（2012）杭滨民初字第87号
裁判日期: 2012-03-30
公开日期: 2015-12-30
案件名称
杭州××制衣厂与孙某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市滨江区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杭州××制衣厂,孙某某
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
全文
杭州市滨江区人民法院民 事 判 决 书（2012）杭滨民初字第87号原告杭州××制衣厂，住所地杭州市××××北塘河。法定代表人章某某。委托代理人（特别授权）叶某。委托代理人（特别授权）韩某某。被告孙某某。原告杭州××制衣厂诉被告孙某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年1月4日立案受理后，依法由审判员季隽虹独任审判，于2012年2月15日公开开庭进行了审理。原告杭州××制衣厂委托代理人叶某、韩某某，被告孙某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杭州××制衣厂诉称，被告因经商需要，于2009年1月1日与原告签订租房协议书。协议约定被告承租原告房屋三间，房租费用每月790元，租赁期半年，自2009年1月1日起至2009年7月1日止，到期后如需续租必须在合同到期前30天内签订续租合同，租赁期满后在原告不同意续租的情况下，被告必须无条件搬走，拖延时间则按每天每间100元的标准向原告支付损失费等。合同签订后双方已按约履行。租期到后，原、被告没有再行签订书面租赁合同，被告继续承租涉案房屋至今。然而被告在后续近30个月的承租期间，却未向原告支付租金，原告多次催促也拒不缴纳。原告于2011年12月10日向被告发出通知，告知被告应于2011年12月20日前付清房租。原告给予的合理期限到期后，被告至今既不缴纳房租，也不搬离，给原告造成了很大的损失。根据有关法律规定，特向法院起诉。请求判决被告向原告返还租赁房屋，恢复房屋原状；支付至实际返还房屋之日止的租金（按每月790元计，从2009年7月2日起至2011年12月31日止为71022元）；支付原告违约金45000元；被告承担本案诉讼费用。被告孙某某辩称，原告在2009年5月20日明确通某某租户租赁合同到期后不再续订租赁合同，因为所涉房屋已列入政府拆迁范围。原告还承诺允许承租户可以无偿使用承租房至拆迁，故在2009年7月1日至在2012年1月17日期间，原告从未提及要被告支付租金事宜。根据《合同法》的规定，请求支付租金的诉讼时效为一年，原告在二年半时间内未提及租金，明显已过时效，也证实了原告因要得到拆迁赔偿的最大化而放弃租金的事实。原告在2010年4月5日断水断电至今，且房屋存在漏水也不维修，致使答辩人店内货物霉烂、变质等。依《合同法》的规定，承租人可以要求减少或不支付租金。若原、被告双方是正常的租赁关系，哪个承租人会在房屋没电没水且漏水的情况下而无动于衷。综上，原告请求无事实依据，赔偿违约金更是无中生有，望法院驳回原告的诉讼请求。经审理，本院查明以下事实：一、对原、被告双方无争议的以下事实，本院予以确认：2009年1月1日，原告杭州××制衣厂与被告孙某某签订《租房协议书》一份。协议约定被告承租原告房屋三间，房租费每月790元，租赁期自2009年1月1日起至2009年7月1日止。协议还约定了到期后如需续租必须在合同到期前30天内签订续租合同，租赁期满后在原告不同意续租的情况下，承租方必须无条件搬走，拖延时间则按每天每间100元的标准向原告支付损失费等内容。2009年5月20日，原告向被告发出通知一份，告知“承租房屋将于7月1日到期，到期后原告将收回房子”等内容。2010年4月2日，原告又向被告发出通知，内容为“我厂于二o0九年五月向你发出通知，因本厂区域房屋已列入政府拆迁范围，房屋租赁合同于二o0九年六月三十日终止，因工厂已停厂，无法承担变压器费用6000元／月，现我工厂已向电力公司提出变压器报停，我厂将于4月5日起停电停水，特此告知”。2012年1月17日，原告再次向被告发出通知，向被告催缴2009年7月1日至2011年12月31日的租金，通知中并承诺若于2012年1月20日前付清，可免去其中一年租金。另，自2009年7月1日原、被告双方的《租房协议书》履行期限届满后，被告并未将承租房屋腾空交付给原告，现该房屋内仍存放有被告的部分库存货物。二、对于某某争议的原告在2009年5月20日向被告发出通知时有无承诺承租房屋可由被告无偿使用至拆迁时这一事实，被告申请证人汤某、厉宝海出庭作证。原告质证认为两位证人系原告的承租户，也存在着与被告相似的不腾房不交租金的事由，故与原、被告有利害关系，其证言对证明被告的主张不具有效力。本院认为原告的质证异议成立，仅凭证人证言不足以证明原告对被告有过无偿使用承租房屋至拆迁之时的承诺。然，结合证人证言及原、被告的当庭陈述，本院可以确认以下事实：原告在2009年5月20日向被告发出通知时已告知被告所承租的房屋将面临拆迁；被告知晓此事后也在等待政府拆迁以便获得可能的相关补偿款项；原告发通知时及租赁期限届满时与被告均未就是否续租签订书面合同。三、原告还提交2011年12月10日通知（复印件）一份，拟证明当日原告已向被告发出催收租金通知，被告质证未收到该通知。本院认为该通知并无被告签收，难以确认该通知已到达被告，故对该证据的证明力不予确认，据此对原告主张该事实不予认定。本院认为，原、被告双方自2009年1月1日签订《租房协议书》后，双方已依协议履行了个自的义务。租赁期间届满后，被告作为承租人仍然继续使用承租房屋，原告作为出租人也没有提出异议，故双方建立了不定期的租赁合同关系。依据《中华人民共和国合同法》的规定，出租人在租赁期间应保持租赁物符合约定的用途。2010年4月5日原告停水停电后，该租赁物已不符合原合同约定的用途，原告也无证据证明在2010年4月5日之后被告仍在此将该房屋当店面使用，故本院确认在2010年4月5日原告停水停电后，双方未进行承租房屋交接，被告对该房屋虽有占有、使用，但其租金不宜按790元一间计，本院酌定为从2010年4月份起按每月每间395元计，至2012年3月份止为28440元。在2009年7月1日后至承租房屋停水停电前的九个月里，该房屋仍旧由被告作为承租人继续占有、使用，被告应按原合同约定的每月每间790元的标准支付租金，合计为21330元。原告主张的违约损失无事实根据及法律依据，本院不予支持。因原、被告双方的不定期租赁关系一直存在延续，故本院对被告诉讼时效方面的抗辩理由不予支持。综上，本院对原告的诉讼请求予以部分支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告孙某某于本判决生效之日起七日内支付原告杭州××制衣厂2009年7月起至2012年3月止的房屋租金共计49770元。二、被告孙某某于本判决生效之日起七日内将其承租的原告杭州××制衣厂三间房屋腾退给杭州××制衣厂，并按每月每间395元的标准计算从2012年4月1日起至房屋交付之日止的租金。三、驳回原告杭州××制衣厂的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1310元，由原告杭州××制衣厂负担人民币748元，被告孙某某负担人民币562元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币2620元。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××008802968，开户银行：工商银行湖滨支行）审判员 季隽虹二〇一二年三月三十日书记员 桑晶晶 来源：