（2011）金义民初字第1745号

裁判日期: 2012-03-21

公开日期: 2015-12-28

案件名称

下同）龚某某与下同）杨某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

义乌市人民法院

所属地区

义乌市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

下同）龚某某,下同）杨某某

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十一条，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第二百二十九条

全文

浙江省义乌市人民法院民事判决书（2011）金义民初字第1745号原告（反诉被告，下同）龚某某，1978年6月10日出生，汉族，住义乌市稠城街道杨二村**组。委托代理人徐某某、钱某某。被告（反诉原告，下同）杨某某，1973年10月8日出生，汉族，住义乌市稠城街道解放新村*号***室。委托代理人毛某某。原告龚某某为与被告杨某某房屋租赁合同纠纷一案与反诉原告杨某某为与反诉被告龚某某房屋租赁合同纠纷一案，分别于2011年6月9日、2011年6月29日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员陈锦忠独任审判，于2012年3月8日公开开庭进行了审理。原告龚某某的委托代理人徐某某，被告杨某某的委托代理人毛某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告龚某某诉称，2006年11月16日，原、被告签订一份厂房租赁合同，被告将位于义乌市经济开发区三期4200平方米的厂房租赁给原告。合同约定租赁期暂定5年，2006年11月28日至2011年11月27日。同时约定前三年每年的年租金为人民币368000元，后两年的租金由双方按照市场价格浮动另行协商约定。厂房租赁押金为人民币80000元。按照双方的约定，原告需在每年的租赁日届满2个月前提前将下一年度的房租支付给被告，如果不继续承租也需提前2个月告知被告。2010年9月，原、被告由于对2011年的租金无法达成一致意见，双方某某终止合同。2010年11月27日，原告按约搬离厂房，但被告一直未将押金退还给原告。现要求：被告返还原告房屋租赁押金人民币80000元。被告杨某某辩称，一、原、被告在合同当中并没有约定每年的租金要提前两个月支付，租赁合同第十条只是本合同期满要续租的应当提��两个月。二、原告诉称2010年9月双方某某终止合同是错误的，原、被告根本就没有为终止合同进行磋商。三、原告诉称2010年11月27日原告按约搬离厂房也是错误的，原告是在2010年12月22日才搬离，而且原告是擅自搬离而不是按约搬离。四、原告缴纳的8万元押金是不需要返还的，合同第七条约定被告交付的房屋是完好的，但是原告交回的房屋有很严重的损害，退押金的前提条件是房屋设施的完好，否则不需要退回押金，请求驳回原告的诉请。五、原告是违反合同规定的，合同预定租期是5年，原告却擅自在租期未满搬离，并且还欠下被告租金，现被告提起反诉要求：1、反诉被告杨某某支付租金27222元。2、反诉被告杨某某支付违约金80000元。原告��某某就其诉请向本院提供如下证据：一、房屋租赁合同一份，证明原被告之间存在房屋租赁关系的事实。二、房屋租赁押金收据一份，证明房屋租赁押金为人民币8万元的事实。三、2006年-2009年4年年租金给付收据，证明年租金缴纳方式和时间，原告诚信履行合同义务的事实。四、证人杨某锤、梅某某当庭陈某某人证言两份，证明原告在被告的同意下根据双方事前约定于2011年11月27日搬离厂房、同时被告及被告家属也参与了搬离厂房的事宜并在被告的指挥完成了交接工作。被告杨某某对原告就本诉提供的证据质证意见如下：对证据一的真实性无异议，原、被告之间确实存在房屋租赁合同关系，但是退押金应当按照合同第六条规定。对证据二、三无异议。对杨某锤、梅某某证人证言，被告质证认为：1、出庭程序违法，两个证人在出庭之前参加了旁听。2、两个证人并不能证明自己是参加过搬厂或者是进到被告厂里工作的身份。3、从证人证言上可以看出，他许多的来源信息也是听原告的陈述，并不是来自于证人亲身的感受。4、证人他自己也说没有看到过合同，跟被告之间就搬离厂房是否协商一致是不清楚的。5、现在是申请两个证人作证，但从原告的举证上看，原告只申请了一个证人出庭。被告认为从其证人证言上也可以证明他们不知道原、被告是否进行协商，无法达到原告想要的证明目的。被告杨某某对其辩解和反诉事实提供了以下证据：一、2010年12月22日录像一份及照片十张（十张中有两张是单独��钢照片，另外是卫生间等），证明原告对房屋的墙、门窗、电、楼梯及屋顶的彩钢损坏严重、应照价赔偿的事实。二、照片两张（照片上有人睡在彩钢上的），证明原告没有管理好员工而造成屋顶彩钢损坏的事实。三、部分维修费用及清单，证明花费的维修费用的事实。四、评估报告及鉴定费发票各一份，证明经过评估、原告给被告造成了126973元的损失的事实。五、租赁合同一份，证明反诉被告龚某某违约。原告龚某某对上述证据的质证意见如下：一、对录像的证据三性均有异议，房屋的主体是一样的，VCD形成的时间不清楚，虽然反诉原告当庭陈述是2010年12月23日拍摄的，但是没有相应的证据，即拍摄的内容是不是我们退厂房的具体场景，没有办法确定，没有证据。退一步说假设是交房的时候拍摄的，也没有对比的照片，这里对比的照片指的是厂房内部外部所有的图片情况，和当事人核对了，反诉被告并没有损坏财物，除了自然的折旧，没有人为破坏。反诉原告也没有证据证明我们实施了破坏的行为，而事实上，厂房交付给我们的时候基本就是这样的。二、对照片，门窗、彩钢这块的四份进行质证，三性均有异议，拍摄时间不明确，虽然反诉原告庭审中陈述是2010.12.23-25日拍摄，但是没有证据证明。其他的同证据一的质证意见。三、关于照片二，即彩钢上睡人的照片，三性均有异议，拍摄时间不明确，不能证明是租赁期间内所发生的，照片上的人我们也不认识，与原告核对后，没有这样的事情。��、关于部分维修费用及清单，三性均有异议，首先，该证据不能证明对反诉原告修缮的房屋就是租赁给反诉被告的厂房。退一步说，假设该部分修缮费用是为反诉被告的厂房甲的，也不能证明其是由在收条上签字的人进行修缮的，再者，也不知道这三人是否是真正对厂房乙修缮的人出具的。费用清单，退一步说，假设修缮存在，修缮凭条也是这些人出具，但该费用与本案无关，反诉原告对厂房的修缮并不是反诉被告造成的，反诉被告也没有故意破坏的行为，也没有证据能够证明。五、对于评估报告质证意见如下，首先实体上：1、鉴定部门进行鉴定的事项和申请人申请鉴定的事项不一致即鉴定人申请评估是原告损坏的财物，而鉴定事项是损坏的财物。而损坏存在多种原因，并不一定是原告造成的。评估事项与我方无关；2、扩大了评估范围，被告作为证据向法院提交评估申请的内容，仅仅是彩钢等，而评估书还对房屋租金也进行了评估；3、评估前提不存在。证明房子交付时候到退房的时候存在非正常使用造成的损坏，评估报告申请的是原告损坏的财物，被告交付给原告什么样的，原告还给被告是什么样的，没有对比照片的情况下怎么能把鉴定做出来。如果被告认为需要原告赔偿，也是基于原告不正常使用，赔偿按照合同约定也是出租人负责维修。程序上：整个鉴定过程我们没有参与，鉴定标本确定也没有通知我们到场，这种鉴定是容易造假的。综上，鉴定报告与本案无关，程序与实体都存在问题，不具有采��性。同时原告也申请了鉴定人出庭，来核查鉴定样本的采取的过程、鉴定的方法等事宜。六、对租赁合同的真实性无异议，但不能证明原告龚某某存在违约行为。根据原、被告双方的质证意见，本院对原、被告双方提供的证据认定如下：1、原告龚某某提供的证据一、二、三被告均无异议，故本院予以采信。2、原告龚某某提供杨某锤、梅某某的证人证言两份，该证据的主要证明目的是证明原告是在何时搬离被告处。本院认为，根据原、被告双方签订的租赁合同，及原告支付租金的交易习惯，可以证明原告都是在租金到期前一至两个月支某某租租金给被告。故原告一直未向被告支付2011年的租金，被告不可能不向原告催讨，也不可能任由原告��期占用厂房，且被告也没有直接证据证明原告是何时搬离厂房的，故本院认为，该组证据的真实性本院予以认定，原告于2010年11月27日就已经搬离被告处。3、被告提供的前四组证据的证明目的相同，均系证明原告龚某某在使用厂房的过程中存在损坏行为。结合这四组证据看，本院认为，被告厂房确实存在部分毁损情况，根据价格评估书看，鉴定机构的鉴定过程并未违反法定程序，综合其他证据已经能查明事实，故原告要求鉴定人出庭作证的申请，本院不予准许。另外，原、被告双方租赁合同的租期为五年，根据合同及一般交易习惯，可以推定被告于2006年11月28日交付给原告使用的厂房应当是完好的，故在2006年11月至2010年11月27日期间该厂房��直是由原告使用管业，现厂房有毁损，可以推定为原告导致，损失部分应当由原告赔偿。根据鉴定报告，本院认为，鉴定结论第一项屋顶彩钢维修费用及第三项水电及门窗维修费用，系厂房实际毁损部分，应当由原告承担。鉴定结论第二项的清洗、抛光费用，根据日常生活经验，墙壁及楼地面在长期使用后即需要清洗，故该部分的费用应当认定为该厂房的自然损耗，应当由被告负担。鉴定结论第四项系预期利益，不能认定为厂房的直接损失，不应由原告负担。综上，本院对该鉴定结论的第一项、第三项予以认定。4、反诉原告杨某某提供的房屋租赁合同的真实性本院予以认定。经审理查明，原、被告双方于2006年11月16日签订房屋租赁合同，被告将坐落��乌市经济开发区三期4200平方米的厂房租赁给原告。合同中约定租赁期暂定5年，2006年11月28日至2011年11月27日。同时约定前三年每年的年租金为人民币368000元，后两年的租金由双方按照市场价格浮动另行协商约定。厂房租赁押金为人民币80000元，押金已于签订合同时由原告支付给被告。按照双方的约定，在合同期内未经甲方同意，乙方不得私自转租房屋，由此造成的责任由乙方负责。如果甲方违约，甲方赔偿乙方八万元，如果乙方违约，乙方八万元押金由甲方没收。2010年11月27日原告搬离被告厂房。本院认为，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬，履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条��或交易习惯确定。本案中，原、被告双方约定租赁时间暂定为五年，因此该合同对于租赁期限并没有明确约定。另外，原、被告双方对于租期第四年开始的租金也没有明确的约定，而是约定按市场价适当上下浮动。另外，根据合同约定及双方交易习惯，都是由原告以在一年度的租期到期前一至两个月内向被告支付下一年度租金的方式履行合同，因此，本合同可以认定为不定期租赁合同，合同双方有权随时终止合同。现原、被告双方均无证据证明双方对第五年是否续租及租金金额达成过补充协议。被告也自述曾与原告协商第五年的租金，但一直未果。原告也没有按合同约定期限继续支付租金，故应当认定原告于2010年11月27日后已经不再续租。原告于2010年11月27日��离被告厂房后，原、被告双方的租赁合同已经终止。原告方不存在违约行为，被告应当向原告返还房屋租赁押金，故原告的诉请，本院依法予以支持。被告辩称，原告在使用租赁物期间，导致房屋受损，要求原告赔偿损失。本院经审理查明，原告造成被告厂房损失折合人民币共计30675元，该部分损失应当由原告承担。现原、被告双方互负到期同种类债务，根据法律规定可以抵消。故被告尚需返还原告房屋租赁押金人民币49325元。反诉原告杨某某诉称要求反诉被告龚某某支付租金27222元。本院认为，反诉被告龚某某已经向反诉原告杨某某如期支付2006年11月28日至2010年11月27日的租金，反诉被告龚某某也于2010年11月27日搬离反诉原告的厂房，不存在超期租赁��行为。故反诉原告要求反诉被告支付租金的诉讼请求，本院不予支持。根据双方签订的租赁合同，反诉被告造成房屋设施毁损部分的赔偿已经在本诉中作出处理。本案讼争合同系不定期租赁合同，双方均有权随时解除合同。根据《合同法》第二百三十二条的规定，没有要求承租人在合理期限内通知出租人，且反诉被告也按照约定及时搬离厂房，故其不存在违约行为，反诉原告要求反诉被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十七条、第九十九条、第二百二十二条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）杨某某于本判决生效后五日内返还原告（反诉被告）龚某某房屋租赁押金人民币49325元。二、驳回原告（反诉被告）龚某某的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）杨某某的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费900元，由原告负担270元，被告负担630元。反诉案件受理费1222元，由被告负担。鉴定费3000元，由原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费人民币1800元或反诉费2444元，至迟��得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市财政局；汇入帐号：19×××01040008737，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）。审判员　　陈锦忠二〇一二年三月二十一日书记员　　陈媛媛来源：百度“”