（2012）浙杭商终字第378号
裁判日期: 2012-03-27
公开日期: 2016-07-01
案件名称
马某某为与被上诉人洪某某房屋买卖合同纠纷一、洪某某与马某某二审民事判决书
法院
浙江省杭州市中级人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
马某某,洪某某
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
全文
浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）浙杭商终字第378号上诉人（原审被告）：马某某。被上诉人（原审原告）：洪某某。委托代理人（特别授权代理）：周某。上诉人马某某为与被上诉人洪某某房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省建德市人民法院（2012）杭建寿商初字第39号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年3月5日受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。原审法院审理查明：2002年8月1日，洪某某与马某某签订了一份房屋买卖协议，双方约定由马某某将其所有的位于建德市××××号房屋一套（面积59.09平方米）以人民币39000元的总价款转让给洪某某，并约定洪某某付清全部房款后，马某某将房屋的三证（即土地使用权甲、房屋所有权甲及契证）交付洪某某，并在适当时期协助洪某某办理过户登记手续。合同签订后，洪某某付清了全部房款，马某某也按约交付了房屋的钥匙及房屋的三证，但双方一直未办理权属过户登记手续。另查明，本案所涉房屋系马某某向其所在单位建德市第四人民医院购买的福利性房改房，并于1997年将该房改房的三证（即房屋所有权甲、土地使用权甲和契证）办理齐全，该房屋所有权甲上注明为“95成本价”。现洪某某因多次要求马某某依约协助其办理房屋过户手续未果，故诉至法院，请求判令：1、确认双方于2002年8月1日签订的《房屋买卖协议》合法有效。2、马某某继续履行协议，协助洪某某办理房产过户登记手续。3、由马某某负担本案的全部诉讼费用。原审法院审理认为：当事人之间订立有关某某、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。本案中，双方于2002年8月1日签订了《房屋买卖协议》，虽至今未办理房产过户登记手续，但系出自双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应当认为合法有效。依法成立并生效的合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。洪某某按照约定向马某某支付全部购房款后，马某某理应按约协助洪某某办理房屋产权过户登记手续。马某某辩称其与洪某某签订的《房屋买卖协议》因未办理产权过户登记手续而仅成立未生效，且该房屋土地使用权系划拨性质，房屋不能买卖而不予协助洪某某办理产权过户登记手续的抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。洪某某要求确认《房屋买卖协议》有效并要求马某某继续履行合同的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华某某共和国物权法》第十五条、《中华某某共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、洪某某与马某某于2002年8月1日签订的《房屋买卖协议》有效，双方应当继续履行。二、马某某在本判决生效后十日内协助洪某某办理产权过户登记手续。本案案件受理费人民币80元、减半收取人民币40元，由马某某负担。当事人在本判决书生效后十五日内到本院办理诉讼费用结算手续，逾期不交纳应负担的诉讼费用的，依法强制执行。上诉人马某某不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：双方于2002年8月1日签订房屋买卖协议，但一直未办理房屋过户手续。2011年底，洪某某要求上诉人协助办理过户手续。上诉人认为：房屋买卖协议虽然成立，但由于该买卖的房屋不是商品房，是上诉人所在单位的房改房，其土地为划拨土地，在未报有批准权的人民政府审批，没有办理土地使用权出让手续的情况下，该房屋买卖不合法，所以案涉房屋买卖协议未生效。《中华某某共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”。综上，原审法院认定本案双方之间的房屋买卖协议有效，并判决上诉人协助洪某某办理房屋产权过户登记手续系适用法律错误，其审判权不能代替审批权。请求二审法院依法撤销原审判决，改判案涉房屋买卖协议无效。被上诉人洪某某辩称：一、马某某所称房屋买卖协议虽已成立但未生效于法无据。物权行为具有独立性，根据《中华某某共和国物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关某某、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。案涉房屋虽系房改房，但马某某已按“95成本价”取得房屋所有权，其对案涉房屋享有占有、使用、收益和处分的权乙。马某某与答辩人签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，自成立时即已生效。二、未办理土地使用权出让手续并不导致房屋买卖行为不合法。《中华某某共和国城市房地产管理法》第四十条系对以划拨方式取得土地使用权的房产转让时土地使用权出让金缴纳的行政管某某定。该条仅规定以划拨方式取得土地使用权的房产，在办理过户时应当按照该规定报有批准权的人民政府审批，并依法由受让方缴纳土地使用权出让金或者由转让方将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。并非如马某某所说的没有报有批准权的人民政府审批，没有办理土地使用权出让手续，房屋买卖就不合法，马某某对该条文的理解明显错误。根据《中华某某共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（中华某某共和国国务院第55号令）第四十五条的规定，案涉房屋是可以转让的。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：案涉房屋土地使用权系划拨性质，但领有国有土地使用证，依照相关法律规定，可进行转让。马某某和洪某某于2002年8月1日签订的《房屋买卖协议》，系当事人真实意思表示，合法有效。合同标的物为不动产，虽未办理物权登记，但依法不影响合同效力。合同明确约定了双方的权乙义务，洪某某已依约付清全部购房款，马某某亦应当依约全面履行合同义务，即向洪某某交付房屋三证，并协助办理产权过户登记手续。综上，洪某某要求确认协议有效，以及要求马某某协助办理产权过户登记手续的主张，有合同和法律依据，应予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，马某某的上诉理由缺乏依据，本院不予支持。依照《中华某某共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由马某某负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 蓓代理审判员 崔 丽代理审判员 张 蕊二〇一二年三月二十七日书 记 员 傅灿军