（2012）深中法房终字第96号

裁判日期: 2012-03-30

公开日期: 2015-11-30

案件名称

邓冬颜与蒋亚球房屋买卖合同纠纷民事判决书

法院

广东省深圳市中级人民法院

所属地区

广东省深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2012）深中法房终字第96号上诉人（原审被告）：蒋某，男，汉族，1963年9月17日出生，身份证住址：深圳市罗湖区某栋****号。委托代理人：司启强，广东君孺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓某，女，汉族，1970年12月30日出生，住址：深圳市罗湖区某商业城**号。委托代理人：曹晖，广东圣方律师事务所律师。委托代理人：吴某，男，汉族，1986年9月7日出生，住址：深圳市某大道****号，系公民代理。上诉人蒋某因与被上诉人邓某关于房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2011）深福法民三初字第1768号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，2011年1月18日，邓某（买方）与蒋某（卖方）签订了一份《二手房买卖合同》，约定：买卖双方交易涉案房产，建筑面积177.39平方米，房地产性质用途为住宅。转让成交价为480万元，不含税费，因本次交易产生的相关税费根据合同第八条之约定各自承担。合同第八条约定，按照政府及有关规定，买卖双方需支付税费有：营业税、城市建设维护税、教育费附加、卖方印花税、个人所得税、土地增值税、卖方房地产交易服务费、土地使用费、买方印花税、契税、产权登记费、买方房地产交易服务费、房地产贴花、因提前还贷卖方按揭银行征收的罚息、违约金及相关费用、产权查档费、公证费、评估费、律师费、抵押登记费、赎楼担保费和短期利息；以上税费以实际发生的税、费单为准；买方自愿支付上述所有费用。合同第九条约定，卖方应当于收到全部楼款三个月（90日）之内将涉案房产交付予买方，并履行下列手续：买卖双方共同对该物业及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续，移交该房屋钥匙，买卖双方应在交楼清单上对上述情况签名确认；卖方在交楼前，应将附随于该物业的水费、电费、有线电视费、物业管理服务费、垃圾清运费、煤气费、电话费等费用结清，结清单据须提交买方确认，否则，买方有权要求交楼押金的监管方从交楼押金中抵扣上述欠费。合同第十四条备注约定，卖方出售该物业之成交价480万元为净收价格，不支付其他费用；买卖双方协商同意在签署《深圳市二手房买卖合同》时售价写为480万元，因此产生的卖方个人所得税、营业税、城建维护税、教育费附加等税费均由买方支付；在卖方交楼之前所发生的房屋质量问题须由卖方负责修复及承担相应的责任，如延期交楼买方有权处理该物业内的财产。如备注条款与本合同前述条款有冲突的，以本备注条款为准。该合同还对双方的定金、付款方式、违约责任等其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，邓某于当日向蒋某支付了定金20万元。同月21日，邓某、蒋某及案外人中国银行股份有限公司深圳梅丽支行签订一份《二手楼交易资金委托监管协议》，约定了双方买卖涉案房产的资金监管相关事项；同日，邓某将约定的340万元购房款打入资金监管账户进行监管。此后案外人中国银行股份有限公司深圳福田支行又为邓某购买涉案房产出具《个人二手住房按揭贷款承诺书》，承诺向邓某发放120万元贷款。2011年1月25日，邓某、蒋某双方签订一份编号为深（福）房现买字（2011）第1593号《深圳市二手房买卖合同》，该份合同除具体付款方式、违约责任等内容外，与此前签订的合同内容大致相同。该份合同第十条税费承担同样约定包括卖方个人所得税在内的双方应付税费均由买方承担。第十二条迟延交房的违约责任约定，卖方未按合同约定的期限将该房地产交付买方，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方以该房地产转让总价款为基数按日万分之四向买方支付违约金，合同继续履行。第十四条约定，买卖双方在签订该合同1日内，共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续。2011年1月27日，涉案房产转移登记至邓某名下，同月31日，涉案房产办理了以中国银行股份有限公司深圳福田支行为抵押权利人的抵押登记。2011年1月28日，中国银行股份有限公司深圳梅丽支行向蒋某划转监管的340万元购房款。2011年2月21日，中国银行股份有限公司深圳福田支行发放购房按揭贷款120万元至蒋某账户。至此，蒋某已如约收到邓某支付的购房款480万元。另查，依据深圳市房地产权登记税费表，涉案房产在转移登记过程中，发生以下税费：销售营业税128127.65元、教育费附加3843.83元、城建维护税8968.94元、契税144000元、产权登记费50元、转让方及受让方交易手续费各532.17元，上述税费共286059.76元。依据上述税费登记表，涉案房产交易过程中并没有发生卖方的个人所得税。至2011年1月28日，邓某已按照合同约定及税费表规定交付了上述税费。至开庭审理之日，涉案房产未交付邓某，仍在蒋某控制之下。邓某的诉讼请求为：1.蒋某履行向邓某交付涉案房产的合同义务，并按照合同约定办理与交房相关的手续、结清交房前附随于该房产的水费、电费、管理费等相关费用；2.蒋某向邓某支付延期交房违约金（该违约金以转让总价款480万元为基数，按每日万分之四计算，自合同约定的交付期限届满次日即2011年5月22日起算，暂计至2011年7月21日为117120元，应计至蒋某实际交房之日止）；3.蒋某承担本案全部诉讼费用。原审法院认为，邓某与蒋某关于涉案房产的买卖合同关系合法有效，双方均应遵循合同约定履行各自的义务。合同签订后，邓某依约向蒋某支付全部购房款，且涉案房产已经转移登记至邓某名下，但蒋某未按照约定向邓某交付涉案房产。故本案的争议焦点为：一、蒋某是否应向邓某交付涉案房产，拒绝交付涉案房产是否有正当理由；二、蒋某是否应向邓某支付延期交房违约金。关于蒋某是否应向邓某交付涉案房产的问题，邓某依约于2011年2月21日向蒋某支付了全部购房款，根据合同约定，蒋某应于收到全部楼款三个月（90日）之内将涉案房产交付邓某。蒋某辩称，双方签订480万元房屋价款的买卖合同前提是邓某替蒋某支付约60万元的个人所得税，但涉案房产交易并未发生卖方的个人所得税，故邓某应向蒋某补足上述60万元款项后，蒋某才应向邓某交付房产。但邓某、蒋某签订的房产买卖合同约定涉案房产价款为480万元，房产交易过程中发生的买卖双方的所有税费均由邓某承担，双方并没有就卖方的个人所得税做出特别约定，该房产价款为固定价格，卖方个人所得税的发生与否并不导致房产价款发生变动。故邓某只需依约向蒋某支付480万元的购房款，以及缴纳规定的交易税费，无须向蒋某支付额外的费用。邓某至开庭审理之日尚未交付涉案房产，故蒋某应依约继续履行向邓某交付涉案房产的合同义务，并且在交付涉案房产时，双方应依约共同对该房产及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续，移交房屋钥匙，结清涉案房产的水费、电费、有线电视费、物业管理服务费、垃圾清运费、煤气费、电话费等费用。蒋某的抗辩主张只有其口头陈述，没有提供任何证据予以佐证，也没有任何法律及合同依据，原审法院不予采信。关于蒋某是否应向邓某支付延期交房违约金的问题，由于蒋某未按约定于收到全部楼款三个月（90日）之内即2011年5月22日之前将涉案房产交付邓某，根据双方签订的《深圳市二手房买卖合同》，蒋某应按照房屋价款每日万分之四的标准，向邓某支付延期交房违约金。按照该约定，蒋某应从2011年5月23日开始向邓某支付延期交房违约金，但邓某要求蒋某从2011年5月22日起算违约金，该起算时间有误，原审法院据实予以纠正。自2011年5月23日起至2011年9月26日共127天的违约金数额为243840元，具体计算方式为：480万元＊127天＊4／10000天=243840元。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、蒋某应于本判决生效之日起十日内向邓某交付深圳市福田区某花园34栋502房产，并且在交付该房产时，双方应共同对该物业及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续，移交房屋钥匙，结清涉案房产的水费、电费、有线电视费、物业管理服务费、垃圾清运费、煤气费、电话费等费用；二、蒋某应于本判决生效之日起十日内向邓某支付从2011年5月23日起至2011年9月26日的延期交房违约金243840元；三、驳回邓某的其他诉讼请求。案件受理费4986元（已由邓某预交），因本案适用简易程序审理减半收取2493元，由邓某承担19元，蒋某承担2474元。蒋某不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、请求深圳市中级人法院依法撤销一审判决书的判决，发回重审。2、二审上诉费用由邓某承担。其所依据的事实和理由如下：一、案件事实一审法院没有查清，邓某故意隐瞒了案件的重要事实。在一审法院邓某的民事起诉状中，邓某陈述了：2011年1月初，通过房产中介机构介绍，蒋某、邓某双方就买卖深圳市福田区某花园34栋502房产事宜进行接触和磋商，最终蒋某、邓某双方就买卖上述房产达成一致意见，并于2011年1月18日签订了075338号二手房买卖合同。邓某在陈述案情时，隐瞒了案件的关键事实，首先案件争议的房产的介绍机构是中原地产代理（深圳）有限公司景田银座分公司，从房产的价格谈判到价格的谈妥和合同的签订全部都是在该公司签订的，房价和合同的谈判细节和合同的签订都是在该公司相关人员参与下签订的，该公司对买卖的所有环节知情，合同签订地点在深圳市福田某大厦101之102-1号铺，其次案件的客观事实被邓某隐瞒：邓某在中介公司人员的陪同下多次查看了蒋某的房产后，双方在中介公司已经确定了房屋的交易成交价为540万元实收，在2011年1月18日晚上约定在中介公司签订合同，中介公司告知蒋某要承担六十多万元的个人所得税，蒋某愿意承担，邓某为蒋某口头约定代缴六十万元个人所得税，其他的一切税费全部由邓某承担，由于中介公司所说个人所得税根本不存在，造成了蒋某六十万元的房款被邓某没有按照口头约定的事实支付。蒋某已经依法向一审法院申请证人出庭和申请追加该公司为第三人和程序转换申请书。蒋某在提交申请后有足够证据证明自己在一审法院提出的案件的事实。而一审法院没有准许。这些才是本案关键认定的客观事实。整个合同谈判的流程和合同的签订都有中介公司的甘业务员和陆经理参与谈判和协商。当时还有邓某的丈夫赖先生在场。蒋某合法权益被中介公司和邓某合伙串通隐瞒关键事实造成事实损害。二、一审法院判决没有查清案件事实，关键的事实故意回避。审判程序违法。案件事实是本案查实的基础，蒋某为了案件事实查清，申请法院追加中介公司为第三人，对案件的事实查清至关重要，也申请了转换审判程序，而一审法院没有查清，草草结案，严重损害了蒋某的合法权益。三、蒋某在提交追加第三人申请书和转换程序时，已经取得了足够证据证明邓某和蒋某在中介怎样协商签订合同的细节，所以，一审法院没有依法追加和转换程序对蒋某证据的举证造成了影响，而且，作出判决损害了蒋某的权益。蒋某认为一审法院没有依照法律程序审理本案，案件关键事实没有查清，对本案的判决明显损害了蒋某的合法权益。请求中级法院依法改判。撤销一审判决。发回重审。邓某口头答辩称：一、一审查明事实清楚，认定事实清楚，依据证据充分，双方议价过程中，对税费的项目、数额并不是特别清晰，始终存在较大分歧，尤其是按照阴阳合同还是实际成交价过户存在很大分歧，因此一直无法达成一致意见，经过双方多轮磋商，最终达成真实的一致意见就是卖方按照480万元实收，双方按照实收价格办理过户，全部税费由买方承担。议价过程对双方最终达成的一致成交方案，并没有实质上的影响，由于双方对成交方案始终存在分歧，最终通过刚才的方案进行成交。蒋某已经明确放弃了税费减免的收益权，这点具体体现在2011年1月28日签订的中介合同第八条第一款中，列明了所有可能发生的税费项目，同时特别以括号注明，以实际发生的税费单为准。另外合同第八条第四款特别注明如在本合同履行过程中，因政府部门原因发生税费种类、税率、标准变化，导致税费减少，则该税费减免权益由本合同约定的交纳主体享有。在该合同中，所谓的“本合同约定的交纳主体”，是指邓某。本案一审认定事实清楚，证据充分，尤其是两份合同对双方权利义务关系有了清晰的约定。二、本案一审不存在程序违法的情况。一审时法院已经准许蒋某传唤证人出庭作证，但因蒋某的原因，没有促使证人出庭作证，应当由蒋某承担不能举证的法律责任。中介公司与本案的争议标的没有法律上的利害关系，中介公司对本案争议标的也没有独立的请求权利，因此不应将中介公司追加为本案第三人。三、本案事实清楚、法律关系明确，争议并不复杂，一审阶段没有必要转为普通程序审理，蒋某主张的追加中介公司、转换程序审理，这些理由均不能成立。本院经审理查明，原审已查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为涉案房产的真实价格。蒋某称双方约定的价格为540万元，但其因受中介误导而认为存在60万元个人所得税，且邓某口头承诺代其缴纳，故其将书面合同记载的房屋价格减免为480万元，与双方初始商定价格不符。本院认为，出售私人所有房屋是否需缴纳个人所得税，相关法律有明文规定，系完全行为能力人可凭借自身能力轻易获得的公开信息，当事人应对其自身的缔约能力负责。邓某否认其曾口头承诺代蒋某缴纳60万元个人所得税以抵免部分房款的事实。蒋某也并无相关证据可以证实其所称事实，其提交的与中介通话的录音光盘不能证明通话者的身份，也无法证明该录音证据的真实性和与本案的关联性，即使中介人员作为证人出庭作证并从中介处取得其所称的《买方佣金承诺书》，也只是间接证据，根据优势证据原则，不能对抗蒋某作为卖方与邓某作为买方亲自签订的先后两份书面合同的效力。双方在谈判过程中的口头议价，在一方不予认可的情况下，也不能对抗双方最终达成的书面协议。蒋某作为完全行为能力人，应受其作出的法律行为之约束。故本院认为，双方签订的房屋买卖合同系其真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，真实有效，双方均应遵照执行，根据合同约定，涉案房屋的价格为人民币480万元。邓某已履行其作为买方的主要义务，蒋某拒不交付涉案房产，已构成违约，应当承担相应的违约责任。中介公司与本案争议标的没有法律上的直接利害关系，也没有独立的请求权利，一审法院不追加其作为本案第三人，不违反法定程序。综上所述，上诉人蒋某的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币4986元，由上诉人蒋某负担。本判决为终审判决。审　判　长　刘粤芳审　判　员　赵　霞代理审判员　张　睿二〇一二年三月三十日书记员（兼）　刘司元来源：百度“”