（2012）金武民初字第48号

裁判日期: 2012-03-23

公开日期: 2015-12-30

案件名称

徐某、徐某为与被告武义××置业有限公司与武义××置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

武义县人民法院

所属地区

武义县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

徐某,徐某为与被告武义××置业有限公司,武义××置业有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

全文

浙江省武义县人民法院民事判决书（2012）金武民初字第48号原告：徐某。委托代理人：陶某某。被告：武义××置业有限公司。书香。法定代表人：王某。委托代理人：方某某。原告徐某为与被告武义××置业有限公司。恒兴××”）商品房销售合同纠纷一案，于2011年12月29日向本院起诉，本院于当日受理后，依法由代理审判员陈伟独任审判，于2012年2月9日第一次公开开庭进行审理。原告徐某及其委托代理人陶某某，被告恒兴××的委托代理人方某某到庭参加诉讼。于2012年3月22日第二次公开开庭进行审理。原告徐某的委托代理人陶某某，被告恒兴××的委托代理人方某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐某诉称：2009年9月28日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》。双方约定：被告将其开发建设的坐落在武义县城南湖××区××单××室商品房一套（建筑面积98.16平方米）以及附房一间（附房第35间，建筑面积25.07平方米）出卖给原告，房屋总价款402255元，其中主房款299255元，附房款103000元。被告应于2010年6月30日前将符合交付条件的商品房交付给原告。合同签订后，原告已按合同的约定向被告支付了全部的购房款402255元，但被告未按合同约定向原告交付房屋。后得知，被告出卖给原告的附房未经规划审批，属违章建筑，根本不可能通过验收交付。该附房也已被武义县城建监察大队依法拆除。原告认为，被告为达到多赚钱的目的，擅自在公共消防通道上违法建筑附房，并故意隐瞒事实真相，将该附房出卖给原告，明显是欺诈行为。被告未按合同约定向原告交付房屋，已构成逾期交房违约，应承担违约责任。被告的欺诈和违约行为，不仅给原告带来了因附房不能交付而造成的直接损失，而且也给原告造成了主房的贬值损失。故诉请判令：被告立即将坐落在武义县城南湖××区××单××室的套房交付原告，并支付逾期交房违约金（从2010年7月1日起至实际交付之日止按总房款日万分之五计算）；退还原告购买附房所支付的房价款103000元，并赔偿附房损失103000元；赔偿因附房不能交付给原告造成的主套房贬值损失196320元（以鉴定的价格为准）。在案件审理过程中，原告向本院明确放弃了关于主套房贬值损失的诉请。原告徐某为证明其主张，当庭出示了下列证据：1、原告身份证复印件、被告企业工商登记材料各一份，证明原、被告身份及诉讼主体资格的事实；2、商品房买卖合同、发票各一份，证明原告向被告购买房屋的事实；3、房价构成清单、录音资料文某说明各一份，证明房价构成情况的事实；4、武义县城建监察大队出具的情况说明一份、照片两张，证明被告出售给原告的附房系违法建筑并已被拆除的事实；5、裁定书一份，证明原告曾起诉后撤诉的事实；证据1-5，被告均无异议，本院予以认定。被告恒兴××答辩称：被告确未交付附房，现在也无法交付。商品房买卖合同中仅对延期交付房屋的违约责任作了约定，而未对无法交付房屋的违约责任做出约定。客观上来说现在已无法实现合同目的，故被告主张解除合同，并同意赔偿损失。被告恒兴××为证明其主张，当庭出示了缴款通知单一份，证明被告曾向原告发缴款通知，要求原告交纳相关费用并交房，被告就交付主房部分是不违约的事实。原告对证据的真实性无异议，但认为其购买的是主房与辅房一个整体，原告在发现没有辅房的情况下有权拒绝接收主房，故不能证明被告的待证事实。本院对该证据的真实性予以认定。综上，本院认定如下事实：2009年9月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份。合同约定：被告将其开发的坐落于武义县城南湖××区××单××室商品房一套（建筑面积98.16平方米）以及附房一间（附房第35间，建筑面积25.07平方米）出售给原告。房屋总价款402255元，其中主房房款299255元，附房房款103000元。原告应于2009年5月8日付定金20000元；于2009年5月16日前交房款102255元，并同时交齐贷款所需的一切资料；于2009年9月30日前向银行贷款280000元。被告应于2010年6月30日前向原告交付商品房，并符合：1、建设工程某某工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件。合同还对开发商逾期交房违约责任作了约定：1、逾期不超过60日，自合同规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款402255元。另查明，被告曾于2010年6月30日向原告通知，要求原告交纳相关费用后交接房屋。因原告发现被告未建辅房故拒绝收房。后被告未经审批在公共通道上修建了辅房，于2011年3月24日被武义县城建监察大队在巡查中发现，后被拆除。2011年4月15日，被告通过电话通知原告，辅房无法交付。原、被告双方曾多次协商赔偿事宜，但未能达成一致。徐某曾于2011年9月9日向本院起诉，后于2011年11月25日撤诉。庭审中，原告明确不同意解除商品房买卖合同。本院认为，原、被告间签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。原告有按约向被告支付购房款的义务，而被告则应按约向原告交付房屋。被告在未取得规划部门许可的情况下，擅自在公共通道上建造辅房，且在出卖时未向原告如实告知，导致无法按约向原告交付辅房，明显存在过错。关于被告要求解除商品房买卖合同的辩解，本院认为，本案系因被告违约无法向原告交付辅房造成，根据合同约定，解除合同的选择权在原告而非被告，且原告已明确不同意解除合同，故对该辩解本院不予采纳。综上，因辅房已无法交付，故本院对原告要求被告退还辅房房款并赔偿辅房房款一倍损失的主张予以支持。关于违约金的问题，商品房买卖合同约定：被告应于2010年6月30日前向原告交付商品房，逾期不超过60日，自合同规定最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金。因原告明确要求继续履行合同，故被告应按合同约定向原告支付违约金。因被告已于2011年4月15日明确告知原告无法交付辅房，根据合同约定，是否解除商品房销售合同的选择权应在原告，原告应及时向被告做出上述意思表示。若原告要求继续履行合同（事实上只能部分履行），其应向被告接收房屋（主房），再行协商赔偿事宜。若原告要求解除合同，则双方可就解除合同的相关赔偿进行协商。而原告的诉请当中要求被告交付房屋，故因其未及时接收房屋（主房）而扩大的损失本院不予支持。故本院确定违约金从2010年7月1日起算至2011年4月15日止按已付总房价款的日万分之五计算（402255×289×0.0005=58125.85）。关于原告在庭审中放弃主张因辅房不能交付而造成主房的损失系其对权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下：一、被告武义××置业有限公司于本判决生效后7日内向原告徐某交付武义县城南湖××区××单××室套房；二、被告武义××置业有限公司返还原告徐某辅房款103000元并赔偿103000元，支付违约金58125.85，上述共计264125.85元，限本判决生效后7日内履行；三、驳回原告徐某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3016元（已减半），财产保全费2520元，合计5536元，由原告徐某负担899元（已预交），由被告武义××置业有限公司负担4637元，限本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（预交上诉案件受理费6032元，款汇入金华市财政局。开户银行：农业银行金华市分行营业中心。汇入帐号：19×××37，或直接交金华市中级人民法院立案大厅收费室）。代理审判员　陈　伟二〇一二年三月二十三日书　记　员　徐恒峰更多数据：