（2012）杭西商初字第35号

裁判日期: 2012-03-26

公开日期: 2014-07-01

案件名称

丁平与姚威合同纠纷一审民事判决书

法院

杭州市西湖区人民法院

所属地区

杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百二十四条第一款，第六条，第四十二条，第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十六条第一款，第五条第一款

全文

杭州市西湖区人民法院民事判决书（2012）杭西商初字第35号原告：丁平。委托代理人：邢峰。被告：姚威。委托代理人：叶舒。委托代理人：梁宵。原告丁平诉被告姚威合同纠纷一案，于2011年12月26日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员熊英英独任审判，于2012年1月16日公开开庭审理。原告丁平及其委托代理人邢峰，被告姚威及其委托代理人叶舒、梁宵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁平诉称：其与姚威约定以168000元的对价受让姚威位于西溪路898号的“2010传世小吃”店，双方就此签订《转让协议》。2011年11月21日上午，其向姚威支付了转让款，但在下午才看到姚威与房东张志英关于房屋租赁的《协议》，并从中发现姚威需征得张志英同意后方有权转让店面。之后，张志英对转让事宜提出异议，而姚威一直未能取得张志英的同意。2011年12月12日，张志英将“2010传世小吃”店关闭，因此，其与姚威签订转让合同的目的无法实现。故诉至法院要求判令：1、确认丁平与姚威签订的关于西溪路898号“2010传世小吃”店的《转让合同》无效；2、姚威返还丁平转让款168000元。被告姚威辩称：一、丁平主张《转让合同》无效缺乏事实和法律依据。1、姚威与出租人张志英约定姚威在租期满一年后享有转租权，本案所涉《转让合同》订立之时姚威已承租满一年，故姚威享有转租权，丁平未提供证据反驳姚威的该转租权或者证明张志英不同意转租；同时，本案所涉店面转让发生在2011年11月，出租人张志英知晓转租事宜，但至今未提出异议，更未根据《��华人民共和国合同法》第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定主张解除与姚威的租赁合同关系或者要求确认丁平与姚威的转租合同关系无效，反而多次向丁平催要水电费，以实际行动默示同意转租。2、本案所涉《转让合同》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。3、丁平已使用“2010传世小吃”店内的设备、用具、个体工商户营业执照、“2010传世小吃”招牌在西溪路898号开展经营活动，即本案所涉《转让合同》已经实际履行。二、姚威在经营“2010传世小吃”店期间，每月可取得不少于35000元的营业利润。丁平基于该店的红火生意才要求受让该店，却因自身经营不善而渐生悔意并试图解除《转让合同》。丁平与姚威协商不成，便到出租人张志英处闹事并拒交��电费，张志英为此埋怨姚威未妥善挑选转租对象，双方关系恶化。丁平的行为给“2010传世小吃”店的经营和姚威造成了不良影响，姚威不同意与丁平协商解除《转让合同》，即便该《转让合同》被确认无效，姚威也无法再继续经营。三、《转让合同》不等同于转租协议，该合同包括房屋转租、小吃店设备用具买卖以及经营资质、市场份额（姚威经营期间形成的商誉）的使用三方面内容，不论房屋转租部分效力如何，另两部分应认定合法有效，关于装修、设备的转让款122501元款项不应返还，且丁平应承担其使用店面期间的房屋租金和水电费。四、丁平诉状中所称内容多处与事实不符。1、张志英仅是对丁平不交纳水电费的行为有异议，并未不同意转租。丁平因自身经营不善导致“2010传世小吃”店生意每况愈下，并于2011年12月9日自行停止营业（事先已将冷冻食品退货��，不存在张志英不同意转租而关闭店门导致丁平无法实现合同目的的情形；2、从《转让合同》所载“假如明年如果续约有问题，需要帮忙讲，甲方姚威有义务过来帮忙讲”可以看出丁平知道姚威系房屋的承租人而非房东，事实上姚威在《转让合同》签订之前即将自己与张志英关于房屋租赁的《协议》给丁平看过，并在签订《转让合同》时将《协议》原件交给丁平，丁平知道姚威与张志英之间房屋租赁合同关系的内容，并以订立《转让合同》的行为承认姚威的转租权，不存在丁平所称的在支付转让款后才知道需要征得张志英同意的情况。原告丁平为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据材料：1、姚威与丁平签订的《转让合同》。证明姚威于2011年11月21日将西溪路898号“2010传世小吃”的店面转让给丁平的事实。2、2010年8月9日张志英与��威签订的《协议》。证明姚威与本案所涉小吃店的房屋出租人张志英明确约定姚威不得擅自转租，即转让本案所涉小吃店需征得房屋出租人张志英的同意。3、姚威与丁平的电话录音光盘。证明姚威收到丁平支付的168000元转让款的事实。4、“2010传世小吃”店面照片1张。证明本案所涉小吃店被出租人张志英关闭的事实。5、姚威的个体工商户营业执照。证明本案所涉小吃店为姚威所有的事实。被告姚威为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据材料：1、2010年8月9日张志英与姚威签订的《协议》复印件。证明出租人张志英与姚威之间存在合法有效的租赁关系，并约定在租赁期满一年后姚威有转租权，且次承租人由姚威自行寻找。2、姚威与丁平签订的《转让合同》。证明该合同是双方真实意思表示，丁平在签��该合同时明确知晓姚威系承租人而非房东，并以签约的实际行为表示承认姚威有转租权；同时，丁平明确表示愿意享有和承担与本案所涉房屋有关的权利义务，包括承担房屋承租责任的事实。3、2011年12月7日杭州市公安局西湖区分局留下派出所出具的证明复印件。证明丁平因不想继续经营本案所涉小吃店而反悔，就店面转让问题与姚威发生纠纷。4、姚威制作的《姚威转让给丁平的店内装修、设备、用具清单》。证明姚威将总价值为122501元的店面装潢、设备、厨房用具及原材料转让给丁平。5、“2010传世小吃”店兼职员工杨爽分别于2011年12月17日、2012年1月2日出具的情况说明，以及其身份证复印件。证明丁平夫妇已经使用“2010传世小吃”店面开展经营，但因经营不善于2011年12月9日自行停止营业的事实。经质证，关于原告丁平��供的证据，被告姚威对证据1、3、5无异议；对证据2的真实性无异议，但对关联性和证明对象有异议，认为姚威与出租人张志英之间存在合法有效的租赁关系，姚威在租赁期满一年后有转租权，且次承租人由姚威自行寻找；对证据4的真实性无异议，但对关联性有异议，认为该照片只能证明拍照当时本案所涉小吃店处于关门状态，无法证明系张志英将店面关闭，更无法证明关闭的时间和原因，同时不排除之后被打开继续用于经营。关于被告姚威提供的证据，原告丁平对证据1、2的真实性和关联性没有异议；对证据3的真实性无异议，但对关联性有异议，认为该证据只能证明丁平与姚威发生纠纷，不能证明丁平就店面转让问题反悔；对证据4的真实性、关联性均有异议，认为该清单系姚威自行制作和估价，第一项“店面装潢”中的“大厅装修”28000元系房东提供的装修，并不属于姚威，双方订立的转让合同的主要标的包括经营权和店内设施设备等，姚威所列第二项“店内设备”和第三项“厨房用具”所涉设备存在；对证据5的真实性、关联性均有异议，表示不清楚杨爽与姚威的关系，虽然杨爽在本案所涉小吃店打工，但在丁平受让小吃店后仅继续工作15天、16天左右就离开，现杨爽未到庭接受质询，对其书面证言不予认可。本院审查后认为，原告丁平提供的证据1、2、5与被告姚威提供的证据1、2、3的真实性没有争议，作为本案的有效证据；原告丁平提供的证据3，可以证明本案讼争《转让合同》所涉店面转让的对价为168000元，本院予以确认；原告丁平提供的证据4的真实性没有争议，结合本院向张志英调查所了解的情况，可以证明张志英因丁平未交纳水电费而将本案所涉店面上锁；被告姚威提供的证据4系姚威单方制作，丁平对所涉设备、用具的内容基本无异议，本院予以确认，但相关价格未得到丁平的认可，不作为本案的有效证据；被告姚威提供的证据5系证人证言，鉴于杨爽未到庭接受质询，且丁平对内容的真实性有异议，不作为本案的有效证据。综上，根据有效证据及双方当事人的陈述，本院认定以下事实：2010年8月9日，姚威（乙方）与张志英（甲方）签订《协议》，约定张志英将位于西溪路898号朝南两间店面出租给姚威用于经营小吃店，租赁期限为2010年8月9日至2012年8月8日，租金为每年45000元，一年一付，先付后租，第二年租金提前15天一次性付清。同时，该协议第三条约定，“租赁期间如果乙方需要转让，经甲方同意，在租赁期满后一年后乙方有转让权，转让客户由乙方找到为止。则房租金与甲方协商，不得转租”；第五条约定，“甲方不干涉乙��正常经营…，在经营期间所发生的所有费用由乙方自理，乙方所需用的自来水费、电费按每月向甲方付清”；第七条约定，“租赁期满后，乙方要继续租赁的，应当在租赁期满二个月前通知甲方，乙方如需续租的，房租金在原来的基础上加5%整”。2011年11月，姚威与丁平签订《转让合同》，约定姚威于2011年11月21日将其在前述西溪路898号经营的“2010传世小吃”店的店面转让给丁平，并明确“自转让合同签订之日起，甲方姚威便与此房毫无关系，任何关于此房的权利与责任，皆由乙方丁平一个人享有与承担。假如明年如果续约有问题，需要帮忙讲，甲方姚威有义务过来帮忙讲”。同时，丁平向姚威交付了转让店面的对价168000元。2011年12月4日，丁平因与姚威就前述店面转让事宜发生争执而以“有人打架”为由报警。杭州市公安局西湖区分局留��派出所民警出警后，丁平、姚威称未发生打架，民警要求双方自行协商，如协商不成则通过法院解决。2011年12月12日，张志英因多次向丁平催要水电费未果而将“2010传世小吃”店上锁。2011年12月16日，丁平持前述《协议》和《转让合同》，以姚威转租西溪路898号店面未取得张志英的同意为由，诉至本院要求判如所请。在庭审中，丁平与姚威均不能向本院递交关于张志英拒绝或者同意姚威将西溪路898号店面转租给丁平的证据，同时丁平表示因为张志英之前不愿意丁平承租并处处刁难，故即便张志英现同意其作为次承租人租赁西溪路898号店面，其也不愿意继续经营“2010传世小吃”店。为此，本院于2012年3月15日向张志英了解相关情况并于2012年3月22日向丁平、姚威出示了对张志英的调查笔录。张志英向本院表示：其在姚威与丁平发生矛盾时才知道姚威将“2010传��小吃”店面转让给了丁平，姚威、丁平事先均未就转租事宜征得其同意或者予以告知，故其不愿意参与姚威、丁平的纠纷，无法就此直接表达是否同意转租；姚威已付清2011年8月至2012年8月的房屋租金，而水电费为每月一付，其发现丁平在实际经营“2010传世小吃”店，故于2011年12月10日要求丁平交纳2011年11月10日至12月10日的水电费共计1134元，但丁平认为水电费过高，不愿支付，为此于2011年12月12日将“2010传世小吃”店上锁；在丁平与姚威发生争执时，丁平的老婆曾躺在地上闹，其本不愿意将房屋出租给这样的人，但如果丁平愿意本分经营，按时交纳房租和水电费等，可以允许姚威将房屋转租给丁平，但其需与姚威、丁平三人共同协商，解除其与姚威的《协议》并与丁平另行签订房屋租赁合同以免发生纠纷，同时下一年的房屋租金应重新协商。另查明，《��让合同》所涉转让标的，除西溪路898号两间店面的租赁权外，还包括“2010传世小吃”店的装修、电器设备、厨房用具、食材等。同时，丁平在经营“2010传世小吃”店期间，继续使用以姚威为经营者、以西溪路898号为经营场所而申领的个体工商户营业执照。丁平与姚威没有书面确认前述标的在168000元的转让对价中的价格构成，且在庭审中无法达成一致意见。本院认为：一、关于本案所涉《转让合同》的效力。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定，姚威作为承租人，需经出租人同意方可将自己承租的西溪路898号店面房转租给第三人，其与张志英订立的《协议》第三条亦明确约定姚威转让店面需得到张志英的同意，姚威未经张志英同意即将其在租赁房屋上经营的“2010传世小吃”店转让给丁平违反了前述规定和约定；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款对出租人以承租人未经同意为由要求解除合同或者认定转租合同无效作出了六个月异议期的时间限制，虽然张志英目前尚未就姚威的转租行为正式提出异议，但亦未表示同意，而本案所涉店面转让行为发生至今尚不足六个月，故姚威与丁平的《转让合同》应认定无效。同时，营业执照亦不属于法律允许转让的标的。而本案所涉《转让合同》的转让标的虽不限于房屋的转租，但店面转让与经营场所密切相关，且丁平与姚威未将店内设备等物品的转让与房屋转租予以区分，故姚威要求单独确认店内装修、设备等转让有效的意见，本院不予采纳。二、《转让合同》被认定无效后，丁平支付的168000元转让款的处理。合同无效后，因该合同取得的财产应予返还，同时有过错的一方应当赔偿对��因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。首先，从《转让合同》的行文看，丁平明知姚威系西溪路898号店面房的承租人，且从常理看，丁平在签订《转让合同》之前即应了解姚威租赁房屋的具体权利义务，而法律对承租人经出租人同意方可将租赁物转租给第三人亦有明确规定，故丁平关于其事先不知道姚威需经张志英同意方可转租的意见，本院不予采信，丁平与姚威对《转让合同》的无效均有过错。其次，“2010传世小吃”店面被张志英上锁系丁平拒绝支付1314元水电费所致，张志英并非以此表明其拒绝姚威转租房屋，且从张志英向本院的陈述看，丁平与姚威如愿意与张志英共同协商，仍有可能取得张志英对《转让合同》所涉房屋转租事宜的同意，但丁平不但不促进三方的协商，反而直接表明其已不愿意经营“2010传世小吃”店，有违诚信原则，对《转让合同》的无效负有较姚威更重的缔约过失责任。鉴于丁平与姚威就168000元转让对价的具体构成无明确约定，本院综合前述因素和“2010传世小吃”店返还给姚威对姚威所造成的损失，在2011年11月21日至今的房屋租金应由丁平负担的基础上，根据姚威、丁平的过错酌情确定姚威返还丁平110000元（已考虑丁平经营期间欠付的水电费）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条、第五十二条第（五）款、第五十八条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十六条之规定，判决如下：一、丁平与姚威就西溪路898号“2010传世小吃”店订立的《转让合同》无效。二、姚威于本判决生效之日起十日内返还丁平转让款110000元。三、驳回丁平的��他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3660元减半收取1830元，由丁平负担632元，姚威负担1198元，姚威负担部分于本判决生效之日起十日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（本页无正文）审判员　　熊英英二〇一二年三月二十六日书记员　　林　聪来源：百度“”