（2012）深中法房终字第182号
裁判日期: 2012-03-20
公开日期: 2015-11-16
案件名称
潘衬媚与陈紫云房屋租赁合同纠纷民事判决书182
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）深中法房终字第182号上诉人（原审被告）：陈XX。被上诉人（原审原告）：潘XX。委托代理人：甘育宏，广东深宝律师事务所律师。上诉人陈XX因与被上诉人潘XX房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2011）深宝法民三初字第1177号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2008年4月1日，潘XX与陈XX签订《房屋租赁合同书》，约定陈XX承租潘XX位于深圳市宝安区福永镇裕华二路裕华街福安楼某商铺，租期为四年，从2008年4月1日至2012年4月1日，铺位月租金为3300元，陈XX应于每月1-5号前缴纳，租用定金为6600元，租期满后陈XX将一切费用缴清后，潘XX应将定金退还给陈XX；如陈XX拖欠租金1个月，潘XX可超罚月租金30%作利息，如拖欠租金2个月，潘XX可终止合同，另行出租。当日，陈XX支付了押金6600元，经手人曾姨向陈XX出具了收据。2011年3月20日，陈XX向潘XX本人支付了3月份的租金3300元，潘XX向其出具了收据。2011年7月14日，潘XX委托律师向陈XX发出《解除租赁合同通知书》，通知因陈XX持续拖欠4个月的租金，潘XX要求解除与陈XX的租赁合同关系，请陈XX自本函发出之日起5日内将商铺交回给潘XX，逾期潘XX将提起诉讼。原审法院另查明，涉案商铺的权利人是潘XX，用地面积为6.3平方米。证人曾XX（即曾姨）当庭作证，证明潘XX委托其丈夫代签潘XX的名和陈XX签订涉案租赁合同，合同签订后一直由其向陈XX收租，但自2011年4月起，陈XX不愿再向其支付租金。潘XX在原审的诉讼请求为：1、解除潘XX、陈XX双方的租赁合同关系，并判令陈XX立即交回涉案商铺给潘XX；2、陈XX支付潘XX租金33000元以及拖欠铺租违约金9900元（从2011年4月份暂计至2011年12月份，实际租金和违约金请求判至陈XX付清全部拖欠租金和违约金之日止）；3、由陈XX承担本案全部诉讼费用。原审法院审理认为：潘XX当庭表示认可证人曾XX丈夫的代签合同行为，视为潘XX与陈XX签订的《房屋租赁合同书》系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当全面履行合同约定的义务。合同签订后，潘XX依约交付了涉案商铺，陈XX也按约支付了押金及租金，但自2011年4月起陈XX不再支付租金，其拖欠租金已超过2个月，潘XX根据合同约定要求终止与陈XX的租赁合同关系合法有据，原审法院对潘XX的第一项诉讼请求予以支持。陈XX辩称因潘XX本人在2011年3月收租时口头表示今后租金由其本人收取，故不再将租金交给曾XX。对此，原审法院认为，自《房屋租赁合同书》签订之日起一直由曾XX收取租金，已经形成惯例，陈XX未能举证证明潘XX已对此惯例做出改变，陈XX应承担举证不能的不利后果，故原审法院对陈XX的辩解理由不予采信。陈XX使用了涉案商铺，理应向潘XX支付租金，故原审法院认定陈XX应按每月3300元的租金标准向潘XX支付拖欠的租金；陈XX向潘XX支付的押金6600元应用以充抵陈XX拖欠的2011年4月、5月的租金，故陈XX应向潘XX支付自2011年6月起至陈XX搬离涉案商铺之日止的租金。因陈XX违约，潘XX有权要求陈XX支付违约金，原审法院认为合同中月租金30%的违约金约定标准过高，原审法院酌情调低为10%，则陈XX应按拖欠租金总额10%的标准向潘XX支付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除潘XX与陈XX签订的《房屋租赁合同书》，陈XX于本判决生效之日起十日内搬离涉案商铺；二、陈XX于本判决生效之日起十日内向潘XX支付拖欠的租金（租金自2011年6月起至陈XX搬离涉案商铺之日止按每月3300元的标准支付）及违约金（拖欠租金总额的10%）。三、驳回潘XX的其他诉讼请求。一审案件受理费873元，由陈XX负担。陈XX不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、判决陈XX与潘XX的租赁合同履行至期满；3、判令潘XX支付陈XX因本案导致的交通费、误工费共计3000元；4、本案一、二审诉讼费用全部由潘XX承担。事实与理由：1、一审判决事实认定不清，证据不足。陈XX在一审开庭时已举证证明了陈XX不是不交租，而是因为2011年3月20号16时许，潘XX和她的女儿、媳妇来店铺收取租金，潘XX特别叮嘱陈XX把3月份租金交给她，以前代收租金的曾姨以后不管这里了，以后租金都由她或者她儿子亲自过来收取，陈XX就把三月份的租金交给潘XX，并开了租金收据，潘XX的女儿在收据上签名确认，潘XX在收据上按了手印予以确认，陈XX也对潘XX承诺以后的租金都会通知潘XX人过来收取，事实上陈XX也屡次通过电话告知潘XX过来收取租金。2011年3月15日，曾XX对陈XX声明，租金从今以后与她无关，自此时起陈XX和潘XX以往的收租惯例已经变更。一审判决对陈XX予以确认的曾XX的当面交谈录音及潘XX亲自上门收取租金均证明此惯例在2011年03月15日起已经发生改变。2、陈XX并无拖欠租金的故意。陈XX多次积极催促潘XX过来收取租金，2011年5月13日陈XX给潘XX的儿子打过电话，告知潘XX尽快上门收取租金。2011年7月15日陈XX收到广东深宝律师事务所律师发出的《解除租赁合同通知书》，因陈XX无潘XX详细地址，合同中也未注明其地址，2011年7月16日陈XX只能复函律师事务所要求通知潘XX本人尽快上门收租，这些事实足以证明陈XX并无故意不缴交租金行为。3、为全面履行合同及维护合同双方的合法权益，陈XX只能选择将租金直接支付给与陈XX签订《房屋租赁合同书》的潘XX女士本人，上述由一审法院确定的证据材料，均能证明陈XX不是不予支付租金，而是由于潘XX不来收取租金造成的，该责任应该由潘XX承担。潘XX答辩称：第一，一审判决认定事实清楚，适用法律正确；第二，陈XX的上诉请求没有事实依据，本案合同已解除了；第三，陈XX提出的交通费、误工费没有事实依据。本院经审理查明，原审法院已查明的事实无误，本院予以确认。另查明，涉案房产于1996年4月18日取得政府部门核发的房地产证，房地产证载明该房产所在的A211-035土地属国有行政划拨用地（自建房）性质，用途为住宅用地，涉案房产不得买卖，抵押、出租须按有关规定办理。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案房产取得了政府部门核发的房地产证，表明房产的相关用地、建设手续合法性已得到政府部门的确认，原审判决认定涉案租赁合同合法有效并无不当，本院对此予以维持。关于双方当事人争议的租金支付方式问题。由于涉案合同并未对租金由谁收取作出明确约定，但双方在实际履行过程中已形成交易惯例，即租金由陈XX按月向潘XX的委托收款人曾XX支付。虽然陈XX主张自2011年3月起潘XX要求变更租金支付方式为由潘XX或其儿子自行收取，但潘XX及证人曾XX对陈XX在一审中提交的录音证据均不予认可，证人曾XX也明确称自2011年4月起仍由其向陈XX催收租金，故在没有其他充分证据佐证的情况下，上诉人仅凭2011年3月的租金由潘XX本人直接收取的事实主张收租惯例已发生变更，依据不足，本院对此不予支持。况且，即便潘XX存在无正当理由拒绝收取租金导致陈XX难于履行债务的情形，陈XX也可依照法律规定将租金提存，而并非仅仅以表达自身愿意履行债务的意愿来代替实际履行交租义务。陈XX未依约支付租金且达到了合同的解除条件，潘XX有权解除合同，并要求陈XX承担违约责任。陈XX违约，无权要求潘XX赔付损失，另且陈XX提出的赔偿交通费、误工费3000元的请求缺乏相应的证据证明，本院不予支持。综上，陈XX的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律无误，实体处理并无不当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费419.50元，由上诉人陈XX负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 力代理审判员 郑 志 锋代理审判员 吴 思 罕二〇一二年三月二十日书 记 员 廖燕萍（兼）附：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。