（2012）浙绍民终字第101号
裁判日期: 2012-03-20
公开日期: 2014-09-24
案件名称
徐国平与姚蕊莲房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省绍兴市中级人民法院
所属地区
浙江省绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐国平,姚蕊莲
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）浙绍民终字第101号上诉人（原审原告）徐国平。委托代理人（特别授权代理）何震达、何珽。上诉人（原审被告）姚蕊莲。委托代理人（特别授权代理）张助宽。委托代理人（特别授权代理）韩建强。上诉人徐国平、上诉人姚蕊莲因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省上虞市人民法院（2011）绍虞东民初字第134号民事判决，向本院提出上诉。本院于2012年1月11日立案受理后，依法组成合议庭于2012年2月13日公开开庭审理了本案。上诉人徐国平及其委托代理人何震达、何珽，上诉人姚蕊莲及其委托代理人张助宽、韩建强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决查明：2009年12月21日，被告姚蕊莲为经营快餐店与原告徐国平签订了一份房屋租赁合同，合同约定，原告将其拥有的上虞市开发区舜杰路177、179、181号、德济路264、266号（除开中介的一部分10㎡）两层营业房（面积约500平方米）出租给被告使用，租赁期限为6年，自2010年1月1日至2016年1月1日止，租金第一年为36.50万元，合同签订时付定金5万元，余款在2010年1月1日前付清，租金从第二年开始每年比上年提升5%，提前一个月一次性付清，若延迟付款按每天千分之三支付给原告赔偿金，在租赁期内，如有违约行为发生，违约方应赔偿损失方25万元的违约金，双方还约定了其他合同的权利和义务。合同签订的同时，原、被告双方又签订了一份入股协议，双方约定以被告所租赁的房屋共同开设华必和上虞舜杰店（筹），双方入股经营的时间与被告所租赁房屋的租期一致，被告以现金出资入股，占出资金额为80%，原告则以房屋租金出资入股，占出资金额的20%，双方还约定了其他的权利和义务。合同签订后，被告按合同支付了第一年的房屋租金，第二年租金383250元，因被告未及时支付，为此原、被告于2011年1月5日经协商，原告同意由被告先支付216000元，余款167250元双方约定到2011年7月10日前一次性付清，同时约定如被告到时不付清，则按租房合同的约定支付滞纳金，到期后，因被告未支付第二年房屋租金的余款，且双方又因合伙经营事务发生纠纷，2011年7月17日，原告将在经营中的华必和上虞舜杰店卷闸门锁住，故而酿成本案的讼争。原审判决认为：原、被告双方所签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实的意思表示，其内容也未违反法律法规的禁止性规定，应认定为有效，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律的约束力，双方当事人均应按合同的约定各自履行自己的义务。按租赁合同的约定，被告应当在2010年12月份支付第二年的房屋租赁费383250元，因被告未按时支付，原、被告于2011年1月5日就第二年租赁费的支付进行了另行约定，其内容系对原租赁合同中关于第二年租赁费的支付时间和相应法律责任的变更，因该约定系原、被告双方自愿达成，合法有效，被告应按照变更后的约定支付租赁费和承担相应的法律责任，因被告未在变更后的约定时间内支付第二年的房屋租赁费欠款167250元，故原告请求被告支付第二年租赁费欠款167250元理由正当，原审法院予以支持，因变更后的约定就逾期支付房租规定了相应的法律责任，即被告应按租赁合同规定支付滞纳金，根据租赁合同的约定，滞纳金的支付标准为日千分之三，原审法院认为在原告未提供其他损失证明的情况下，原告主张被告按日千分之三计算违约金明显过高，且被告也主张违约金过高，故原审法院认为对违约金的计算可适当予以减少，以不超过中国人民银行同期同档次贷款基准利率的4倍为限。因原、被告双方已就延长房租支付时间和相应的法律责任进行了约定，故原告仍按原租赁合同的约定要求被告承担25万元的违约金无事实依据，且对于原租赁合同中关于违约方应赔偿损失方25万元的违约金的约定，是对履行合同造成根本性违约，致使双方不能实现合同目的的情形下致使一方受损所应承担的责任，被告虽对支付第二年租费有延期履行的情形，但尚未构成对合同的根本性违约，故对于原告主张赔偿违约金25万元原审法院不予支持。原告虽请求被告继续履行房屋租赁合同，但被告主张解除合同并已另行起诉，故原审法院认为关于原、被告之间的房屋租赁合同是否还应当继续履行不宜在本案中一并处理。被告辩称关于支付房租的主体应是华必和上虞舜杰店，对此原审法院认为，根据合同的相对性原则，房屋租赁合同的承租人系被告，并非华必和上虞舜杰店，因此该项辩称意见原审法院不予采纳。对于被告主张延期支付房租的过错在于原告方，因被告无相应的证据予以证明，原审法院也不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告姚蕊莲应给付原告徐国平房屋租赁费人民币167250元，并支付人民币167250元自2011年7月10日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率4倍计算的滞纳金，限被告于本判决生效后七日内履行；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7559元，依法减半收取3779.50元，由原告徐国平负担1929.50元，被告姚蕊莲负担1850元。上诉人徐国平不服原审判决，提出上诉称：原审法院未对上诉人徐国平原审第一项诉讼请求作出处理违反法律规定。原审判决未支持上诉人徐国平原审第四项诉讼请求错误。综上，请求：一、维持（2011）绍虞东民初字第134号民事判决第一项，依法改判支持上诉人徐国平原审其余诉讼请求；二、本案诉讼费用由上诉人姚蕊莲承担。姚蕊莲答辩称：姚蕊莲另案起诉后，徐国平向法院提起了管辖权异议，原审法院对徐国平的诉讼请求暂不处理，由另一案合并处理是符合法律规定的。徐国平要求姚蕊莲支付25万元违约金的上诉理由不能成立。上诉人姚蕊莲不服原审判决，提出上诉称：2011年1月5日收条载明的房租费167250元是第二年房租的预付款，并非房租欠款，姚蕊莲已付的房租可使用到2011年7月20日止。在徐国平违约侵权锁住卷闸门，收回涉案房屋的前提下，原审判决姚蕊莲支付167250元预付房租金，显属不当。原审法院对姚蕊莲提供的房屋维修证据不予认定亦属不当。综上，请求：依法撤销（2011）绍虞东民初字第134号民事判决第一项，驳回徐国平原审全部诉讼请求。徐国平答辩称：姚蕊莲的上诉理由不符合事实，不符合合同约定，请求驳回上诉。上诉人徐国平在二审中向法院提交了情况说明1份，以证明姚蕊莲走掉后，店也开不了，供货商的钱也未付。上诉人姚蕊莲质证后认为，对该证据效力有异议，不能作为认定事实的证据。上诉人姚蕊莲在二审中向法院提交了嵊州市人民法院（2011）绍嵊民初字第1565号受理案件通知书1份、本院（2011）浙绍辖终字第249号民事裁定书1份，以证明姚蕊莲作为原告向嵊州市人民法院起诉了徐国平，该案已移送上虞市人民法院处理。上诉人徐国平质证后认为，对真实性无异议，但基于同一租赁合同提起的诉讼，应合并审理，且尚未收到关于该案的诉讼文件。本院经审查后认为，上诉人徐国平提交的证据不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项之规定，不属于二审中的新的证据，故本院依法不予认定。对嵊州市人民法院（2011）绍嵊民初字第1565号受理案件通知书、本院（2011）浙绍辖终字第249号生效民事裁定，本院依法予以确认。本院经审理查明的事实与原审法院认定的一致。本院认为，本案的争议焦点在于：1、原审法院未对上诉人徐国平提出的要求上诉人姚蕊莲继续履行房屋租赁合同的诉请作出处理是否得当；2、原审判决上诉人姚蕊莲支付给上诉人徐国平房屋租赁费167250元是否有事实及法律依据；3、上诉人徐国平主张上诉人姚蕊莲应赔偿违约金25万元理由是否成立；4、原审法院对上诉人姚蕊莲提供的房屋维修证据不予认定是否得当。针对焦点1，根据本院查明的事实，上诉人姚蕊莲以双方履行2009年12月21日的房屋租赁合同引发纠纷为由，另案以上诉人徐国平为被告，诉至嵊州市人民法院，提出要求解除双方房屋租赁合同等诉请。后该院（2011）绍嵊民初字第1565号生效民事裁定将该案移送原审法院处理。在此情形下，原审法院认为徐国平虽请求姚蕊莲继续履行房屋租赁合同，但姚蕊莲主张解除合同并已另行起诉，双方之间的房屋租赁合同是否应当继续履行不宜在本案中一并处理，并无不当。针对焦点2，双方当事人于2009年12月21日签订的房屋租赁合同第五条第1款中约定：“租金第一年为36.5万元，合同签订时乙方付定金5万元，余款在2010年1月1日前付清。租金从第二年开始每年比上年提升5%，提前壹个月一次性付清，……。”根据双方合同约定，上诉人姚蕊莲应在2010年12月支付2011年的房屋租赁费383250元。之后双方于2011年1月5日对2011年房屋租赁费的支付时间及方式进行了变更，约定上诉人姚蕊莲应在2011年7月10日前付清房屋租赁费余款167250元。现上诉人姚蕊莲主张该167250元系房租预付款，与合同约定不符，本院不予采信。上诉人姚蕊莲认为徐国平于2011年7月17日锁住房屋卷闸门且实际收回房屋，存在违约侵权行为，因上诉人姚蕊莲已另行提起诉讼，故本院对此不作评判。针对焦点3，上诉人徐国平主张上诉人姚蕊莲应赔偿违约金25万元，原审法院认为房屋租赁合同中关于违约金的约定，是对履行合同造成根本性违约，致使双方不能实现合同目的的情形下致使一方受损所应承担的责任，上诉人姚蕊莲虽对支付第二年租费有延期履行的情形，但尚未构成对合同的根本性违约。本院认同原审法院的说理意见，故对上诉人徐国平的该上诉请求，本院不予支持。针对焦点4，人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。本案中，上诉人姚蕊莲提供的维修人员出具的收条，经原审庭审质证，上诉人徐国平提出异议，且该维修人员身份无法核实，亦无其他证据加以印证，故原审法院未采信该收条作为定案依据，符合法律规定。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7559元，由上诉人徐国平负担3779.50元，由上诉人姚蕊莲负担3779.50元。本判决为终审判决。审 判 长 方 艳代理审判员 丁林阳代理审判员 夏 鸿二〇一二年三月二十日书 记 员 余建维 来源：