（2012）杭萧义民初字第55号
裁判日期: 2012-03-20
公开日期: 2014-09-25
案件名称
周国藩与杭州炬日电器有限公司土地租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市萧山区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周国藩,杭州炬日电器有限公司
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十七条，第九十三条第一款，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
杭州市萧山区人民法院民 事 判 决 书（2012）杭萧义民初字第55号原告周国藩，又名周国万、周国范。委托代理人朱立斌，浙江同济律师事务所律师。被告杭州炬日电器有限公司，组织机构代码60930040-9，住所地杭州市萧山区党湾镇德北村。法定代表人周关松，董事长。委托代理人葛翔、顾杰锋，浙江峰翔律师事务所律师。原告周国藩诉被告杭州炬日电器有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2012年1月5日��案受理后，依法由审判员唐伟利适用简易程序于2012年2月13日、同年2月28日公开开庭进行了审理。在第一次庭审中，原告及其委托代理人、被告委托代理人到庭参加诉讼；在第二次庭审中，原、被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周国藩诉称：2003年6月，被告因生产经营需要，与原告签订《承租杂地协议》一份，约定被告租赁原告的自有农村住宅北小屋三间及围墙西侧杂地，租金为每年1200元，后又口头约定被告使用原告家一侧的围墙做宣传广告用，使用费为每年300元。至2006年后，被告一直拖欠租金和使用费，经多次协商未果。原告认为，原、被告签订的《承租杂地协议》属不定期租赁合同，加之被告长期拖欠租金，故起诉要求：1.解除原、被告之间签订的《承租杂地协议》；2.被告支付租金8250元（从2006年7月1日起按1500元／年计算至2011年12月28日止，计5年6个月）并赔偿逾期付款的利息等损失6750元，其中利息损失为2650元（以8250元为基数，按年利率6%计算5年6个月）；3.被告将承租地恢复原状，包括拆除承租期间所建造的围墙、重新建造被拆除的小屋一间。庭审中，原告对上述第3项诉讼请求予以放弃。被告杭州炬日电器有限公司辩称：1.原告要求解除合同缺乏事实依据，双方签订的协议明确约定租赁期限为不限，由被告长期承租，直到双方各有一方更换位置终止。除非本协议经双方协商一致，否则双方的租赁关系一直存续。现双方未达成解除合同的合意，故合同应当继续有效。2.合同订立后，被告一直按约履行，按时向原告支付租金。2006年后，原告提出将以后每年的租金留存于被告处，待其需要时一并提取，故被告按原告的要求留存相关租金。后原告就租金上涨一事与被告进行多次协商未果，才谎称被告未按期缴纳租金，并以此为由要求解除租赁协议。3.原告主张的15000元损失无事实依据。被告已按约向原告支付了全部租金，不存在任何违约情形，故不应承担任何赔偿责任。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告周国藩为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.《承租杂地协议》1份，欲证明原、被告之间存在租赁关系。2.杭州市萧山区党湾镇德北村村委会出具的证明（附丈量表）1份，欲证明原告宅基地的四至情况。3.萧山区党湾镇德北村民委员会出具的证明（附图）1份，欲证明2011年8月，原、被告曾在村委会的主持下就本案所涉纠纷进行调解的事实。经质证，被告认为：1.对证据1的真实性无异议，该证据恰恰可以证明双方之间租赁期限是约定至原、被告双方更换位置终止，租金为1200元／年。2.对证据2无异议。3.对证据3中的图纸的真实性���异议，但对村委会出具的证明有异议，并非因被告拖欠租金而进行调解的。被告杭州炬日电器有限公司为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了萧山区党湾镇人民政府信访办公室出具的情况说明1份，欲证明2011年8月18日，信访办会同经发办、派出所、村委会共同调解，调解内容为原告要求增加租金的事实。经质证，被告有异议。根据以上质证意见，本院对上述证据作如下认证：一、原告提供的证据1符合有效证据的“三性”特征，对原告欲证明的对象具有证明效力，故予以采纳。二、原告提供的证据2，被告无异议，故予以采纳。三、原告提供的证据3中的证明系书面证言，虽然出具该证明的相关人员未出庭作证，但本院经向萧山区党湾镇德北村民委员会干部余立锋核实后认为，根据余立锋陈述的“该证明是周国藩打印好后来我村盖章的。”“当时调��主要是土地租金的调整。具体内容你们可以去党湾镇信访办徐水土处了解，当时调解时有对方参与”等内容，该证明对原、被告因土地租赁产生纠纷后，由所在村委会进行调解的事实具有证明效力，但对该证明中关于调解中涉及被告“拖欠租金产生的利息”的内容，与本案核查的情况不一致，故本院对证明中“拖欠租金产生的利息”的内容不予采纳。同时，对证明所附的图纸，符合有效证据的“三性”特征，本院予以采纳。四、被告提供的证据系书面证言，虽然出具该证明的相关人员未出庭作证，但本院经向萧山区党湾镇人民政府信访办公室干部徐水土核查后认为，根据徐水土陈述的该证明“是我单位出具的，但说明内容是炬日电器公司打印好由该公司副总王碧方拿到我单位盖的章。”“调解内容主要涉及所欠租金的支付和续租后的租金增加问题。当时协商的结果是从2010年起租金为3000元／年，以前的部分仍按1500元／年，三年内不作调整，以后随着物价指数的上涨适当增加。关于周国藩家的车库，允许其在炬日公司固定位置按厂规停车。调解中没有涉及所欠租金的利息问题。”“我们了解的情况是所说的租金已在炬日公司会计账中留存，但具体在哪里留存，我们并不清楚。”等内容，以及被告在第一次庭审中经本院释明后，于2012年3月16日将自2006年7月1日起6年的租金共计9000元交至本院的事实综合分析，本院认为，该证据对被告欲证明的对象具有证明效力，故予以采纳。根据以上对证据的认证和法庭调查，本院认定以下事实：2003年6月27日，原、被告签订《承租杂地协议》。该《协议》载明：“甲方（系本案原告）现有住宅北小屋三间，乙方（系本案被告）向甲方承租从小屋前边开始斜到乙方原围墙第二只砖鼎东侧止的地���，小屋拆掉一间，剩下二间的西墙由乙方修补及住宅西北侧一间小斜坡屋面的落水处理，住宅西侧原围墙由乙方统一砌平。甲方原西侧围墙作为甲、乙双方的分格墙，乙方不再砌作重叠围墙，甲方的原围墙西侧的杂地归乙方使用。承租日期限不限，由乙方长期承租，直到甲、乙双方各有一方更换位置终止。乙方每年向甲方缴纳承租费计1200元，承租日期从2003年7月1日起开始租赁。”该《协议》签订后，原、被告均执行了该《协议》确定的内容。之后，被告因广告宣传所需，又使用了原告住宅一侧的围墙，按300元／年计费。至2006年7月1日起，原告未取得上述租金，计1500元／年。2011年8月18日下午，萧山区党湾镇人民政府信访办公室会同萧山区党湾镇德北村民委员会等组织，召集原、被告双方进行调解，调解的主要内容为原1500元／年租金的增加、2006年7月1日以来的1500元／年租金支付以及原告在被告处建造车库等问题。由于车库建造等问题未能履行，故调解未果。2012年1月5日，原告向本院提起诉讼。案经调解未果。期间，被告经本院释明后，于2012年2月16日向本院交纳了自2006年7月1日起至2012年6月30日止，6年的租金，共计9000元。本院认为：原、被告于2003年6月27日签订的《承租杂地协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，并对原、被告均有约束力。本案主要争议的焦点是：1.《承租杂地协议》的租赁期限是否属不定期。该《协议》中关于“承租日期限不限，由乙方长期承租，直到甲、乙双方各有一方更换位置终止。”的表述，虽然从有别于一般常规的期限表述，即包含年月日，但仔细分析后不难看出，其既包含了租赁期限也包含了该协议终止的条件，从其文字内容的排列顺序看，���一句话系对前一句话的强调。因此，从该句话的整体意思分析，本院认为，该《协议》不应归类到不定期租赁合同，探究双方签订合同所表达的意愿应是一种长期租赁。同时，根据本院的核查，本案所涉租赁物情形从《承租杂地协议》签订后至今未发生变化，因此该《协议》解除的条件也未成就。综上，原告除行使解除权之外，还可以通过其他合理途径保护自己的权利，故从维持和解除两方面权衡，保持租赁关系稳定更利于纠纷解决。2.原告关于被告无故拒绝支付租金的主张是否成立。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”该规定落实到本案，虽然从表面上看，原告作为出租人从2006年7月1日起至今未收到作为承租人的被告所支付的租金，但根据本院查明的事实，被告不存在故意拖延租金不付的情形，导致租金未付是因双方对提高租金等事宜未能达成协议，故本院对原告关于被告无故拖欠租金的主张，不予采信，综上所述，原告关于要求解除原、被告于2003年6月27日签订的《承租杂地协议》的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。同时，原告要求被告支付自2006年7月1日起至2011年12月28日止5年6个月的租金8250元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。但原告关于要求被告赔偿逾期支付租金的利息等损失的诉讼请求，事实理由和法律依据尚不充分，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、杭州炬日电器有限公司于��判决生效之日支付周国藩租金8250元（自2006年7月1日起至2011年12月28日止）；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回周国藩的其余诉讼请求。案件受理费176元，减半收取88元，由周国藩负担40元，由杭州炬日电器有限公司负担48元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。上诉案件受理费，由本院另行书面通知预交，未按通知的交费期限交纳的，按自动撤回上诉处理。审判员 唐伟利二〇一二年三月二十日书记员 吴钰红 关注微信公众号“”