（2010）成民初字第756号

裁判日期: 2012-03-29

公开日期: 2014-06-20

案件名称

成都农村商业银行股份有限公司三与成都市华盛（集团）实业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

四川省成都市中级人民法院

所属地区

四川省成都市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

成都农村商业银行股份有限公司三圣支行,成都市华盛集团实业有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第一百一十三条第一款；《中华人民共和国房产税暂行条例》：第二条；《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例（2006年）》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百三十八条第一款

全文

四川省成都市中级人民法院民事判决书（2010）成民初字第756号原告（反诉被告）成都农村商业银行股份有限公司三圣支行。住所地：四川省成都市锦江区成龙街道办事处大观村*组。法定代表人杨召祥，行长。委托代理人陶云秀，四川致高律师事务所律师。委托代理人王文君，四川致高律师事务所律师。被告（反诉原告）成都市华盛集团实业有限公司。住所地：成都市玉林北路*号。法定代表人武强，董事长。委托代理人华晓，四川恒成律师事务所律师。原告（反诉被告）成都农村商业银行股份有限公司三圣支行（以下简称三圣支行）与被告（反诉原告）成都市华盛集团实业有限公司（以下简称华盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年9月21日受理后，依法组成合议庭，并于2011年1月14日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）三圣支行的委托代理人陶云秀、王文君，被告（反诉原告）华盛公司的委托代理人华晓均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）三圣支行诉称，1999年4月，三圣支行和华盛公司签订《办公楼转让协议》，约定三圣支行将位于成都市玉林北路3号“东福大厦”第七、八层办公用房（面积2020平方米）转让给华盛公司，华盛公司向三圣支行支付房屋转让价款600万元。协议签订后，三圣支行将房屋交付给华盛公司，华盛公司于1999年4月入驻使用该房屋至今。2009年8月，华盛公司以不能办理该房屋产权为由向成都市中级人民法院提起诉讼，诉请解除《办公楼转让协议》，要求三圣支行返还购房款等。2010年8月2日，成都市中级人民法院作出（2009）成民初字第994号民事判决，判决解除《办公楼转让协议》等，同时确认，双方的合同解除后，应该恢复原状。但华盛公司一直占有使用该房屋，理应支付房屋占用费。现判决已经生效，《办公楼转让协议》已经解除，但华盛公司至今未将涉案房屋腾退，也未支付房屋占用费。三圣支行向本院起诉，请求判令：一、华盛公司限期腾退位于成都市玉林北路3号“东福大厦”第七、八层办公用房（面积2020平方米）；二、华盛公司从1999年4月起至腾退之日止按每月40元计算房屋占用使用费（截止2010年9月的房屋占有使用费为11069600元）；三、华盛公司支付房屋占有使用期间的租金利息损失2666400元；四、诉讼费用由华盛公司负担。被告（反诉原告）华盛公司答辩认为，一、房屋应该腾退，但是三圣支行应先退款并说明腾退的面积；二、三圣支行要求华盛公司支付租金和租金利息没有法律依据。被告（反诉原告）华盛公司反诉称，1999年4月，华盛公司和三圣支行签订《办公楼转让协议》，约定三圣支行将涉案房屋转让给华盛公司，转让价格为600万元，并约定三圣支行协助办理产权，过户费用由其承担。协议签订后，华盛公司依约于1999年4月20日将转让款600万元一次性付清，进驻该房屋进行装修作为办公场所使用，但三圣支行超过合理期限，在长达十年的时间内不能办理房屋产权证。经华盛公司起诉，成都市中级人民法院作出判决，解除上述合同并由三圣支行退款，该判决于2010年8月27日生效。基于合同解除以及三圣支行诉请华盛公司腾退房屋，华盛公司已不能依据合同取得房屋所有权，因此不能获得房屋的升值利益。在三圣支行退款后，华盛公司至少损失1200万元预期利益。华盛公司向本院起诉，请求判令：一、三圣支行赔偿华盛公司不能获得房屋所有权的利益损失1200万元；二、诉讼费由三圣支行负担。2010年12月7日，华盛公司追加诉讼请求为：判令三圣支行承担华盛公司的装修损失300万元，2010年12月23日，华盛公司追加诉讼请求为：判令三圣支行赔偿华盛公司自收房至腾房期间因该房屋被征收的税费，截止2010年12月暂定为36600元。原告（反诉被告）三圣支行答辩认为，一、根据生效判决，合同已经解除，双方履行合同应恢复到合同签订前的状况；二、在（2010）成民初字第994号案件中，华盛公司已经作为原告诉请解除合同并赔偿损失，但华盛公司撤回了赔偿装修损失的诉讼请求，现再次提出违约金和利息的主张，违反一事不再理的原则；三、华盛公司提出的可得利益损失无相关证据证明，且该损失超出了双方签订合同时可以预见的范围；四、华盛公司提出的装修费用无相关证据支持；五、房产税和土地税由谁负担请人民法院认定。经审理查明，1999年4月，三圣支行和华盛公司签订《办公楼转让协议》，约定由三圣支行将位于成都市玉林北路3号“东福大厦”第七、八层办公用房（面积2020平方米）转让给华盛公司，由华盛公司支付价款600万元。协议签订后，三圣支行将房屋交付给华盛公司，华盛公司于1999年4月对房屋进行了装修并占有使用至今。2009年8月，华盛公司以房屋不能办理产权为由本院起诉，请求解除《办公楼转让协议》及判令三圣支行返还华盛公司购房款600元及资金占用利息。本院于2010年8月2日作出（2009）成民初字第994号民事判决，判令：一、解除《办公楼转让协议》；二、三圣支行向华盛公司返还购房款600万元；三、三圣支行向华盛公司支付资金占用利息（以600万元为基数，从1999年4月21日起计算至2009年8月12日止）。该判决已于2010年8月27日生效。另查明，在占用诉争房屋期间，华盛公司于2010年8月9日缴纳土地使用税3000元，房产税33600元。认定上述事实，有《办公楼转让协议》、（2009）成民初字第994号民事判决、支付购房款凭证、缴纳房产税和土地使用税凭证及当事人的当庭一致的陈述在卷予以佐证。在诉讼过程中，华盛公司向本院申请对诉争房屋的装修现值进行鉴定，本院委托四川海林建设项目管理有限公司进行了鉴定，鉴定结论为“由华盛公司装修并使用的东福大厦七、八层房屋装修工程按照重置成本法计算出的工程造价为3151939.7元。装修现值鉴定，根据东福大厦七、八层室内房屋装修工程综合成新率为60.57%，现鉴定本装饰工程现值金额为3151939.7×60.57%=1909129.98元（壹佰玖拾万零玖仟壹佰贰拾玖元玖角捌分）”。华盛公司对上述鉴定结论无异议。三圣支行认为，鉴定报告载明的行为依据为“成都市成华区人民法院《司法鉴定委托书》和《鉴定委托欧立合同》”，系依据错误，同时，影响鉴定结论的极其重要的财务指标成新率、使用寿命等没有法律依据和事实依据，鉴定结论大于华盛公司自己提出的工程造价数据。请求对该鉴定结论不予采纳。本院认为，四川海林建设项目管理有限公司对装修现值进行鉴定，程序符合法律规定，结论明确，三圣支行认为鉴定采取的方法没有法律依据和事实依据，但不能提出相应证据，本院不予支持。鉴定报告中文字上的笔误不影响鉴定结论的效力。综上，本院对该鉴定结论予以采信。本院认为，本案争议的焦点在于：一、华盛公司是否应在三圣支行退还购房款和指明房屋面积后再腾退房屋；二、华盛公司是否应向三圣支行支付房屋占用费及标准；三、华盛公司是否应向三圣支行支付占用房屋期间租金的利息损失；四、三圣支行是否应向华盛公司赔偿不能获得房屋的利益损失；五、房产税和土地使用税的支付主体；六、三圣支行是否应赔偿华盛公司装修现值；七、华盛公司的主张是否存在一事再理的问题。对上述争议焦点，本院综合评判如下：一、关于华盛公司是否应及时腾退房屋。根据成都市中级人民法院（2009）成民初字第994号民事判决，双方签订的《办公楼转让协议》已经解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，华盛公司应自合同解除之日向三圣支行腾退房屋。华盛公司认为三圣支行应先履行退款义务并先指明房屋的面积，本院认为，本案所涉及标的物为“成都市玉林北路3号东福大厦七、八层”，该标的是明确、具体、唯一的，具备可执行性，房屋因未办理产权导致面积不明确，对华盛公司腾退房屋并不产生实质的影响，同时，三圣支行退款属（2009）成民初字第994号民事判决的执行问题，该退款行为和腾退房屋之间并无先后关系，故对华盛公司的抗辩理由本院不予采信，华盛公司应及时腾退房屋。二、关于华盛公司是否应支付房屋占用费及标准。双方签订的《办公楼转让协议》系有效合同，华盛公司在合同效力持续期间内占有房屋，具有合法的依据，同时，华盛公司在签订《办公楼转让协议》时是善意的，并已足额支付了房屋对价，现因不能办理产权的原因致合同目的不能实现，华盛公司也不存在过错，故华盛公司支付房屋占用费的标准，应以其在合同中的意思表示为准，也就是说，应该以华盛公司与三圣支行约定的合同总价除以房屋的设计使用年限为房屋占用费标准。因本院向“东福大厦”设计单位四川省建筑科学研究院调取的设计图纸无法确定设计使用年限，当事人也不能提供诉争房屋的相关资料确定设计使用年限，根据《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）第3.2.1条之规定，普通建筑物和构筑物的设计使用年限应为50年，并结合该楼的法定土地使用权年限为50年的规定，本院据此确定“东福大厦”的设计使用年限为50年，故华盛公司应支付房屋占用费的标准为120000元／年（6000000元÷50年）。华盛公司于1999年4月占用房屋，至合同2010年8月27日解除，共占有房屋十一年零四个月，应支付房屋占用费1360000元。合同解除后，华盛公司继续占用房屋无合法依据，应按照市场合理的租金价格向三圣支行支付房屋占用费，三圣支行主张房屋占用费金额为40元／月.平方米，并提供2010年11月的房地产租赁价格估价报告和成都市物价局、成都市房地产管理局《关于公布成都市五城区、高新区2000年房屋租赁市场指导价的通知》予以印证。本院认为，评估报告虽系三圣支行单方面委托，但华盛公司并无充分证据否定该估价报告，同时，成都市物价局、成都市房地产管理局《关于公布成都市五城区、高新区2000年房屋租赁市场指导价的通知》载明2000年玉林北路办公用房租赁的政府指导价为30元／月.平方米，结合近十年房屋租赁价格处于上涨趋势来看，三圣支行主张的40元／月.平方米有其合理性，本院予以采信，华盛公司应从2010年8月27日起按40元／月.平方米的价格向三圣支行支付房屋占用费至实际腾退之日止。三、关于华盛公司是否应向三圣支行支付占有期间的租赁利息损失，如前所述，华盛公司占有诉争房屋，依据的是《办公楼转让协议》，该协议在解除之前，华盛公司系合法占有诉争房屋，本身并无过错，且在华盛公司已支付合理的房屋占用费的情况下，三圣支行再要求华盛公司支付房屋租赁的利息损失，无法律依据，本院不予支持。四、关于三圣支行是否应赔偿华盛公司不能获得房屋的预期利益损失。华盛公司在（2009）成民初字第994号案件中诉请解除《办公楼转让协议》，既然华盛公司选择了解除合同，说明了华盛公司不愿意继续履行合同，因此，其不应当得到合同完全履行情况下所应得的利益。同时，华盛公司所主张的房屋溢价损失，也超出了三圣支行在签订《办公楼转让协议》时能够预见的范围。综上，本院对华盛公司要求三圣支行赔偿预期利益的诉讼请求不予支持。五、关于房产税和土地税的承担主体。庭审中，三圣支行对税费的金额予以认可，仅要求法院确认该费用的支付主体。华盛公司主张的税费组成为3000元土地使用税，33600元的房产税，根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条“房产税由产权所有人缴纳”之规定，三圣支行根据成都市中级人民法院（1996）成执字第142号裁定书取得诉争房屋，应由其承担房产税。根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条“在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税”之规定，华盛公司作为使用土地的单位，为土地使用税的纳税人。综上，本院认为，三圣支行应向华盛公司支付房产税33600元，3000元土地使用税应由华盛公司自行承担。六、关于三圣支行是否应向华盛公司赔偿装修现值。如前所述，华盛公司取得诉争房屋有合法依据，其在接收房屋后对房屋进行装修并投入使用本身并无过错。现《办公楼转让协议》被解除，华盛公司对房屋进行装修后无法继续使用，三圣支行应予以赔偿，鉴于华盛公司已经占用使用装修完成的诉争房屋多年，故三圣支行应按照装修现值对华盛公司进行赔偿。本院对华盛公司要求三圣支行赔偿装修现值的反诉请求予以支持。根据鉴定结论，三圣支行应赔偿华盛公司装修现值1909129.98元。七、关于华盛公司的主张是否存在一事再理的问题。三圣支行认为华盛公司在（2009）成民初字第994号案件中已经诉请赔偿损失，故在本案反诉中再次主张违反一事不再理的原则。本院认为，华盛公司在（2009）成民初字第994号案件的诉讼主张，是要求解除合同，退还购房本金和利息，并不包括赔偿房屋溢价和装修现值损失的诉讼请求，其在本案中的诉讼请求，不存在重复主张的问题。故本院对三圣支行的该抗辩主张不予采信。综上，华盛公司应及时腾退房屋并向三圣支行支付从1999年4月至2010年8月26日的房屋占用费1360000元，并从2010年8月27日起按照每月80800元的标准向三圣支行支付房屋租金至实际腾退之日。三圣支行应向华盛公司支付房产税33600元，并赔偿华盛公司房屋装修的现值1909129.98元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条，《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十八条之规定，判决如下：一、成都市华盛（集团）实业有限公司应于本判决生效之日起二十日内腾退位于成都市玉林北路3号的“东福大厦第七、八层”办公用房；二、成都市华盛（集团）实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向成都农村商业银行股份有限公司三圣支行支付从1999年4月至2010年8月26日的房屋占用费1360000元，并从2010年8月27日起按照每月80800元的标准向三圣支行支付房屋租金至实际腾退之日；三、成都农村商业银行股份有限公司三圣支行应于本判决生效之日起十日内向成都市华盛（集团）实业有限公司支付房产税33600元；四、成都农村商业银行股份有限公司三圣支行应于本判决生效之日起十日内向成都市华盛（集团）实业有限公司赔偿房屋装修现值1909129.98元；五、驳回成都农村商业银行股份有限公司三圣支行的其他诉讼请求；六、驳回成都市华盛（集团）实业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费104216元，由三圣支行负担72951.2元，由华盛公司负担31264.8元；反诉案件受理费78415元，由华盛公司负担54890.5元，由三圣支行负担23524.5元；诉讼保全费5000元，由三圣支行负担，鉴定费94558元，由三圣支行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。审　判　长　唐　骥审　判　员　尹　英代理审判员　雷　鹏二〇一二年三月二十九日书　记　员　唐晓欢搜索“”