（2012）青民一初字第699号
裁判日期: 2012-03-30
公开日期: 2014-10-31
案件名称
南宁市青秀区人民法院民事判决书（2012）青民一初字第699号民事判决书
法院
南宁市青秀区人民法院
所属地区
南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵ＸＸ,詹ＸＸ,熊ＸＸ
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百三十条
全文
南宁市青秀区人民法院民 事 判 决 书（2012）青民一初字第699号原告赵XX，女，瑶族，住南宁市兴宁区。委托代理人陆贤凤，北京市尚衡律师事务所广西分所律师。委托代理人黄昌升，北京市尚衡律师事务所广西分所实习律师。被告詹XX，女，汉族，住南宁市青秀区。被告熊XX，女，汉族，住南宁市青秀区。原告赵XX诉被告詹XX、熊XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年1月9日受理后，依法组成合议庭，于2012年3月21日公开开庭进行了审理。原告赵XX及其委托代理人陆贤凤、黄昌升到庭参加了诉讼。被告詹XX、熊XX经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告赵XX诉称：被告詹XX委托广西南房房地产交易集团有限公司出售其位于南宁市XX路8号金龙理想XX楼2单元XX号房，在该公司帮助下，2010年9月28日原告与被告詹XX签订了《存量房买卖合同》，约定被告将该物业出售给原告，售价为70万元。被告詹XX委托其女儿熊XX作为代理人代为签字、收取房款等。在其他约定事项中，双方约定办理房屋所有权证产生的房屋面积差异款由被告承担，被告也承诺在2010年11月30日前办理好该物业的房屋所有权证以便该物业及时过户，但由于被告的不作为，直至2011年2月24日，该物业的产权仍未办理，给原告带来了极不利的影响。2011年2月南宁市政府发布通知，定于3月1日开始实行限购令政策，双方遂于2011年2月24日签订《房屋买卖补充协议》，约定由被告找开发商协商办理预售房屋登记备案变更，并由原告直接与开发商签订房屋买卖合同，但双方买卖关系仍在，房屋交易总价不变。原告也于2011年3月分2次付清了所有房款，共计70万元。2011年2月24日，原告在被告的帮助下与广西远辰地产集团有限公司签订《商品房买卖合同》，单价不变。2011年4月，该公司通知原告房屋实测面积为69.87㎡，房屋总价为395426元，需补缴面积差异款13753元。后原告多次要求被告履行补缴差异款及各种办证费用，无果。为保证房屋产权证顺利办理，原告于2011年7月14日垫付了房屋面积差异款13753元、公共维修资金1317元、登记费80元、工本费10元、印花税5元、代办费200元，以上各项费用合计15365元。根据原、被告签订的合同约定，原告垫付的款项应由被告詹XX承担，但至今詹XX仍未将上述款项支付给原告，已构成违约，应按合同约定向原告支付违约金8100元。综上，为维护原告的合法权益，请求法院判令：一、两被告连带支付原告已垫付的补缴面积差异房款13753元；二、两被告连带支付原告已垫付的住宅专项维修基金1317元；三、两被告连带支付原告办理房产证过程中垫付的费用295元；四、本案所有诉讼费由被告负担。被告詹XX、熊XX未作书面答辩，亦未出庭参加诉讼。经审理查明：2009年4月8日，被告詹XX与广西远辰地产集团有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告购买广西远辰地产集团有限公司开发的位于南宁市XX路8号金龙·理想XX楼2单元XX号房，建筑面积为67.44平方米，单价为每平方米5659.45元，总房价为381673元。2010年9月28日，原告赵XX（乙方）与被告詹XX（甲方）签订《存量房买卖合同》，约定被告詹XX将其购买的上述房屋出售给原告，成交价为70万元。合同第十二条双方还约定，办理房屋所有权证产生的公共维修基金等相关费用均由被告詹XX支付。因实际房产证面积与商品房买卖合同面积间的误差所涉及与开发商发生的金额由被告詹XX负责，不影响此合同约定的成交价和违约责任。合同卖方处由被告詹XX签字确认，代理人处由被告熊XX签字确认。合同签订后，原告向被告詹XX交纳了购房定金50000元，熊XX向原告出具了一份《收据》。后因涉案房屋的房屋所有权证未能及时办理及国家政策变化，致使原告与被告詹XX签订的《存量房买卖合同》无法执行，双方又于2011年2月24日签订一份《房屋买卖补充协议》，约定由原告承担更名费40000元，于合同签订当日支付给被告詹XX，由詹XX负责找开发商办理更名手续并撤销原合同备案等相关事宜。合同第三条约定，被告詹XX应全力帮助原告办理变更手续，如在2011年3月1日前原告不能与开发商签订《商品房买卖合同》，被告詹XX须无条件在3日内全额退还原告已支付的定金、更名费、首期房款等款项，双方终止购房协议。如被告詹XX逾期未付，则须按所欠额0.3%／日支付违约金给原告。合同签订后，原告向被告詹XX付清了全部购房款，被告詹XX向原告出具了《收据》。2011年2月24日，南宁市XX路8号金龙理想XX楼2单元XX号房的买受人更名为原告赵XX，广西远辰地产集团有限公司与原告就上述房屋重新签订了一份《商品房买卖合同》，合同单价及总价均不变。合同第五条约定，商品房竣工交付后，实测计价套内建筑面积与合同约定计价套内建筑面积发生差异，面积误差比绝对值在3%（含3%）的，据实结算房价款，面积误差比绝对值超出3%时，买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）的部分由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）÷合同约定面积×100%。商品房竣工交付后，上述房屋的实测建筑面积为69.87平方米，与合同约定建筑面积67.44平方米，面积误差比值为3.6%，面积差额款为13753元。原告在向广西远辰地产集团有限公司补交了面积差额款后，广西远辰地产集团有限公司于2011年7月14日向原告开具了购房款金额为395426元的《销售不动产统一发票》，购房金额与合同约定的金额相差13753元。同日，原告向广西远辰地产集团有限公司交纳了上述房屋的维修资金1397元。2011年10月，原告委托广西远辰地产集团有限公司代办涉案房屋的房屋所有权证，并向其交纳了房产代办费200元、登记费80元、工本费10元、印花税5元，共计295元。2011年9月2日，原告取得涉案房屋的房屋所有权证，产权证登记的建筑面积为69.87平方米。原告认为房屋面积差额款、办证产生的维修资金及相关费用均应由被告詹XX承担，因此，原告垫付的上述费用均应由詹XX负担，但詹XX至今未向原告支付垫付的费用，故向人民法院提起诉讼，并提出前述诉讼请求。在诉讼过程中，原告主张，根据合同约定，买受人应补交的面积为2.0232平方米（67.44平方米×3%），以原约定单价5659.45元，买受人应承担面积差额款为11450.2元（5659.45元×2.0232平方米），故原告实际垫付的面积差额款为11450.2元，故将第一项诉讼请求由“判令被告支付原告已垫付的补缴面积差异房款13753元”变更为“判令被告支付原告已垫付的补缴面积差异房款11450.2元”。本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告詹XX、熊XX经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告与被告詹XX就南宁市XX路8号金龙·理想XX楼2单元XX号房的买卖事宜所签订的《存量房买卖合同》及《房屋买卖补充协议》是合法有效的，双方应依约履行。根据《存量房买卖合同》约定，办理房屋所有权证产生的公共维修基金等相关费用及因实际房产证面积与商品房买卖合同面积间的误差所涉及与开发商发生的金额，由被告詹XX负责。故原告交纳的商品房面积差异款11450.2元、公共维修基金1397元及办理房屋所有权证所产生的费用295元，依约应由出卖人詹XX负担，故原告要求被告詹XX支付其垫付的商品房面积差异款11450.2元及办理房屋所有权证所产生的费用295元，本院予以支持。对于房屋维修资金，原告实际交纳的数额为1397元，现只向被告詹XX主张1317元，符合法律规定，应予以支持。被告熊XX作为詹XX的代理人，在代理权限范围内实施的民事法律行为，其民事责任应由被代理人詹XX承担，故原告要求被告熊XX对上述债务承担连带支付责任，于法无据，本院不予支持。关于原告主张的违约金。《房屋买卖补充协议》第三条双方仅对被告詹XX逾期未退回定金、更名费、首期房款等款项的违约责任进行了约定，但对于被告未及时支付上述费用的违约责任没有进行约定，故原告依据《房屋买卖补充协议》第三条要求被告支付违约金，没有合同及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：一、被告詹XX应向原告赵XX支付商品房面积差异款11450.2元；二、被告詹XX应向原告赵XX支付公共维修基金1317元；三、被告詹XX应向原告赵XX支付商品房办证费用295元；四、驳回原告赵XX的其他诉讼请求。案件受理费387元，由被告詹XX负担252元，由原告赵XX负担135元。此款原告赵XX已预交，本院不再退回，被告詹XX应负担的部分，由被告詹XX随同上述应付款项一并支付给原告。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费，款汇：南宁市中级人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处；帐号：01020101188XXXXX。逾期不交纳也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长 谢倩人民陪审员 钟翔人民陪审员 黄萌二〇一二年三月三十日书 记 员 卫燕附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 百度搜索“”