（2012）浙绍民终字第309号

裁判日期: 2012-03-20

公开日期: 2015-12-30

案件名称

张甲与沈某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省绍兴市中级人民法院

所属地区

浙江省绍兴市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

沈某某,张甲

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

全文

浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）浙绍民终字第309号上诉人（原审被告）沈某某。委托代理人（特别授权）刘某某。被上诉人（原审原告）张甲。上诉人沈某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嵊州市人民法院（2011）绍嵊民初字第1795号民事判决，向本院提出上诉。本院于2012年3月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2008年6月4日，原告张甲作为出租方（甲方），张乙作为承租方（乙方），双方签订房屋租赁合同一份，原告将位于嵊州市鹿山街道××号（所有权人为张甲，建筑面积64.01平方米）、187号（所有权人为徐某某，建筑面积64.01平方米）相邻店面屋出租给张乙，租期为三年，从2008年7月4日至2011年7月3日止；租金及付款方式：第一年每间租金15000元，第二年每间租金16500元，第三年每间租金18150元。乙方必须提前90天付清下一年租金；如果乙方超过45天没有付清下一年的房屋租金，视作自动放弃下一年的承租权，甲方自动收回房屋，甲方不另作补偿。租赁期间的税金由乙方承担；乙方如要装修需要甲方同意，承租期满后，不得拆除；租赁期间，如需转租，需经甲方同意；合同期满后，如甲方的房屋继续出租时在同等条件下，乙方有优先承租权，但乙方必须提前90天告知甲方等内容。2009年11月21日，张乙的亲属邢某某（作为甲方）经原告亲戚张丙的同意将上述店面屋转租给被告（作为乙方）。双方签订转让合同一份，该合同约定：经双方协商，甲方将位于嵊州市××路××、××、××号三间店面屋的天目人家餐馆的经营权及设施转让给乙方，转让费及至2010年7月3日止的房租费合计185000元，2010年7月3日后的房租费由乙方直接支付给房某，转让后一切税费由乙方负担。原告亲戚张丙在转让合同落款处签上“同意转让”四个字。事后，被告在上述出租房中从事餐饮业至今。合同期满后，被告要求继续承租，并愿意在适当提高租金的基础上支付租金，但原告不予同意，致使被告至今无法支付租金。原审法院认为，被告与原承租人经出租人同意签订房屋转租合同，该转让合同有效。原房屋租赁合同约定的权某与义务对次承租人、出租人具有拘束力。租赁合同期满后，因双方未能达成继续租赁的合意，故被告应当返还原告房屋。在双方合同期满后至今，被告仍占有该出租屋，给原告造成了一定的房屋租金损失，原告可以比照原租赁合同约定，请求被告支付相应的租金。如原告仍将该房屋出租，被告在同等条件下享有优先承租权。现原告未明确表示继续出租，被告主张优先承租的条件尚未成就，故被告主张的优先承租权属于期待权。综上，原告的诉讼请求，证据充分，理由正当，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条的规定，判决：一、沈某某于本判决发生法律效力后二个月内返还张甲所有的位于嵊州市鹿山街道××路××号营业房一间；二、沈某某自2011年7月4日起至实际腾退房屋时止按每月1512.50元的房屋租金价格支付张甲相应的租金，款限于本判决发生法律效力后二个月内付清；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，依法减半收取50元，由被告沈某某负担（款由原告垫付，限被告在本判决发生法律效力后十日内归还）。上诉人沈某某不服一审判决，提出上诉称：一、一审判决适用法律不当，剥夺了上诉人依法享有优先承租权和优先购买权。2009年11月21日经被上诉人同意，上诉人转租被上诉人出租的房屋从事酒店经营，依约向被上诉人支付了押金壹万伍仟元，并按时交付租金，因此上诉人享有优先承租权和优先购买权。对此，作为出租人的被上诉人必须作出明确表示，即出租或不出租，出卖或不出声码，否则上诉人根本无法实现这一期待权即优先承租和优先购买的权某。现被上诉人未向上诉人履行表明出租房屋去向的义务，擅自要求收回出租房屋，侵害上诉人的优先承租和优先购买的权某。二、如被上诉人要立即收回出租房屋，应向上诉人赔偿房屋装潢及转让费等损失伍拾万元。上诉人从前手承租人处转租支付转让费十八万五千元，经被上诉人同意，被上诉人也知晓这笔费用。承租后上诉人对承租房屋投入三十多万元进行了全面装修。对此，被上诉人应依法赔偿。综上，请求二审法院依法撤销（2011）绍嵊民初字第1795号判决，改判驳回被上诉人的一审诉请。被上诉人张甲未作答辩。上诉人沈某某在二审中提供证据：1、申请证人周某某出庭作证，要求证明上诉人转租房屋的事实经过。2、上诉人与另一房某张丁签订的租赁合同一份，要求证明被上诉人亦同意续租给上诉人的事实。被上诉人张甲未到庭质证。本院认证认为，上诉人沈某某提供的证据均不能证明被上诉人同意续租房屋的事实，故本院对其证明目的不予认定。被上诉人张甲在二审中未提供新的证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院围绕上诉理由和请求审查认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。现上诉人沈某某从案外人张乙的亲属邢某某处转租了被上诉人张甲所有的嵊州市鹿山街道××号房屋，继受原承租人的权某义务，理应在租赁期间届满之日返还承租的房屋。上诉人沈某某虽主张戊有优先承租权及优先购买权，但未能提供被上诉人张甲将讼争房屋继续出租或出卖的证据，因此上诉人沈某某的这一上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于上诉人沈某某提出被上诉人张甲应赔偿转让费及装潢费损失的上诉主张，因上诉人沈某某在一审中未提出反诉，故不属本案二审的审查范围。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费用100元，由上诉人沈某某负担。本判决为终审判决。审　判　长　　王安洁审　判　员　　楼晓东代理审判员　　兰祥燕二〇一二年三月二十日书　记　员　　吴银萍 关注公众号“”