（2012）唐民四终字第164号
裁判日期: 2012-03-21
公开日期: 2014-05-28
案件名称
王东升与尹振贵租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省唐山市中级人民法院
所属地区
河北省唐山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王东升,尹振贵
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
河北省唐山市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）唐民四终字第164号上诉人（原审原告）王东升，男，1959年12月20日生，汉族。被上诉人（原审被告）尹振贵，男，1968年12月25日生，汉族。委托代理人赵炳红（系尹振贵之妻），女，1968年12月7日生，汉族。委托代理人董印山，男，1947年12月22日生，汉族。上诉人王东升因租赁合同纠纷一案，不服唐山市丰南区人民法院（2011）丰民初字第1632号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，现已审理终结。一审法院经审理查明，2010年5月20日，王东升与尹振贵签订《租赁协议》，主要约定：甲方（王东升）将独体楼二层和一锅炉房租给乙方（尹振贵）开浴池使用，租期五年，租金一年一交，每年租金5万元；甲方需负责二层楼地砖、浴室墙砖，水池（包括镶砖）上下水、暖气的铺设、安装，楼旁建锅炉房；乙方负责买水箱、锅炉及安装、淋浴设施、床铺、衣柜、休闲床、搓澡床等设施。双方约定的每一年度的租金为上打租，即租金先付，第一年度的租金5万元被告尹振贵已在租期年度初支付。双方的书面租赁协议签订后，又口头补充协议内容：由甲方负责打井保证浴池营业用水。之后，王东升按协议约定，履行了铺砖、建水池、通上下水、安装暖气、建锅炉房等义务，但没有打井。尹振贵在开业经营约半年后停业，第二年度的租金未支付。唐山市房产管理局颁发的房权证书记载：房屋所有权人“王东升、张秀霞”，房产证号“200908689”，土地证号“国用2002字第3**号，使用年限“至2052年11月28日”。一审法院认为，本案双方签订的租赁协议，是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，应予保护。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”。本案双方在租赁协议中约定的支付租金义务是被告应当负担的主要义务，因双方约定的年度租金为先行给付，被告在合理期限内不履行主要义务，成立可以解除合同的法定条件，原告主张解除合同，于法有据，应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行……”据此，双方的租赁协议解除后，自应终止合同义务，原告要求被告支付50000元租金，于法无据，但其租金可以按被告实际占用的时间给付，考虑到原告在履行租赁协议时亦有一定过错，故酌定被告尹振贵支付原告租金10000元。原告主张的装修、安装经济损失，因原告提供的依据是实际支付的费用，但客观确定原告的经济损失数额应是装修物的现存价值，双方的租赁合同已经过了一年多的实际履行期。原告实际支付的装修费用与装修物现存价值显然是不一致的。原告提供的证据无法确定装修物的现有价值，因此，原告的该项主张因缺乏有效证据，不予支持。遂判决：一、解除双方订立的房屋租赁协议；二、被告尹振贵支付原告王东升租金人民币10000元。三、驳回原告的其他诉讼请求。如逾期不履行本判决确定的金钱给付义务，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由尹振贵负担。上诉人王东升不服上述判决，上诉称：1、孙兆丰、孙敬义已经出庭作证，证明上诉人对楼房进行了拆改并支付工料费，一审法院不予认定，显失公平。2、合同解除是因为被上诉人不缴纳2011年的租赁费，上诉人对合同解除无过错，上诉人装修费用高达6万余元，被上诉人应赔偿上诉人装修残值损失4.8万元。3、上诉人没有与被上诉人达成口头补充协议，一审证人张亚与被上诉人有亲属关系，证言不实。4、被上诉人延续占用房屋应缴纳2011年租赁费5万元。上诉人诉至法院请求二审法院撤销原判，判令被上诉人支付2011年度租赁费及赔偿被上诉人经济损失4.8万元。请求二审法院撤销原判或依法改判。被上诉人尹振贵答辩称，同意一审判决，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相一致。本院认为，上诉人王东升与被上诉人尹振贵签订的租赁合同包括口头补充合同，均是双方的真实意思表示，双方应当如约全面履行合同义务。上诉人王东升没有按约定为被上诉人尹振贵开办浴池打井，造成被上诉人浴池停业，2010年10月，被上诉人尹振贵将锅炉等搬出租赁房屋。上诉人称没有与被上诉人达成过口头补充协议，合同解除是因为被上诉人不缴纳2011年的租赁费，上诉人对合同解除无过错的主张与事实不符，本院不予认定。上诉人称一审诉讼中的证人张亚与被上诉人有亲属关系，但没有提供证据，且在本院二审过程中上诉人王东升亦承认双方有“如果水实在供不上的情况下，我就要打井”的口头约定。上诉人主张被上诉人延续占用房屋至2011年，应缴纳租赁费5万元，事实上，被上诉人已经于2010年10月搬出租赁房屋，故上诉人的该项主张本院不予支持。一审法院认为双方的租赁合同已经过了一年多的实际履行期，原告提供的证据无法确定装修物的现有价值，故对上诉人要求被上诉人赔偿装修残值损失4.8万元的主张未予支持，并无不妥。原审判决认定事实清楚，判决并无不妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项“原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费50元，由上诉人王东升负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长 张 秀 娟代理审判员 董 媛 媛代理审判员 王 国 聚二〇一二年三月二十一日书 记 员 王国聚（兼） 来自