（2012）杭建民初字第119号
裁判日期: 2012-03-20
公开日期: 2015-12-30
案件名称
潘某某、潘某某为与被告建德市××××有限公司与建德市××××有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
建德市人民法院
所属地区
建德市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
潘某某,潘某某为与被告建德市××××有限公司,建德市××××有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
全文
浙江省建德市人民法院民 事 判 决 书（2012）杭建民初字第119号原告：潘某某。委托代理人：殷某某。被告：建德市××××有限公司，住所地：建德市××城镇梅花小区内。法定代表人：钱某某。委托代理人：陈某某。原告潘某某为与被告建德市××××有限公司（以下简称天诚××）房屋买卖合同纠纷一案，于2012年1月5日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由审判员赖梅君适用简易程序分别于2012年2月24日、3月6日两次公开开庭进行了审理。原告潘某某的委托代理人殷某某及被告天诚××的委托代理人陈某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘某某起诉称，原、被告于2007年11月22日签订了商品房买卖合同一份。合同成立后，原告按约将房款全部支付给被告。2008年11月4日被告将房产交付给原告使用。按照合同约定，被告应当在房产交付使用后360天内帮原告办好房产的三证。但被告至今未办理房产三证，实属违约。原告认为双方签订的合同，经确认即具有法律效力，应严格遵守，被告在交付房产360天内应及时办理房产三证手续，但时至今日仍不肯办理，理应承担相应的违约责任。故根据相关法律规定诉至法院，请求判令：一、被告支付逾期办证违约金39967。12元（自2009年11月4日至2011年11月1日止，共计726天，按总房款265848元的日万分之二点一计算）；二、本案的诉讼费用由被告承担。原告潘某某为证明自己的主张，向本院提供如下证据：1、商品房买卖合同一份，用以证明原被告之间的房屋买卖关系。2、收款收据一组，用以证明原告按约支付了全额房款。3、房屋交付手续书一份，用以证明被告向原告交付房屋的时间。（以上证据均系复印件，原件核对后当庭退还）被告天诚××答辩称，房屋买卖合同第十五条第三款明确规定，如果三证由出卖人办理，应在交房后360日内办理，这仅是假设，被告没有义务必须要给买受人办理三证，也未承诺为原告办理三证。全额付款的业主在房屋交付时都缴纳了办证费用，原告是按揭的，没有缴纳办证费用。所以被告没有违约。被告为支持其抗辩意见，向本院提供了如下证据：一、催费通知单复印件二份（一份为发给原告的，一份为发给其他业主的），因为原告是按揭的，三证不是由被告代为办理的，所以被告没有通知原告缴纳办证费用。而一次性付清房款的业主，被告均通知其缴纳办证费用。用以证明被告没有为原告办证的义务。二、房屋建筑工程某工验收备案表一份，用以证明被告2010年10月10日就将材料交有关部门登记备案的情况。三、建德市城建档案馆建设工程某工档案认可意见书一份，用以证明被告已于2011年5月9日在建德市城建局档案馆备案。补充提交：四、建德市房产管理处房产交易产权登记申请受理单一份，用以证明被告于2011年9月20日办理商品房初始登记。为查明本案事实，本院依职权向某某市行政审批服务中心房产窗口工作人员章某制作了询问笔录一份，内容为：“天诚××开发建设的梅城镇小西门18号一共2幢房产，办理房屋初始登记的资料我们都是2011年9月20日一起受理的，由于当时天诚××递交的资料中缺少了一份物业保修金缴存确认单，所以通知天诚××补交，由于天诚××称其与很多业主之间由于逾期办证引发诉讼，要承担巨额违约金，请求我们为其先办证，并承诺马上补交物业保修金缴存确认单，故我们为方便当事人，先把房产初始证打印出来了，落款时间为2011年12月21日。但时至今日，天诚××也未提交该确认单。房产证我们也未让其领走，房产初始证未领走，业主的分户产权证自然不能办理，相应地，国有土地使用证也不能办理。”原、被告提交的证据及本院依职权制作的笔录，结合质证意见，本院作如下分析认证：一、原告提交的证据，被告天诚××质证后均无异议，本院予以确认。二、被告提交的证据1，原告质证后认为催费单上并没有通知原告交纳办理三证费用，也未通知原告何时可办理三证。故并非原告拒交该费用。本院认为，证据1为复印件，不符合证据的形式要件，且与本案无关联，本院不予确认。证据2、3，被告认为真正的备案时间应是2011年5月9日城建局盖章认可的时间。本院认为，证据2、3只能证明涉案房产于2010年10月14日通过了竣工验收且于2011年6月2日将竣工验收备案文件交建设局收讫的事实，并不能证明房产初始登记的时间，故对上述证据不予确认。证据4被告认为只能证明房产登记机关受理的时间是2011年9月20日，不能证明房产证此时办好的。本院认为，证据4未加盖出具单位公某，不符合形式要件，故不予确认。综上有效证据以及当事人的当庭陈述，本院查明如下事实：原告潘某某与被告天诚××于2007年11月22日经协商签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告向被告购买被告开发建设的建德市梅城镇小西门18号2幢1单元402室商品房一套，价款为265848元。原告采用按揭付款的方式，首付40%，银行按揭156000元。出卖人应在2008年5月1日前将具备“通过工程某工验收备案”条件的商品房交付给买受人；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如果三证由出卖人统一办理时应当在商品房交付使用后360天内。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，其违约责任双方未作明确约定。原告于签订合同当日支付了首付款109848元并交纳了其它费用。被告于2008年11月4日向原告交付了本案所涉商品房，但至今被告仍未协助原告办理本案所涉商品房的所有权证、土地使用权证、契证。故原告向本院提起诉讼，要求被告支付逾期办证违约金。另查明，建德市梅城镇小西门18号2幢的竣工验收备案文件于2011年6月2日由建德市建设局收讫，被告天诚××于2011年9月20日向某某市房产管理处提交了办理房产初始登记的相关资料，由于当时缺少一份物业保修金缴存确认单，故房产管理处通知天诚××补交，天诚××称因其逾期办证要承担巨额违约金，请求房产管理处先为其办证，并承诺马上补交物业保修金缴存确认单。房产管理处为方便当事人，于2011年12月21日为天诚××打印出了房产初始证。但时至今日，天诚××仍未补交物业保修金缴存确认单。也未从房产管理处领走涉案房产的产权证。本院认为，原、被告于2007年11月22日签订的商品房买卖合同，出自双方当事人真实意思，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告提交的《商品房买卖合同》第十五条虽然约定如违约，按照该条第一项或者第二项处理，但该合同该条款下，有手写的第三项，其内容是“如果三证由出卖人统一办理时，定应当在商品房交付使用后三百六十天内”。该添加内容应属于合同组成部分，应属双方当事人的约定。虽然被告否定双方约定三证由其办理，但未提出相反证据推翻上述约定，况且该补充约定内容明显对出卖人即本案被告有利，原告选择使用该约定主张逾期办证违约金明显低于其依合同约定实际可以获得的数额，该行为系原告自行处分其实体权利，并无不当，故对本案逾期办证违约金起算点应按照该补充约定内容执行。原告如约向被告支付了购房款，建德市梅城镇小西门18号2幢1单元402室房屋实际于2008年11月4日交付，被告有义务根据合同约定在交房后60日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并使原告及时取得房屋权属证书。根据国家有关房屋权属登记的规定，购买新建商品房的权利人到房地产主管部门办理产权登记的，必须以开发商就其所开发的房地产进行初始登记为前提。由于被告在2011年9月20日向房产登记机关备案时缺少必备资料，时至今日仍未取得涉案房产的产权证，故其至今仍未完成其应当履行的协助原告办证义务，导致原告至今仍未取得办理房地产权属证书的条件。故被告天诚××应自2009年11月4日起对原告潘某某承担逾期办证的违约责任。原告仅要求被告承担至2011年11月1日止的违约责任，且诉讼请求中主张的数额低于本院计算所得的数字，该主张未损害被告利益，且未违反法律规定，本院予以照准。故对原告的诉讼请求本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：被告建德市××××有限公司于本判决生效后十日内支付原告潘某某逾期办证违约金39967元。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取400元，由被告建德市××××有限公司负担。当事人在本判决书生效后十五日内到本院办理诉讼费用结算手续，逾期不交纳应负担的诉讼费用，依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费800元。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理［人民法院户名（浙江省杭州市中级人民法院），帐号12×××68，开户行（工商银行湖滨分行）］。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知预交。本判决生效后，被告未按期履行的，原告应在本判决确定的履行期限届满后二年内向本院申请执行。审判员 赖梅君二〇一二年三月二十日书记员 骆 鼎 微信公众号“”