（2012）浙温民终字第315号
裁判日期: 2012-03-20
公开日期: 2014-06-18
案件名称
林培卫与乐清蓝天房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省温州市中级人民法院
所属地区
浙江省温州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
乐清蓝天房地产开发有限公司,林培卫
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）浙温民终字第315号上诉人（原审被告）乐清蓝天房地产开发有限公司。法定代表人陈雪云。委托代理人洪震。委托代理人叶舟。被上诉人（原审原告）林培卫。委托代理人叶ＸＸ。委托代理人叶佳。上诉人乐清蓝天房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省乐清市人民法院（2011）温乐民初字第928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年3月1日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人委托代理人洪震、叶舟、被上诉人林培卫委托代理人叶ＸＸ、叶佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原判认定，2009年10月15日，原告林培卫为购买乐清市中心区晨曦大厦B幢701号、702号房产，分别与被告乐清蓝天房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》（以下简称合同），房屋总价款分别为1033160元和969795元，合计2002955元。合同第八条约定：“出卖人（被告）应当在2010年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人（原告）使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、县级以上规划、文物、环保等部门根据法律法规的规定采取的某项行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设期延长的，但最长不得超过6个月。”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起××实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起××实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。”合同第十一条约定：“商品房达到交付使用后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”合同第十七条约定：“买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。……在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。……因买受人使用不当或擅自改动结构造成房屋质量受损或其他用户损失的，由买受人承担相应责任。”合同第十八条约定：“双方可以就下列事项约定：1、该商品房所在楼宇的屋面使用权全体业主所有。2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权全体业主所有。……”同时，双方在合同附件三装饰、设备标准中约定，门窗：塑钢窗，进户防盗子母门一扇，由买受人自理。2011年1月18日，原告所购预售房所属的乐清市晨曦大厦B幢商住楼工程通过竣工验收，同月26日，该工程竣工验收文件报乐清市规划建设局备案。2011年3月2日，被告取得该工程土地使用权证。2011年5月4日，原、被告办理了交房手续，但被告××今尚未完成涉诉房屋初始登记和土地使用权分割登记的备案义务。2011年5月5日，原告向被告交纳了防盗门购置费用1700元、电视开户费用300元等各项费用合计7500元。由于双方就本案诉争的逾期交房违约金、逾期办证违约金支付协商未果，从而引起本案之诉。本案审理过程中，被告以原告擅自拆除其所购的B幢701、702号房产中间隔墙为由向原审法院提起（2011）温乐民初字第1090号诉讼。另查明，中国人民银行规定的金融机构六个月（含）贷款基准年利率为6.1%。原判认为，原、被告于2009年10月15日签订的《商品房买卖合同》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》系双方自愿签订，符合法律相关规定，应属有效，双方均应全面履行。被告认为逾期办证系原告擅自拆除其所购的B幢701、702号房产中间隔墙所致，现被告已经就原告擅自拆除隔墙行为向原审法院提起诉讼，要求本案中止审理。原判认为，《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应当将需由其提供办理权属登记备案资料在商品房交付使用后90日内提交产权登记机关备案。该合同条款虽未具体明确被告应提供哪些备案资料，但依据《城市房地产开发经营管理条例》和《城市房地产管理法》对房屋所有权转移的规定，可确定出卖人应负有提交用地证明文件、建设工程许可证、房屋竣工验收资料、测绘资料等有关证明文件的义务，该义务应属出卖人的法定义务，故上述合同条款系对出卖人即被告履行上述法定义务期限之约定。被告××今尚未完成涉诉房屋初始登记和土地使用权分割登记的备案义务，原告有无拆除其所购房屋中间隔墙，并不影响被告履行相应义务，故对被告的该主张不予采纳。①关于逾期交房违约金问题。被告未能按约在2009年6月30日前向原告履行交房义务已构成违约，应按约承担违约责任。被告于2011年5月4日将已通过竣工验收的晨曦大厦B幢701、702号房产钥匙交付原告时，其虽然没有一并提供合同约定的相关证明材料，但原告对此并未提出异议，应视为被告已经完成交房义务。被告主张逾期交房系由于全体业主原因所致，其不应承担逾期交房责任的辩解，因被告未提供相应证据予以印证而不能成立。故结合双方签订的《商品房买卖合同》的约定，被告逾期交房违约金应从2010年7月1日起计算××2011年5月4日止合计308天，每日按原告已付房价款万分之一计算，即61691元。②关于逾期办证违约金问题。被告××今尚未完成涉诉房屋初始登记和土地使用权分割登记的备案义务，均超出了双方约定的交付房屋（即2011年5月4日）后90日内（即2011年8月2日前）备案的期限，已构成违约。原告认为《商品房买卖合同》第十五条约定的逾期办证违约金过低，应按金融机构计收逾期贷款利息的标准（按日万分之二点一）予以调整逾期办证违约金的主张，原判认为，双方签订的《商品房买卖合同》系格式合同，其第十五条关于逾期办证违约金按原告已付房价款0.1%一次性支付的约定，明显过低，不利于原告合法权益的保障，被告逾期办证违约金的支付金额应予调整。鉴于被告××今尚未履行备案义务，其履行义务的时间存在不确定性，为了有效保障原告合法权益，督促被告积极履行义务，逾期办证违约金应以中国人民银行规定的金融机构六个月（含）贷款年基准利率按日计算为妥。原告要求逾期办证违约金暂计算××2011年9月5日，符合法律相关规定，予以采纳。故逾期办证违约金应按原告已付房价款按日从2011年8月3日起××2011年9月5日止以中国人民银行规定的金融机构六个月（含）贷款年基准利率6.1%计算，即11381元。③对于原告要求被告返还入户门购置费1700元的主张，原判认为，双方签订的《商品房买卖合同》附件三中已经明确约定进户防盗子母门由原告自理，现原告要求被告返还购置费，于法无据，不予支持。④对于原告要求被告对其所购房屋墙体、窗漏水情况进行整改的主张，原判认为，原告未举证证明其所购房屋门、窗存在漏水等质量问题，其主张缺乏依据，不予支持。⑤对于原告要求被告拆除A、B幢之间平台上的违建房屋、拆除B幢公共消防井上的违章建筑以及B幢楼顶广告的主张，原判认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”本案B幢公共消防井以及B幢楼顶依法属于B幢全体业主共有，晨曦大厦A、B幢之间平台分属于A、B幢全体业主共有。《中华人民共和国物权法》第八十三条第二款规定“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”本案A、B幢之间平台上的违建房屋、B幢公共消防井上的违章建筑以及B幢楼顶广告的搭建并未直接侵害原告的合法权益，原告该部分起诉主体不适格，应予驳回（已另行裁定）。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告乐清蓝天房地产开发有限公司应支付原告林培卫逾期交房违约金61691元。二、被告乐清蓝天房地产开发有限公司应支付原告林培卫逾期办证违约金11381元。以上一、二两项合计，被告乐清蓝天房地产开发有限公司应支付原告林培卫73072元，款限于本判决生效之日起十日内交本院民一庭转付。三、驳回原告林培卫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费1721元，减半收取860.5元，由原告林培卫负担42.5元，被告乐清蓝天房地产开发有限公司负担818元。宣判后，乐清蓝天房地产开发有限公司不服，提起上诉称：晨曦大厦B幢之所以无法按期交房，系全体业主要求上诉人违章铺设绿化带、修建通道并将围墙扩展，后政府规划建设部门责令拆除违建，导致逾期交房。该责任应归结于包括被上诉人林培卫在内的全体业主。原判判令上诉人支付逾期交房违约金是错误的。晨曦大厦B幢的总房产证××今未办理系受国家9070房地产政策影响所致，并非上诉人的责任，上诉人无需承担逾期办证违约金。即便需要承担，也应按《商品房买卖合同》约定的按已付房价款的0.1%支付，以金融机构六个月（含）贷款年基准利率按日计算也是错误的。请求撤销原判第一、第二项并改判，本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人林培卫辩称：上诉人乐清蓝天房地产开发有限公司认为迟延交房的责任在于业主，依据不足。被上诉人在一审时承认总房产权没有申报，在这种情况下，本案不具备办理一户一证的条件。合同中约定的逾期办证违约条款系格式条款，免除了上诉人的主要义务，不足以督促上诉人积极履行义务，不足以弥补被上诉人的损失。请求驳回上诉，维持原判。二审期间，被上诉人林培卫未提供新的证据。上诉人乐清蓝天房地产开发有限公司提交由乐清市房地产测绘队盖章的《关于对晨曦大厦B幢房产证发证进程的说明》一份，以证明逾期办证的原因系受国家9070政策与乐清当地实际情况不协调所致，并非上诉人的原因所致。被上诉人认为，该证据不属于新的证据。且该证据系上诉人自己的陈述；测绘队非独立政府机构，没有证据证明其具备独立民事责任能力，没有具体人员签名确认，亦不能证明相关事实，该证据不具有合法性；上诉人在一审中明确表示，其并没有提交办证，该证据的内容与其一审陈述自相矛盾。本院认为，该证据不属于二审程序中的新的证据，且不能证明待证事实，不予采纳。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认。二审中，经双方当事人确认，原判决“本院认为”部分中“①关于逾期交房违约金问题。被告未能按约在2009年6月30日前向原告履行交房义务已构成违约，应按约承担违约责任。”记述的日期2009年6月30日系笔误，应为2010年6月30日。予以纠正。本院认为，关于逾期交房违约金。上诉人乐清蓝天房地产开发有限公司作为出卖人，按《商品房买卖合同》约定如期向买受人交付房屋，是其应尽的义务。上诉人作为开发商，依法建设商品房，系其法定义务。上诉人上诉称，系因全体业主要求其违章建设而被政府部门责令拆除违建，从而导致逾期交房。上诉人以该理由主张其不应支付逾期交房违约金，本院认为该主张缺乏依据，不能成立，不予支持。关于逾期办证违约金。根据合同法第一百一十四条的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。本案《商品房买卖合同》中约定的逾期办证违约金仅为已付房价款的0.1%，的确过低，无法弥补买受人的损失。原判结合出卖人××今不履行备案义务，且履行义务时间存在不确定性的实际情况，将逾期办证违约金调整为以金融机构六个月（含）贷款年基准利率6.1%按日计算，并无不当，本院不作变动。上诉人乐清蓝天房地产开发有限公司关于逾期办证违约金的上诉理由不能成立，本院亦不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。上诉人乐清蓝天房地产开发有限公司的上诉请求与理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1721元，由上诉人乐清蓝天房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨宗波审判员 陈肖俭审判员 刘宏杰二〇一二年三月二十日书记员 叶 川 微信公众号“”