（2012）成民终字第370号
裁判日期: 2012-03-29
公开日期: 2014-06-20
案件名称
敦阳泰克科技（成都）有限公司与四川火炬物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
敦阳泰克科技（成都）有限公司,四川火炬物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）成民终字第370号上诉人（原审被告）敦阳泰克科技（成都）有限公司。住所地：成都高新区西部园区天辰路**号*号楼*单元。法定代表人朱天焕，公司总裁。委托代理人黄嘉瑜，北京市大成律师事务所四川分所律师。委托代理人何秀清。被上诉人（原审原告）四川火炬物业管理有限公司。住所地：成都市高新区高新大道创业路**号火炬大厦*座*楼。法定代表人潘晓阳，公司执行董事。委托代理人廖晓丽，四川君合律师事务所律师。委托代理人易光勤，四川君合律师事务所律师。上诉人敦阳泰克科技（成都）有限公司（以下简称泰克公司）因与被上诉人四川火炬物业管理有限公司（以下简称火炬公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2011）高新民初字第2012号民事判决，向本院提起上诉，本院于2011年12月30日立案受理后，依法组成合议庭于2012年2月17日公开开庭进行审理。上诉人的委托代理人黄嘉瑜、何秀清、被上诉人委托代理人廖晓丽、易光勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2008年5月7日，火炬公司与成都成电大学科技园孵化器有限公司（以下简称孵化器公司）签订《前期物业服务合同》，约定由火炬公司为电子科技大学国家大学科技园一期（以下简称科技园一期）提供前期物业服务，并“按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费，单体独栋自购房：1.8元／平方米，两家以上有共用出入口的共用房屋：3元／平方米……物业买受人自物业首次交付使用之日起，按合同约定足额交纳物业服务费……物业服务费按月交纳，业主应在每月10日前履行交纳义务，业主逾期交纳物业服务费的，违约金按应交纳金额每日1‰收取……合同期限2年，自2008年4月15日起至2010年4月14日止”。上述合同签订后，火炬公司依据上述合同所约定的权利义务履行其物业服务责任。原审另查明，泰克公司成立于2007年10月15日，并于2008年4月15日前即在科技园一期2号楼3、4、5单元物业（面积共计3554.81平方米）内进行经营活动，至火炬公司退出物业管理服务时止，泰克公司仍在使用该物业。原审再查明，2006年12月6日，案外人鹿子善与孵化器公司签订《房屋定购书》及《房屋补充协议》购买位于成都市高新区西部园区天辰路88号10号楼A座B座。2009年12月16日，鹿子善将所购房屋的权利义务一并转让给泰克公司，泰克公司成为10楼A座、B座的房屋所有权人。泰克公司与孵化器公司签订《房屋买卖合同》及《补充协议》确认，10号楼原购房人鹿子善变更为泰克公司，合同其他内容不变。《房屋买卖合同》的签章落款时间与原鹿子善2006年12月6日一致，上述合同及补充协议签订后，泰克公司于2009年12月16日在收楼验收单上签字确认收楼的事实。10号楼物业面积共计2203.71平方米。后火炬公司以泰克公司未交纳物业费为由诉至一审法院，请求法院判令泰克公司支付其物业服务费121379.98元及滞纳金（从2010年4月15日起至付清物管费之日止，按拖欠金额的日1‰计算），并承担诉讼费用。原审法院认定上述事实所采信的证据有：双方当事人的当庭陈述、《前期物业服务合同》、《房屋定购书》及《房屋补充协议》、《房屋买卖合同》及《补充协议》、《函件》、《物业公共服务费催缴通知书》、申通快递服务部出具的《说明》等。原审法院认为，火炬公司与孵化器公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，火炬公司有权依据该合同要求泰克公司支付物业服务费。关于10号楼物业服务费，尽管泰克公司与开发商签订的《房屋买卖合同》中约定，泰克公司享有自合同房屋交付之日起一年内免交物业服务，但因开发商与火炬公司是两个不同的法人主体，且并无直接联系，故开发商作出的免交物业费的承诺不能等同于火炬公司作出的承诺，故在泰克公司不能提供其他证据印证其答辩主张的基础上，对火炬公司要求泰克公司支付10号杰物业服务费15734.49元的请求予以支持。关于2号楼3、4、5单元物业服务费，因火炬公司向泰克公司发出的《物业管理公共服务费催缴通知书》上载明3单元物业费为每月2125.62元（1180.9平方米×1.8元），泰克公司实际按每月2125.60元交纳；4、5单元物业费全额为每月4273.02元（2373.9平方米×1.8元），泰克公司实际按每月3199.1元交纳，且上述缴纳金额标准在火炬公司向泰克公司出具的多次催收通知书中均已载明，故可以认定双方对2号楼3、4、5单元物业服务费进行了合意变更，泰克公司应交纳的2号楼3单元物业费为51014.4元（2125.6元×24月），4、5单元物业费为76778.4元（3199.1元×24月），共计127792.8元，扣除泰克公司已经交纳的物业费47822.8元，尚欠火炬公司79970元。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十三条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决泰克公司于判决生效后十日内向火炬公司支付物业费95704.49元，并承担该款从2010年4月15日起至物业费付清之日止的滞纳金（按每日万分之四计算），驳回火炬公司的其他诉讼请求。宣判后，原审被告泰克公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回火炬公司的全部诉讼请求，由火炬公司承担一、二审案件受理费。其主要的上诉理由是：泰克公司不欠10号楼的物业费；对2号楼3、4、5单元的物业费，2008年4月至2009年2月的物业费已过诉讼时效，火炬公司在未书面催收2009年12月至2010年4月物业费的情况下直接起诉，不应得到支持，火炬公司未提供相应的物业服务，泰克公司不交物业费是正当抗辩；泰克公司不应支付滞纳金。本院二审审理查明的事实与一审一致。双方当事人均无新证据提交。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同……对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故泰克公司应当按照《前期物业合同》的约定向火炬公司支付10号楼的物业费。对其提出根据涉案《房屋买卖合同》的约定，泰克公司享有2009年12月17日至2010年12月16日免交物业费权利的上诉理由，因涉案《房屋买卖合同》的相对方是孵化器公司，其与泰克公司的约定属另一法律关系，泰克公司不能以此抗辩火炬公司依据《前期物业合同》主张10号楼物业费的请求，故该上诉理由不能成立。因火炬公司无证据证明其就2号楼3、4、5单元2008年4月至2009年2月的物业费向泰克公司进行过催收，其提交的《缴费通知》上“签收人”处为空白，不能证明其已向泰克公司送达了该《缴费通知》，且火炬公司也无证据证明双方当时就具体的交费金额在进行协商。故火炬公司于2011年6月向法院提起诉讼，要求泰克公司支付2号楼3、4、5单元2008年4月至2009年2月的物业费，已经超过诉讼时效。泰克公司的该上诉理由成立，本院予以支持，该部分物业费58571.7元（2125.6元／月×11个月＋3199.1元／月×11个月）应从原审判决认定的泰克公司应支付的物业管理服务费当中扣除。火炬公司通过快递方式向泰克公司送达了《物业管理公共服务费催缴通知书》，用以催缴2号楼3、4、5单元2009年12月至2010年4月的物业费，故泰克公司提出火炬公司未经向其书面催收物业费，而直接起诉不应得到法院支持的上诉理由不能成立。对泰克公司提出火炬公司未提供相应的物业服务，泰克公司不交物业费是正当抗辩的上诉理由，泰克公司并无证据证明其该主张，故该上诉理由不能成立。对泰克公司提出其不应支付滞纳金及计算标准过高的上诉理由，因《前期物业服务合同》中明确载明业主逾期交纳物业服务费的违约金按每日千分之一计算，且原审法院已经根据泰克公司的主张酌情予以调整，认定滞纳金按每日万分之四计算，故该上诉理由亦不能成立。综上所述，上诉人泰克公司的上诉理由部分成立，对其上诉请求部分予以支持。原审审判程序合法，原判认定事实基本清楚，但适用法律不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2011）高新民初字第2012号民事判决书。二、上诉人敦阳泰克科技（成都）有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人四川火炬物业管理有限公司支付物业管理服务费42457.49元，并承担该款从2010年4月15日起至物业管理服务费付清之日止的滞纳金（按每日万分之四计算）。三、驳回上诉人敦阳泰克科技（成都）有限公司的其他上诉请求。四、驳回被上诉人四川火炬物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费的负担方式不变，二审案件受理费2193元，由上诉人敦阳泰克科技（成都）有限公司负担878元，被上诉人四川火炬物业管理有限公司负担1316元。本判决为终审判决。审 判 长 黄 寅审 判 员 余 杨代理审判员 胡 茜二〇一二年三月二十九日书 记 员 冯帅军 更多数据：