（2012）浙金民终字第285号

裁判日期: 2012-03-27

公开日期: 2015-12-30

案件名称

金华市××时代陶瓷××总汇有限公司、金华市××电动车超市有限公司与金华市××时代陶瓷××总汇有限租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省金华市中级人民法院

所属地区

浙江省金华市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

浙江省金华市中级人民法院民事判决书（2012）浙金民终字第285号上诉人（原审被告）金华市××时代陶瓷××总汇有限公司，住所地金华市××龙××号。法定代表人叶甲。委托代理人（特别授权）闫某。委托代理人（特别授权）张某某。被上诉人（原审原告）金华市××电动车超市有限公司，住所地金华市人民××路××楼。法定代表人时某某。委托代理人（特别授权）郑某某。上诉人金华市××时代陶瓷××总汇有限公司（以下简称新××公司）因与被上诉人金华市××电动车超市有限公司（以下简称金正大××）租赁合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2011）金婺北商初字第566号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审原告金正大××诉称，2011年4月1日新××公司与金正大××方甲签订了租赁协议，约定新××公司将原老南站百货市场经营场地出租给其使用。新××公司在一个月内负责原经营户的搬迁及清场善后工作，确保金正大××方如期进场使用，并提供该场地用于工商登记注册所需的一切合法手续材料，否则承担年租金100万元20%的违约金。4月24日新××公司以场地需进行资产评估为由，要求推迟到5月份进场。但新××公司至今不履行约定的义务，未提供工商登记注册所需的合法手续材料。金正大××方已累计向新××公司负责人叶乙提供的“其公某大股东叶丙”个人银行账户打入租金276000元，超额预付了租金。新××公司已严重违约，严重影响其正常的经营活动。要求：1、判令解除双方于2011年4月1日签订的《经营场地租用协议》；2、判令新××公司立即向金正大××返还已收去的276000元预付租金；3、判令新××公司承担双方协议约定的年租金20%的违约金；4、判令新××公司承担本案的全部诉讼费用。原审被告新××公司辩称：1、签订合同的时候金正大××不存在，没有事实和形式上的主体资格。2、金正大××在起诉中所提及的新××公司履行合同违约情形不仅与金正大××无关，而且也不属实。合同约定我们只是把场地出租，我们没有义务去办理工商营业执照，并且我们发了进场通知函，我们不应承担责任。3、关于场地是否交付的问题。我公某已经向对方交付了钥匙，金正大××一方对租赁场地已能实际占有控制。主要从三方面可以证实：首先，叶乙接受我公某的委托长期负责老南站市场的经营管理工作，不仅拥有老南站市场的钥匙，而且实际控制着老南站市场。同时，叶乙也是金正大××出资最多的股东，三名发起人之一，并一直负责金正大××的设立工作，具有设立公某的代表能力（金正大××提供的公某开设银行账户证据，签字负责人便是叶乙；该公某的章程确认的股东）。可见在租赁合同签订后，金正大××已能通过其最大的股东，主要发起人叶乙之手实际控制老南站市场。其次，通过老南站市场门卫汤某某的证言可以证明，我公某已将钥匙向金正大××三名发起人之一，成立后新选出的法人代表时某某交付过，时某某也多次自己用钥匙打开大门进入场地巡视，门卫的工资也由时某某支付，从此也可见金正大××对场地已经占有使用。第三，若我公某未向金正大××交付钥匙，该公某对场地一直不能占有使用，对于如此关键重要的违约事实，该公某在起诉书中只字不提明显不符合常理。而事实上，金正大××方在起诉书中起诉我方违约的主要理由是“未能向原告（金正大××）提供工商登记注册必须的一切合法手续材料”，可见金正大××必然是已经占有场地后尝试工商登记，若我方一直未交付场地，其去尝试对此场地进行工商登记也明显不符合常理。而且，对方事实上已经启动了招商工作，发放了招商广告，并时常带电动车经营户来查看商铺，从这些也可以推断必然是已经占有控制了场地。4、在合同履行过程中我公某无任何违约事实。对于对方所主张我公某主要的违约事实，即“未能向原告提供工商登记注册必须的一切合法手续材料”。我公某答辩如下：第一，租赁合同未约定场地使用用途，对于对方如何使用场地，只要不违反法律强制性规定，我公某既无权干涉也当然不需要负责。对方在签订合同时并未明确表明该场地是用于经营电动车销售，因此对于某某大公某未能办理出工商登记，责任不应由我公某承担。第二，租赁合同第七条明某某定，若需办理相关证照，由乙方（金正大××）自行负责。第三，在对方占有使用的过程中，我方或其它第三方从未阻碍过对方对场地的占有使用。第四，金正大××方主张证人证实还有部分衣物遗留在市场中说明如下，证人已经证明遗留在场地的衣物很少而且也明知这些物品我方乙做无主物处理，只是见到我方尚未对场地开发使用，有些物品是暂放，既不阻碍对方招商引资，也未妨碍对方对场地的占有控制。5、对于某某大公某的诉讼请求，鉴于合同的履行已经失去意义，对方也未按期支付规定的费用，我方同意解除合同的请求，对于请求我方返还27.6万元租金，即使合同被认定无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。综上，请求法院驳回金正大××其余两项诉讼请求。原审判决认定，2011年4月1日新××公司（甲方）与叶乙、时某某、郑某某（乙方）签订了经营场地租用协议一份，约定新××公司将原金华汽车南站客运中心内，占地1万平方米，一、二层建筑面积12000平方米整体出租给乙方使用，租期以甲方与金华市国有资产经营公某签订的有效使用期为准，即自2011年4月1日至2014年7月1日，如甲方向原产权单位续展合法有效使用权，乙方将顺延向甲方租赁；年租金100万元，分两次支付，首次在协议签订后3天内支付，其余在一个月内付清；甲方需向乙方提供甲方与金华市国有资产经营有限公某签订的该场所所有有效使用权租赁合同复印件二份，并确保乙方在合同规定的有效期限内合法使用权，否则甲方向乙方支付年租金20%的违约金；甲方负责原经营户的搬迁及清场善后工作，确保乙方在一个月内如期清理场地和正常招商经营，否则应向乙方支付年租金20%的违约金；出租场所经营格局重新布置由乙方负责，现场建筑垃圾重新再利用由乙方自行决定，甲方原办公桌子、电脑、空调，经折价后由乙方使用。合同新××公司的印章由叶乙加盖。4月24日双方签订补充协议一份，约定原协议第四条，因原老南站百货市场甲方需进行资产评估，经双方协商同意推迟5月份进场，评估完毕后进场招商施工。新××公司于2011年3月29日出具一份声明，称关于时某某、郑某某二人打入叶丙中国银行个人账户，是投资金华市××电动车超市有限公司及租用金华市××时代陶瓷××总汇有限公司租金，叶丙是新××公司大股东。2011年3月30日、4月6日、5月12日，时某某、郑某某二人分别向叶丙个人账户汇入租金5万元、146000元和8万元，共计276000元。协议签订后，租赁场地一直处于闲置状态。其中个别老经营户一直未搬出该场地。另查明，上述出租的场地有较大面积临时建筑钢篷，未经审批。合同签订时，代表金正大××方签订租赁合同的成员之一叶乙，新××公司承认系其实际负责人。庭审中，该院对合同效力释明，金正大××变更诉讼请求为，要求新××公司退还全部租金，并且按照银行同期贷款利率，赔偿资金占用期间的利息。原审法院认为，双方当事人签订了租赁合同，金正大××的二股东交付了部分租金是事实。本案的争议焦点一是双方签订合同的效力问题，二是租赁的场地是否实际交付问题。关于合同的效力，本案租赁协议系转租合同，违反新××公司与原出租人之间未经书面同意不得转租的约定，现原出租方也未予追认或有知道、应当知道六个月内未提出异议的情形，而且租赁场地整体中有较大面积不合法临时建筑。根据《中华某某共和国合同法》第七十九条关于“债权人可以将合同的权某某部或部分转让给第三人，但按照当事人约定不得转让的除外”以及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十六条的规定，双方签订的《经营场地租用协议》应认定为无效。二、关于租赁的场地是否交付。新××公司主张其已完成了场地的交付义务，依据是金正大××主要股东叶乙，其本身控制着出租场地的占有使用，以及2份证人证言和金正大××方当初的招商广告。该院认为，叶乙既是金正大××股东，又是新××公司的实际负责人，其实际控制占有，究竟代表何方无法确定；根据该院对新××公司提交的以上证据分析认证，新××公司的证据不足以证明出租场地已交给金正大××占有控制的事实。新××公司对其主张交付场地的积极行为应承担举证责任，因此新××公司关于已交付场地的主张，证据不足，不能采信。由于签订合同时叶乙既是金正大××成员，又是新××公司代表，应认定双方对协议无效事项是明知的，协议无效，双方均有过错，根据实际情况，酌定各自承担自己的损失。综上，依照《中华某某共和国合同法》第七十九条、第二百一十二条、第二百二十四条、第六十一条和最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条和《中华某某共和国民事诉讼法》第六十四条及最高人民法院《关某某事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、金华市××时代陶瓷××总汇有限公司返还金华市××电动车超市有限公司预交的租金276000元。于判决生效后十日内履行。二、驳回金正大××的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华某某共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4220元（已减半收取），由金华市××电动车超市有限公司负担1500元，金华市××时代陶瓷××总汇有限公司负担2720元。宣判后，原审被告新××公司向本院提起上诉称，一、金正大××不是租赁合同主体，不具备诉讼主体资格，根据合同相对性原则，应驳回其起诉。租赁合同的另一方为叶乙、时某某、郑某某三名自然人，金正大××与其主张的诉讼标的无直接利害关系，一审判决侵害了合同真正主体的诉讼权利与实体权利。二、一审判决认定新××公司已“已交付场地，证据不足”错误。在卷有进场装修通知函、邮局投递单、证人汤某某的证言、金正大××的招商资料等证据足以证明场地已于2011年5月底6月初交付之事实。三、一审认定“协议签订后，租赁场地一直处于闲置状态，其中个别老经营户一直未搬出该场地”与事实不符。新××公司在向时某某等人正式交付场地前，已完成场地的清场工作，并无老经营户未搬出该场地。证人丁某出庭作证前饮酒而神志不清，所述内容与事实不符。四、叶乙由于与公某董事长、控股股东有亲属关系，受委托而负责公某的经营管理业务，一审认定其系新××公司的实际控制人无依据。综上，新××公司已按租赁合同约定完成清场义务，并向合同另一方主体交付了租赁场地，实际占有人应支付占有使用费。请求二审撤销原审判决，依法改判驳回起诉或驳回金正大××的全部诉讼请求。被上诉人金正大××答辩称，一、金正大××的诉讼主体资格符合。在卷的新××公司出具的《声明》已提到时某某所交钱款系用于某某大公某的租金，该《声明》具有补充协议性质。另，2011年5月12日叶乙出具的收条亦可证明金正大××的主体合法。二、新××公司明知涉案场地不能转让给第三方，在签订合同时却隐瞒事实，有欺诈嫌疑。三、一审中新××公司申请出庭的证人丁某也提到至今场地未移送，且在卷的《公告》表明2011年6月涉案场地未清场的事实。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人新××公司向本院提交下列证据：证据1，国内特快专递邮件详情单，证明新××公司于2011年5月30日向时某某邮寄《进场装修通知函》的事实。证据2，证人丁某某的书面声明1份、申请书1份，照片9张及租赁协议1份，证明丁某一审出庭作证时所述与事实不符，其经营的b2030号店铺已于2011年2月前清场歇业的事实。证据3，申请证人杜某某、曹某出庭作证，分别某某汤某某系受雇于时某某，及2011年6月初时某某进入租赁场地联系装修事宜等事实。被上诉人金正大××质证认为，证据1的真实性无异议，但新××公司曾邮寄过多份进场通知函，此仅为其中一份；证据2中证人丁某的书面声明某原件，无法确认真实性。申请书、租赁协议的真实性有异议，且与本案无关联性。照片真实性无异议，但不能证明新××公司的已提前清场之证明目的；证据3中证人杜某某有利害关系，与汤某某系表兄弟关系，其证言不真实，且金华市婺城区劳动争议仲裁委员会已有仲裁裁决书驳回汤某某的申请。证人曹某不认识，其证言不真实。本院认为，证据1的真实性被上诉人金正大××无异议，本院予以确认；证据2的真实性无法确认，且证人丁某“声明”称一审当庭作证时醉酒一说缺乏依据，故证据2尚不足以推翻丁某一审中的陈某某容，本院对该证据的证明力不予认定；证人杜某某关于汤某某系受雇于时某某的证言，来源于汤某某本人。且杜某某与汤某某系亲属关系，本院对其证言真实性不予确认。被上诉人金正大××对证人曹某证言的真实性有异议，本院不予认定该证言之证明力。被上诉人金正大××向本院提交下列证据：证据1，录音资料4份，以证明叶乙系新××公司的实际控制人；涉案场地门卫汤某某系新××公司员工；该场地未经清场移交等事实。证据2，2011年8月15日新××公司的《告知书》，证明直至2011年8月金正大××仍未进场装修，也未能控制场地。证据3，金华市婺城区劳动争议仲裁委员会仲裁裁决书1份，证明汤某某非金正大××雇员的事实。证据4，新××公司2011年6月10日房屋建筑物主体汇总清单1份，证明汤某某系新××公司员工。上诉人新××公司质证认为，证据1的真实性、关联性有异议，无法证实交谈双方身份，且录音已经过剪辑；证据2的真实性无异议，但关联性有异议，该告知书能证明新××公司已经将场地交付给时某某等人，而时某某等人未予装修的事实；证据3的真实性无异议，但关联性有异议，仲裁裁决书仅以汤某某证据不充分而驳回其申请；证据4的真实性有异议，其怀疑汤某某的签名系对方伪造。本院认为，证据1录音资料中的当事人身份无法确认，且上诉人新××公司对真实性亦有异议，本院对该证据的证明力不予认定；证据2、证据3的真实性予以认定；上诉人新××公司虽对证据4的真实性有异议，但并未提供足以反驳的相反证据，本院对该证据的证明力予以认定。经审理查明，对原判认定的主要案件事实，本院予以确认。另查明，2011年5月30日，新××公司将《进场装修通知函》通过国内特快专递邮件方式邮寄给时某某。同年8月15日，新××公司又向时某某邮寄《告知书》，要求8月28日前付清场地租金。本院认为，一、2011年4月1日，新××公司与叶乙、时某某、郑某某签订涉案了《经营场地租用协议》。在卷2011年3月29日新××公司出具的《声明》及5月12日涉案场地租金《收条》表明，新××公司明知时某某等人代表设立中的金正大××签订协议，且对租赁场地系用于某某大公某开办电动车超市亦知悉。故金正大××与案件处理结果有直接利害关系，上诉人新××公司提出金正大××不具备诉讼主体资格之上诉意见，于法无据，本院不予采纳。二、双方当事人对涉案租赁协议因违反原租赁合同的“未经同意不得转租”约定及部分租赁物属不合法的临时建筑而无效并无异议，上诉人新××公司主张租赁物占用使用费，应以其已交付涉案场地并由金正大××实际占用为前提。新××公司虽于2011年5月30日、8月15日将《进场装修通知函》及《告知书》分别邮寄给金正大××法定代表人时某某，但不能据此证明新××公司已完成《经营场地租用协议》第四条约定的“负责出租场所原经营户的搬迁及善后工作”的清场义务。新××公司一审庭审中承认作为金正大××股东之一的叶乙系其实际负责人，结合新××公司申请出庭作证证人丁某一审中的证言内容，在卷新××公司与金华市老南站服装百货经营有限公某于2011年6月5日发布的《公告》，以及新××公司资产评估资料等证据，一审认定“租赁场地处于闲置状态”、“个别老经营户一直未搬出该场地”并无不当。综上，新××公司主张其已于2011年5月底6月初交付场地等上诉意见，依据不足。原判认定主要事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华某某共和国民事诉讼法》第一百五十二条第一款、第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8440元，由上诉人金华市××时代陶瓷××总汇有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　金　桦审判员　　黄良飞审判员　　楼淑馨二〇一二年三月二十七日代书记员　　周　莉搜索“”