（2012）浙嘉民终字第80号

裁判日期: 2012-03-20

公开日期: 2015-12-30

案件名称

陈甲与侯某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省嘉兴市中级人民法院

所属地区

浙江省嘉兴市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陈甲,侯某某

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

全文

浙江省嘉兴市中级人民法院民事判决书（2012）浙嘉民终字第80号上诉人（原审原告）：陈甲。委托代理人：王某某、陈乙。被上诉人（原审被告）：侯某某。委托代理人：张某某。委托代理人：周某某。上诉人陈甲因与被上诉人侯某某房屋买卖合同纠纷一案，不服嘉兴市秀洲区人民法院（2011）嘉秀民初字第1321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年1月31日受理后，依法组成合议庭，于2012年2月17日公开开庭审理了本案。上诉人陈甲委托代理人王某某、陈乙，被上诉人侯某某及其委托代理人张某某、周某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理认定：2011年6月13日，陈甲与侯某某及嘉兴市居安房产经纪有限公司蓬莱路分公司签订了商品房转让合同一份，合同约定侯某某将其所有的龙某·华城右岸映霞苑702室的房产转让给陈甲，该房屋为装修房，随房屋一并转让的设施由合同附随的物品清单某某确认。合同中约定房屋成交总价为810000元（其中交给侯某某746000元，办证费用为64000元），陈甲于合同签订当日支付20000元，于同年7月12日前支付260000元（用于归还贷款），于同年8月31日前支付530000元；侯某某应在2011年8月31日前款清当天将房屋以及其他附属设施交付给陈甲使用，房屋内的户口须在该日前迁出。双方还约定合同签订后，陈甲中途悔约的，应及时通知侯某某及中介公司，购房某某归侯某某所有。合同签订后，陈甲于当日支付了20000元，又于2011年7月11日支付了260000元。2011年8月31日，本案双方当事人与中介人员一同验房。2011年9月1日，双方与中介人员就转让房屋事宜进行磋商，但未达成一致意见。侯某某于当日发函要求陈甲继续履行合同，陈甲于次日回函，以其脑梗复发无能力履行合同为由要求与侯某某解除合同，侯某某于2011年9月3日再次回函要求陈甲继续履行合同。陈甲遂起诉至法院，要求解除与侯某某签订的房屋买卖合同，并要求侯某某立即返还陈甲已支付款项280000元。一审法院经审理认为：陈甲、侯某某签订的《商品房转让合同》系双方某实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，依法成立有效，双方均应按照合同履行各自的义务。而对于依法成立有效的合同，要行使解除权，则应满足法定或者约定的解除条件。本案中，双方约定的解除权行使条件为在“合同签订后中途悔约”，该解除权约定条件不明确，根据公平原则，“中途”的含义应是在合同约定的履行期限届满前；陈甲提供的证据证明其要求解除合同的书面通知是于2011年9月2日邮寄并于当日到达侯某某处的，而双方在转让合同中约定的最后一期付款日期为同年8月31日前，陈甲解除合同的通知到达时间已晚于合同约定的履行期限，解除条件不成就。而侯某某于2011年8月31日与陈甲进行验房的行为可以视为该房屋已经符合交房条件，在陈甲未提供证据证明侯某某有根本性违约存在的情况下，陈甲也不能行使解除权。而陈甲提供的现有证据也不能证明存在其他法定解除权的情形，应承担举证不能的后果，故对陈甲的诉讼请求不予支持。依照《中华某某共和国合同法》第四十四条、第九十五条第一款、《中华某某共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条的规定，判决：驳回陈甲的诉讼请求。案件受理费减半收取2750元，由陈甲负担。一审判决宣告后，陈甲不服，向本院提起上诉称，一、双方在合同中约定合同签订后，陈甲中途悔约的，应当及时通知侯某某及中介人员，购房某某归侯某某所有；侯某某中途悔约的，应及时通知陈甲及中介人员，并在悔约之日起3日内双倍返还购房某某给陈甲。该项约定为合同任意解除权之约定，解除的代价是定金的没收与双倍返还。依此约定，陈甲有权解除合同。一审认为“中途悔约”应指合同约定的履行期限届满前解除，没有依据。何谓中途悔约，法律没有作出规定，而事实上侯某某尚未向陈甲交付房屋，相应的手续也未办理，房款也未付清，合同尚未履行完毕，故陈甲有权要求解除合同。二、房屋某某潘某某一审庭审时出庭作证陈述由于清单记载不下全部物品，双方对清单之外的物品口头约定一并转让给陈甲，而侯某某对双方口头约定予以否认，导致本次诉讼发生。由于侯某某拆除了部分装饰，导致纠纷，陈甲因此诱发疾病且本身年老体弱无力履行合同。综上，请求撤销原判，改判支持陈甲的一审诉讼请求或者将本案发回重审。在二审庭审时陈甲陈丙方签订的合同已于2011年9月2日解除，其一审诉讼请求是要求解除合同，实质是要求法院确认涉案合同于该日解除。被上诉人侯某某答辩称，侯某某不存在任何违约行为。另外，一审关于“中途”的理解某某，应为在合同履行期限届满前，如在履行期限届满后再解除合同，明显不利于保护守约方的权利。其次，陈甲的病情与本案没有关联，陈甲因病不能履行合同不能作为解除合同的依据。双方在二审中均未提供新的证据。本院除对一审认定的事实予以认定外，另认定：双方在合同中约定陈甲在合同签订之日支付侯某某定金20000元，该20000元某某陈甲已支付。2011年9月2日陈甲发出解除合同通知，侯某某于当日收到该份通知。本院认为，本案争议焦点为陈甲是否有权解除合同。根据最高人民法院《关于适用〈中华某某共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十七条之规定，定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。因此，如双方当事人在合同中对解约定金进行了约定，当事人可以丧失定金或者双倍返还定金为代价解除合同。双方签订的合同第九条第一款约定，陈甲中途悔约的，应当及时通知对方及中介，购房某某归侯某某所有；侯某某中途悔约的，应及时通知对方及中介，并在悔约之日起3日内双倍返还购房某某给陈甲。陈甲认为根据该约定，其可以丧失定金为代价要求解除合同。关于合同条款中“悔约”的理解，陈甲认为合同约定的“悔约”应理解为解除合同。侯某某对“悔约”的含义理解为“买受人不买房子或者出卖人不卖房子”，结合侯某某在二审时的答辩意见，侯某某理解的“悔约”亦为解除合同。双方对“悔约”理解一致，“悔约”应解释为解除合同。双方合同约定交付定金的一方可以抛弃定金为代价而解除合同；对方亦可以双倍偿还定金为代价以解除合同，且约定提出解除一方负有通知义务，故涉案合同第九条第一款约定的定金为解约定金。关于解除合同的时机，陈甲认为合同条款中“中途”的含义为合同履行完毕之前，故其在合同履行过程中均可以解除合同，而侯某某认为“中途”应理解为合同约定的履行期限届满之前。解约定金订立的目的是为了方便当事人在合同履行完毕之前自由解除合同，结合“中途”的字面含义，“中途”可解释为合同履行完毕之前。但在守约方已完全履行合同义务之后对方再提出解除合同，对守约方亦不公平，亦不利于保障交易秩序。因此，结合解约定金订立的目的，同时考虑到保护守约方的权利等，本案合同条款中的“中途”的含义应解释为对方完全履行合同主要义务之前。本案中，侯某某的主要合同义务为向陈甲交付房屋，而该义务尚未履行完毕，故在房屋交付之前陈甲可以根据合同约定以丧失定金为代价解除合同。2011年9月2日陈甲发出通知要求解除合同，侯某某于当日收到该解除合同通知，故本案合同自通知到达对方时解除。陈甲一审诉讼请求为解除合同，并要求返还已支付的280000元房款（包括定金20000元）。陈甲的诉讼请求实际隐含了要求确认其解除合同行为效力的确认之诉。另外，行使合同解除权是一种形成权，陈甲发出的解除通知到达对方时合同解除的状态即产生。因此，双方签订的合同于2011年9月2日解除，本院对此予以确认。在交付定金方要求解除合同的情况下，解除合同一方除作出解除合同的意思表示之外，无须再作出放弃定金的意思表示，其定金返还请求权在合同解除时当然消灭，故陈甲要求返还定金20000元没有依据，剩余房款260000元，侯某某应当予以返还。根据最高人民法院《关于适用〈中华某某共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十七条之规定，对解除主合同后责任的处理，适用《中华某某共和国合同法》的规定。因此，对于解除合同后责任的处理，双方可以另行协商或诉讼解决。综上，上诉人陈甲的上诉理由部分成立，相应的上诉请求应予以支持，一审认定事实基本清楚，但适用法律有误，依照《中华某某共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销嘉兴市秀洲区人民法院（2011）嘉秀民初字第1321号民事判决；二、双方签订于2011年6月13日的商品房转让合同于2011年9月2日解除。三、侯某某于本判决生效之日起三十日内返还陈甲260000元；四、驳回陈甲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华某某共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2750元，由陈甲负担197元，由侯某某负担2553元。二审案件受理费5500元，由陈甲负担394元，由侯某某负担5106元。本判决为终审判决。审　判　长　　杨迪虎审　判　员　　谭　灿代理审判员　　陈　远二〇一二年三月二十日书　记　员　　阮美琴来源：百度“”