府街拆迁分配到光荣南村五号楼四楼十二号，直到现在在我和老伴石玲玉及儿子妻子李天明（在外地工作）儿媳叫叶良珍孙女李彤云居住。房权应由儿子李天明和儿媳叶良珍继承。立字为据。光荣南村五号楼三单元十二号，李郁文（盖章）94.2.22”2、李曼锡给西安市房地局一分局南关房管所的函一份，内容为“房管所：我原住南四府街103号，有妻子女儿（另外有父母）我在南四府街居住期间，巧遇本地拆迁，此房系父母所有的公房，我不过是家庭成员居住在此，以后单位分了临时房，我就搬走了，后父母和兄弟李天明及弟媳居住至今。至于拆迁后光荣南村住房，其实我本人及家人从未居住，一直是由父母居住，所以房权人实际上并不是我，而是家里老人，特此证明。致。礼。1994年2月22日，李曼锡（盖章）。”3、居委会证明一份，内容为“房地一分局，光荣南村五号楼居民李天明和父母分房后，尚住五号楼三单元十二号（现已换到5号楼4单元九号）因原继承人是李曼锡一直未在此居住，为使管理方便，由本人申请，更换承租人名，呈房地一分局领导审办。特此证明。光荣南村居委会（章）94.3.23。”4、西安大庆制药厂证明一份，内容为“房地一分局，兹证明我单位职工李天明、叶良珍在本厂未分房。一直居住在光荣南村5号楼3单元12号（现换到本楼4单元3层9号），特此证明，西安大庆制药厂（章）94.3.23”1994年4月23日李天明以李曼锡名义向西安市房地产管理一分局提出书面更名申请,内容为“房地一分局，南关房管所：我租住贵局管辖的光荣南村5-4-3-9号楼房，因原来拆迁时家里由我本人全权商谈分房事宜，因此分的房子租主写的我的名字：李曼锡。房屋安置后一直由我父母及弟妹居住。现经我们家庭协商，父母同意将此房租主更名为我弟李天明，全家成员无意见，请房地局给予办理为盼。礼。申请人：李曼锡。94.4.23。”该申请由李天明本人书写。1994年7月13日，西安市房地产管理一分局将光荣南村5号楼4单元9号房屋承租人由李曼锡变更为李天明。原审在审理过程中，李曼锡对李天明提供的1994年2月22日给房地一分局南关房管所的函提异议，认为该函加盖的是其已丢失的印章，该函并非其本人出具，申请笔迹鉴定。本院经西安市中级人民法院委托，陕西蓝图司法鉴定中心文书鉴定中心对该函中笔迹进行了鉴定，结论为：检材中书写笔迹与样本中的李曼锡（李卓儒）书写笔迹不是同一人所写。西安市房地产管理局第一分局现更名为西安市房地产经营一公司。原审认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。诉讼时效从知道或应当知道权利被侵害之时起计算。1994年7月13日，经李天明申请西安市房地产管理一分局已将光荣南村5号楼4单元9号楼的房屋由原告李曼锡变更为李天明，从此时起，李曼锡对该房的使用权已受到侵害。原告虽有交纳房租的义务，应当知道其权利已受到侵害。从该变更行为实施起至原告提起本案诉讼的2009年，时间已远远超过了法律规定的二年诉讼时效。因此对原告的诉讼请求依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：驳回原告李卓儒、郭建华的诉讼请求。本院再审过程中，原审原告李卓儒、郭建华称，依据最高人民法院第11号司法解释的规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行裁判。原审判决适用法律不当，应当撤销，请求依法作出实体判决。李卓儒是四府街公房的合法承租人，该地区拆迁后，原审原告一家作为拆迁户取得了光荣南村5号楼3单元4层12号房屋的合法承租权。两原审被告在其不知情的情况下，以虚假的申请书等材料办理了其所承租公房的更名、互换手续，侵犯了两原审原告的合法权益。原审被告李天明将互换后的公房出租，并在光荣小区另外购买了一套公房承租权并出租，法院应当予以调查。原审原告在第四制药厂的住房系另一法律关系，与本案无关。希望法院依法公正判决，维护原审原告的合法权益。原审被告李天明称，原南四府街103号房屋为其父母承租的公房，在李卓儒居住期间该房遇到拆迁，父母委托李卓儒办理拆迁安置手续，拆迁安置的合同即签至其名下，为此家里不同意。房屋安置后，父母就住进了该房。其结婚后，与父母同住该房。母亲去世后，1994年郑克武用承租的光荣南村5号楼4单元9号换租该房，其找房管所后，房管所要求承租证上的承租人李曼锡出具证明、写申请，并且要居委会出具证明。后来李曼锡给房地局出具证明，证明是家里的房子，父亲也写房屋由其继承的遗嘱。房地局将换房、过户手续一起办了，将互换后的房屋过户到其名下。其对原审判决无意见。原审被告西安市房地产经营一公司称，诉争房屋办的是顺户手续，通知单上写的是顺户，顺户只需要李天明的户口及实际居住证明。原审原告反映问题时已过了十五年，房屋整顿时其未反映。历届房管员未见过原审原告，原审原告也未履行过交纳租金义务。而且原审原告已享受过福利分房，房管所去其单位调查时单位出具了证明。根据房管政策，公租房和单位福利分房只可享受其一。其认可原审判决。经再审查明，原审查明的事实属实。另查明，原审被告李天明系铁道部电气化工程局二处四段内退职工，李天明为办理承租公房更名手续向房地一分局提交的西安大庆制药厂证明一份系虚假证明。原审中原告李卓儒、郭建华提交了西安第四制药厂家属委员会于2008年7月2日出具的证明一份，证明李卓儒、郭建华一直未在单位享受过福利分配住房。质证中原审被告李天明、西安市房地产经营一公司均对该证明表示异议，西安市房地产经营一公司并称房管所对李卓儒、郭建华的住房问题进行过调查，两人所在单位出具了已给其分配公房的证明。再审中本院到原审原告单位西安第四制药厂调查，该单位家属委员会于2011年11月10日出具了证明一份，内容如下“西安第四制药厂退休职工郭建华同志现居住在西安第四制药厂家属区西院，现房产权为公房，本人于九八年居入，只有居住权。”本院认为，原本市南四府街103号房屋，系原审原、被告李卓儒、李天明父母李郁文、石玲玉承租之公房，两原审原告李卓儒、郭建华自1976年起在该房内居住，为该房实际使用人。1984年四府街地区拆迁，1987年1月西安市房地局基建科将安置房光荣南村居民楼5号楼3单元12号房分配到原审原告李曼锡（李卓儒）名下，李卓儒取得了该房的承租权。但该房交付使用后，石玲玉、李郁文入住该房，原审被告李天明结婚后与其父母共同使用该房。1992年石玲玉去世后，该房一直由原审被告李天明使用，原审原告至今未实际使用该房屋。1994年第三人郑克武与原审被告李天明协商换房，李天明以李曼锡名义与郑克武达成换房协议，李天明同时向房地一分局申请办理承租房屋的更名手续，并按要求提交了相关材料，而且第三人郑克武在换房过程中并无恶意。为维护善意第三人的合法权益，对李天明以李曼锡名义与郑克武达成的换房协议应认定为有效协议。原审被告西安市房地产经营一公司作为出租人，对公租房享有相应的民事权利。原审原告李卓儒作为光荣南村居民楼5号楼3单元12号公房名义上的承租人，长期未实际使用该房屋，亦未履行承租人义务，且1998年西安第四制药厂已给其夫妻分配了公房，故西安市房地产经营一公司以更名的形式与该公房的实际承租人李天明正式建立租赁关系，应属有效民事行为。最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条规定“当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判。”原审被告李天明、西安市房地产经营一公司在原审审理中均未提出诉讼时效抗辩。原审在两原审被告未提出诉讼时效抗辩的情况下，主动查明诉讼时效事实，并以超过诉讼时效为由驳回原审原告的诉讼请求，违反了上述司法解释的规定，应属错误。但原审驳回原告诉讼请求的裁判结果，并无错误，应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条、最高人民法院《关于适用若干问题的意见》第201条的规定，判决如下：维持本院（2010）碑民二初字第41号民事判决主文即驳回原审原告李卓儒、郭建华的诉讼请求。一审案件受理费875元由原审原告李卓儒、郭建华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 李军安审 判 员 吴海玲代理审判员 张 彬二〇一二年三月三十日书 记 员 李晨鹏 更多数据：搜索“”来源：