（2012）自民二终字第24号
裁判日期: 2012-03-28
公开日期: 2017-11-30
案件名称
余良与自贡天健房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省自贡市中级人法院
所属地区
四川省自贡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
余良,自贡天健房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
四川省自贡市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）自民二终字第24号上诉人（原审原告）余良，男，汉族，1983年12月16日出生，自贡市人，住自贡市大安区。委托代理人刘漫红、王彬，四川元宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）自贡天健房地产开发有限公司，住所地自贡市自流井区丹桂街东段泰丰大厦1区19层19号。法定代表人胡甜，总经理。委托代理人谢颖秀，四川中业律师事务所律师。上诉人余良与被上诉人自贡天健房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，余良不服四川省自贡市自流井区人民法院(2011)自流民一初字第166号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人余良及其委托代理人刘漫红、王彬，被上诉人自贡天健房地产开发有限公司的委托代理人谢颖秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告余良向自贡市自流井区人民法院起诉称：2009年6月13日，原告与被告签订编号为（2009）0600380号《商品房买卖合同》一份，约定：原告以382,728.00元的价格购买被告开发的颐和上院5号楼1单元7层13号住宅135.24平方米。原告依照约定支付首付款115,728.00元后，通过向中国建设银行股份有限公司自贡分行按揭贷款267,000.00元转付被告。根据双方合同约定被告应于2009年12月31日交付符合约定的房屋，但被告在不具备延期交付情形的情况下，至原告起诉时未交付约定的商品房。故原告诉至法院，请求解除双方2009年6月13日签订的编号为（2009）0600380号《商品房买卖合同》；判令被告返还购房款382,728.00元；支付原告违约金及其他损失76,545.60元；赔偿因其违约给原告造成的借款利息损失、手续费等费用，承担本案诉讼费及相关费用。原审法院经审理查明，2009年6月13日，原告与被告签订编号为（2009）0600380号《商品房买卖合同》一份，约定：原告以382,728.00元的总价购买被告开发的颐和上院5号楼1单元7层13号住宅135.24平方米。该合同第十一条约定：1、被告应当在2009年12月31日前向买受人交付该商品房；2、交付时应当符合该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。第十三条约定：除不可抗力，被告未按约定期限、条件交付房屋，按逾期90天之内，自约定交付期限届满之次日至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已交房价款万分之壹的违约金，并于该房实际交付之日起30日内向原告支付违约金；按逾期90天后，原告有权退房，被告应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按全部已付款20%支付违约金。合同签订当日，原告依照约定支付首付款115,728.00元及代收抵押费508.00元、有线电视等800.00元，通过向中国建设银行股份有限公司自贡分行按揭贷款267,000.00元转付被告。在约定交房期间内，被告采用电话、短信的形式通知原告接房，但在交接中，原告认为被告提供的房屋不具备交房条件，而拒绝接受房屋，双方产生争议，故原告起诉来院，提出前述诉请。另查明：被告开发的颐和上院于2007年1月18日取得《建设用地规划许可证》，2008年4月24日取得《建设工程规划许可证》，同年8月19日取得《高新规划建设环保局建设工程验基单》、2009年9月22日取得《单位工程质量竣工验收记录》、《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》确认其5号房屋合格，2009年10月16日取得其5号房的《房产测绘成果报告》；并于同年10月左右开始向业主交房并出具《房屋质量保证书》、《房屋质量保修说明》。而原告购买住宅于2009年8月16日取得《住宅工程质量分户验收结果表》确认合格。原告按月向中国建设银行股份有限公司自贡分行支付借款本息。原审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方均应当依据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，按照约定全面履行自己的义务。被告开发的颐和上院取得了《建设用地规划许可证》等相关手续，并于2009年8、9月取得了《住宅工程质量分户验收结果表》、《单位工程质量竣工验收记录》、《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》等手续，确认争议房屋验收合格，并于2009年10月16日取得其5号房的《房产测绘成果报告》，已具备合同约定及通常意义上的房屋交付条件；被告也于约定房屋交付时间即2009年12月31日前通知原告接收房屋，而原告拒绝接收房屋，其庭审中也未能举示证据证实房屋不具备交房条件的事实，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，其主张解除合同的理由不成立，其请求不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告余良的诉讼请求。宣判后，余良不服，向本院提起上诉。其上诉称：一、一审判决认定事实错误。被上诉人未按照合同约定书面通知上诉人接收房屋（仅采用短信、电话等形式要求上诉人接收房屋），其通知不具备法律效力；被上诉人拟交付给上诉人的商品房因不具备法定的《工程竣工验收备案表》，上诉人有权拒绝接收，其行为符合法律规定。二、一审判决适用法律错误。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条和第五条第二款的规定，本案对于是否具备商品房交付条件，被上诉人是否合格的履行了交付商品房的义务应由被上诉人承担举证责任，而被上诉人在一审诉讼过程中一直不能举示相关证据证明其已经按照合同约定和法律法规规定在具备《工程竣工验收备案表》的前提下按期履行了合同载明的商品房交房义务，应由被上诉人承担相应的不利后果。请求：一、撤销原判；二、判令解除上诉人与被上诉人签订的编号为（2009）0600380号《商品房买卖合同》及判令被上诉人立即返还上诉人已支付的购房款382728元，并支付违约金76545.6元；三、判令被上诉人赔偿上诉人的借款利息损失、银行借款手续费等所有费用；四、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人自贡天健房地产开发有限公司辩称：被上诉人交房符合交房条件，电话通知交房符合合同约定，上诉人没有违约。请求驳回上诉，维持原判。在二审审理期间，上诉人余良申请了证人刘尹出庭作证，提交了王正辛、侯小丽二位证人的书面证言，欲证实被上诉人在交房时没有出示《工程竣工验收备案表》，本案所涉商品房不符合交房条件。上诉人还提交了《中国建设银行个人贷款对账单》，欲证明上诉人因购买本案商品房向建设银行贷款后的还本付息情况。被上诉人自贡天健房地产开发有限公司对上诉人提交的《中国建设银行个人贷款对账单》的真实性无异议，对关联性有异议，认为与本案无关，对证人刘尹的证言的真实性无异议，但认为不能证明商品房不符合交房条件，对其他证人证言，认为证人应当出庭作证。对刘尹的证言、《中国建设银行个人贷款对账单》，本院认为客观、真实，符合证据的“三性”，本院予以采信。对其他证人证言，由于证人未出庭作证，不符合最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条的规定，本院依法不予采信。本院查明的事实与原审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，虽然上诉人与被上诉人在双方签订的《商品房买卖合同》中明确将被上诉人取得《工程竣工验收备案表》约定为商品房交付的条件之一，但该约定的真实意思是要求被上诉人履行建筑工程的竣工验收义务，并保证工程质量合格。而且，根据《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，建设工程经验收合格的，即可交付使用。根据本案查明的事实，被上诉人已于2009年8、9月取得了《住宅工程质量分户验收结果表》、《单位工程质量竣工验收记录》、《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》等手续，并于2009年10月16日取得其5号房的《房产测绘成果报告》，被上诉人已经履行了自己的义务，房屋已经符合交付条件。在约定交房期间内，被上诉人采用电话、短信的形式履行通知义务符合合同约定，其履行义务的方式并无不当。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7200元，由上诉人余良负担。本判决为终审判决。审判长 廖四春审判员 周 勇审判员 王海英二〇一二年三月二十八日书记员 古 康 关注公众号“”