（2011）绍诸草民初字第161号
裁判日期: 2012-03-20
公开日期: 2015-12-30
案件名称
何甲、何乙等与孟甲、孟乙一审民事判决书
法院
诸暨市人民法院
所属地区
诸暨市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
何甲,何乙,郦某某,何甲、何乙、郦某某为与被告孟甲房屋租赁合同纠,孟甲,孟乙
案由
法律依据
全文
浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2011）绍诸草民初字第161号原告：何甲。原告：何乙。原告：郦某某。三原告委托代理人：寿某某。被告：孟甲。委托代理人：陈甲。被告：孟乙。原告何甲、何乙、郦某某为与被告孟甲房屋租赁合同纠纷一案，于2011年5月19日向本院起诉，本院于同日受理。审理中，原告申请要求将被告孟甲所有的价值300000元财产予以保全。本院经审查，裁定作出一定的保全措施。另在审理中，本院依法追加了被告孟乙、第三人黄志锋参加诉讼；后通知第三人黄志锋退出诉讼。本院依法组成合议庭，于2011年6月8日、2011年7月4日、2012年3月1日三次公开开庭进行了审理。原告何甲、何乙、郦某某的委托代理人寿某某，被告孟甲及其委托代理人陈甲均到庭参加诉讼，被告孟乙经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告何甲、何乙、郦某某诉称，2010年6月29日，三原告向陈某购买得位于诸暨市大唐镇商城路1、3、5、7、9、11、13、15、17号房屋。2006年5月8日，陈某与被告孟甲签订《房屋租赁合同》，约定：陈某将诸暨市××镇××、××、××号房屋租赁给被告孟甲，租期自2006年5月8日至2011年5月8日，租金为前三年100000元／年、第四年105000元、第五年110000元，违约金为合同租金的20%。合同还对双方其他权利、义务进行了约定。因被告孟甲未按合同约定提出续租，又未及时腾房。2011年5月9日原告书面通知被告孟甲腾房，被告孟甲予以退回。原告起诉来院，要求被告孟甲腾出诸暨市××镇××、××、××号房屋，支付违约金103000元及自2011年5月9日起至实际腾房日止的占有使用费。审理中，原告根据本院追加被告孟乙参加诉讼的情况，将诉请变更为要求二被告共同承担腾房及支付责任。被告孟甲辩称，2006年5月8日，其与被告孟乙从陈某处租赁得诸暨市××镇××、××、××号房屋，双方签订《房屋租赁合同》，约定租期、租金、违约金等权利义务。2008年5月8日其将租赁的房屋转租给了案外人俞某，之后由俞某与陈某的履行租赁合同；转租的事实向陈某之丈夫郭某披露并得到认可。2011年5月6日俞某向诸暨市公证处提存了应当支付给房甲的120000元租金。被告不存在任何违约行为，原告之诉请缺乏事实和法律依据，要求驳回原告之诉请。被告孟乙未在法定答辩期内递交书面答辩状，亦未在本院指定的举证期限内提供证据。原告、被告孟甲举证、质证：1、原告提供的房屋转让合同一份、房屋所有权证一份，认为可证实房屋转让的事实及房屋所有权人。经质证，被告孟甲对真实性无异议，但认为与其没有关联性，其是接到本案诉状后才知道房屋转让之事；2、原告提供①房屋租赁合同复印件一份，认为可证实被告孟甲和陈某于2006年5月8日签订租赁合同，约定权利、义务的事实。经质证，被告孟甲对证据内容无异议，但认为承租方是其与孟乙。为此，被告孟甲提交②租赁合同原件一份。经质证，原告对承租方为二被告无异议。3、原告提供腾房通知及国某某快专递详情单、改退批条，认为可证明原告履行通知义务。经质证，被告孟甲对曾收到通知后予以退回无异议，但具体内容没有写清；4、原告提供2006年5月8日陈某与被告签订的房屋租赁合同一份（复印件），认为可证实陈某签订合同相对方仅为被告一人的事实。经审查，该证据右下方有“祝某某”字迹的签名（签名是原件）。经质证，被告孟甲对真实性及举证目的有异议，认为“祝某某”字迹是否系其妻祝某某所写不能肯定，2006年5月8日双方尚未结婚；其已举证租赁合同原件证实承租方为其与孟乙；5、原告提供承租商铺的补充说明一份，认为可证实向陈乙租赁房屋的仅为被告孟甲的事实。经质证，被告孟甲对真实性有异议，认为该证据祝某某的签字不是其本人所签字，即使是祝某某所签，被告也不予追认；6、原告提供从诸暨市工商行政管某某调取的被告孟甲个体工商户登记情况、个体工商户设立登记申请书、房屋租赁协议、住所（经营场所）使用证明，认为可证实诉争之房屋从2006年6月8日起至今，承租人为孟丙的事实。被告孟甲对真实性没有异议，认为证据只能反映2010年5月27日被告孟甲向工商机关某请注册个体工商户；7、原告申请证人陈某出庭作证，证人陈某当庭陈述：2006年5月8日其和孟丙签订租赁合同，将大唐镇商城路1-5号的房屋共两楼出租给孟丙，其只向孟丙主张房租；租赁期间孟丙有无将房屋转租他人，其不清楚也未告之；孟乙、俞欢庆没有与其签订租赁合同，也无经济往来；2008年5月8日郭某和俞某签订合同，其当时不知，几个月后才知；2011年4月孟丙打电话认为租金太高，要求其做原告工作。原告申请证人郭某出庭作证，证人郭某当庭陈述：2006年5月8日，陈某将房乙出租孟丙；为防止租期到期后脱节，2008年5月8日其和俞某某签订租房协议，当时俞某既未讲其从孟丙处转租，也未向出示转让协议，陈某不知道该事；2011年5月俞某没有与其联系交纳租金的事情；向原告出卖房屋时，未说明2008年5月8日与俞某签订合同的事情。经质证，原告认为证人证言客观真实。被告孟甲认为，2006年5月8日的合同承租人有孟乙；2008年5月7日后的租金是俞某支付的，陈某和俞某之间除支某某租外没有其他往来；郭某对2008年5月7日孟丙和俞某签订合同是知情的，也将该转让合同交给郭某；8、被告孟甲提供：⑴诸暨市竹旺楼大酒店登记资料一份，认为可证实2006年8月30日孟花某某请设立了诸暨市竹旺楼大酒店，从而可印证2006年5月8日是被告和孟乙共同向陈某方某租诉争之房屋；⑵提供俞某的个体工商户资料一份，证明2008年5月7日诉争之房屋的经营权由俞某行使；⑶提供俞某某与王某某租房协议一份，证明2008年9月8日俞某将房乙出租给王某某，被告孟甲退出经营。经质证，原告对证据⑴、⑵的真实性无异议，但认为孟乙、俞某如何获得房屋使用权，被告未能举证；对证据（3）的真实性有异议；9、被告孟甲提供2008年5月7日其与孟乙和俞某签订的协议，认为可证实将陈某处租赁的房屋转租给俞某的事实。经质证，原告对证据的真实性有异议；10、被告孟甲提供郭某和陈某的结婚登记材料，认为可证实郭某与陈某系夫妻。经质证，原告对真实性没有异议；11、被告孟甲提供2008年5月8日郭乙和俞某签订的租房协议，认为可证实2008年5月7日其与孟乙和俞某签订转租协议之后，俞某经郭某同意，双方签订租房协议。经质证，原告认为在向陈某购买房屋时，陈某没有向原告披露该事实，故无法对证据发表意见；且仅凭该协议，不能证实被告曾向郭甲出示了2008年5月7日的转让协议；12、被告孟甲提供（2011）××证民字第××号提存公证书，认为可证实俞某将120000元租金提存于诸暨市公证处。经质证，原告对真实性无异议，但认为提存的前提是房甲拒收租金，否则不存在提存的问题；13、被告孟甲申请俞某出庭作证，认为可证实：①二被告于2008年5月7日和俞某签订了房屋转租协议，将本案讼争的房乙转租给俞某；②转租行为完成后，俞某履行了本案孟丙、孟华镇的租赁协议。证人俞某当庭陈述：其与孟甲、孟乙于2008年5月7日签订转租协议，其接受后从事服装经营，曾委托孟甲帮其看店；其将转让协议经郭某确认后，双方签订合同，将租期限定为2011年5月8日至2013年5月8日；其不清楚、也没人通知房乙已出卖的事情，2011年4月底新的房甲跟其告之房乙已出卖；因以前租金均是交给陈某，陈某不肯收2011年5月8日到2012年5月8日的租金120000元，也没有交代要支付给谁租金，其为履行自己的义务，就办了提存；其收到过郭甲的解除租房通知，但其书面告之郭某不同意解除房屋租赁合同；2008年5月8日签约后的3年租金，均是其支付。经质证，原告对证言真实性有异议，认为证人当庭陈述和被告的陈述自相矛盾，证人在做虚假陈述，与客观事实不符。被告孟甲无异议；14、被告孟甲提供中国银行取款单一份，认为可证明2009年5月8日俞某通过银行汇款85000元给陈某，用于支付2009年至2010年的租金，另20000元以现金方式支付。经质证，原告对真实性没有异议，证明目的有异议，认为付款凭证只能证明俞某和陈某之间有款项往来，但不能证明款项是支某某租，而且被告主张房租的金额和该付款凭证上的金额某某致，也不能排除俞某代被告孟欢支付租金或者俞某和陈某有其他经济往来；15、被告孟甲提供孟乙和李某成的房屋租赁合同，证明孟乙曾经将本案诉争的部分房屋转租给李某成，从而可证实孟乙是2006年5月8日租赁合同的承租人之一，及陈某认识孟乙。经质证，原告对证据的真实性有异议，但据陈某陈述事实；16、原告提供3份租赁合同，认为可证明原告将证据1中除本案诉争房屋外的房产出租给他人，约定了相应租金，要求被告按相应租金标准支付违约金。经质证，被告孟甲认为对真实性没有办法确定，原告与他人的租赁合同对被告没有约束力，不能作为要求被告支付违约金计算的依据，且被告不存在违约行为，不需要支付违约金。被告孟乙经本院送达起诉状和证据副本后，既未提出反驳意见，也未提供相反证据，再未到庭应诉，视为放弃对证据质证的权利。本院认证：证据1，房屋所有权证是诸暨市房地产管理部门依法颁发的房屋权属证书，被告对真实性无异议，因此，被告是否知道、何时知道不影响房屋转让事由及房屋所有权属，证据1具有证明力，予以认定。证据2，因庭审中原告已对承租方为二被告无异议，本院对被告提供的租赁合同原件②予以认定，对原告提供的房屋租赁合同复印件①不予认定。对证据15也以上述理由予以认定。证据3，从原、被告间的交往来看，双方除本案的租赁关系外无其他往来，因此，一般情形下，原告之通知应与租赁关系有关；其次，国某某快专递详情单回单封面的内件品名栏明确载明为“腾房通知”；被告辩称原告之通知未写清要求腾房或其他内容，未能举证，对被告此辩解不予采纳，对证据3予以认定。证据4、5、6，因庭审中原告已对承租方为二被告无异议，故对上述证据不予认定。证据8，其中的证据（1），因原告对承租人为二被告无异议，故对该证据予以认定；证据（2）、（3）之内容反映的非本案当事人或其他人间的法律关系，被告孟甲未能充分举证与本案间的联系，证据缺乏关联性，不予认定。证据8中的诸暨市竹旺楼大酒店登记资料，因原告对承租人为二被告无异议，故对该证据予以认定；另二份证据及证据9之内容反映的非本案当事人或其他人间的租赁法律关系，且被告孟甲未能充分举证原告同意被告的转租或转让行为，因此证据缺乏关联性，不予认定。证据10，原告无异议，予以认定。证据11，俞某有无出示2008年5月7日孟乙和其间的转租协议，不影响郭乙和俞某签订的租房协议之成立；且证据7郭某之证言亦证实了郭乙和俞某签订租房协议之事实，证据具有证明力，予以认定。证据12，从证据记载情况证实，俞某以郭某拒收租金为由，向诸暨市公证处提存租金120000元；对该证据反映的该部分内容予以认定。证据13、14内容反映的是俞某与二被告间签订转租协议及如何某行，该属俞某与二被告间的法律关系；即使存在从俞某某处支付给陈某租金款项，因俞某与被告孟甲系表兄弟关系，且如俞某所陈述其曾委托孟甲帮其看店，俞某与孟甲间的密切关系，难以认定属陈某应当知道被告的转租行为；被告未能举证转租行为已征得原出租人陈某夫妇的同意，转租协议对买受人原告无约束力；对俞某证言中关于2008年5月8日其与郭某签约这一事实予以认定，证据13其他部分及证据14，缺乏关联性，不予认定。证据7，二证人证言中对房屋曾出租给被告、后出卖给原告、2008年5月与俞某签订租赁协议等内容与证据1、2、11能印证，除承租人这一节内容外，证言具有证明力，予以认定。证据16，内容为原告与他人间的租赁关系，对被告无拘束力，不予认定。经审理本院认定，2006年5月8日，被告孟甲、孟乙与陈乙签订《房屋租赁合同》，租赁得诸暨市××镇××、××、××号房屋，合同约定：租期自2006年5月8日至2011年5月8日，租金为前三年100000元／年、第四年105000元、第五年110000元，违约金为合同租金的20%。合同还对双方其他权利、义务进行了约定。2008年5月8日，陈某之丈夫郭某与俞某签订租房协议，约定将诸暨市××镇××、××、××号房屋租给予俞某，租期为2011年5月8日至2013年5月8日。2010年6月29日，三原告向陈某购买得位于诸暨市××镇××、××、××号房屋。2011年5月9日，原告书面通知被告孟甲腾房，被告孟甲退回通知。本院认为，被告孟甲、孟乙与陈某间的《房屋租赁合同》，未违背法律、行政法规的强制性规定，应属有效。陈某将出租之房屋出卖给三原告，三原告与二被告受《房屋租赁合同》的约束。二被告在合同期满后未与三原告协商得续租，应向三原告腾退租赁得之房屋。原告要求腾房之诉请，予以支持。因陈某、郭某夫妇于2010年6月29日将房屋出卖给原告，而2008年5月8日俞某与郭某间的租赁协议约定的租期为2011年5月8日始，不属于租赁期间，故该租赁协议不能约束三原告。权利人可自行向义务人主张权利。因被告在租赁期满后未及时腾房，已构成违约，被告应承担违约责任。原告要求按《房屋租赁合同》第七条的约定支付违约金，因该条约定的违约责任的范围内容不包含未及时腾房的违约行为，故原告要求被告按该条约定承担违约责任，缺乏依据，不予支持。鉴于被告期满未腾房，原告可向被告主张逾期腾房占有使用费。逾期腾房占有使用费计算可按《房屋租赁合同》约定的第五年租金即110000元／年标准计付。被告孟乙未到庭应诉，鉴于本案事实已查清，依法可作出缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：一、被告孟甲、孟乙应从诸暨市××镇××、××、××号房屋腾退。限被告孟甲、孟乙在本判决生效之日起一个月内向原告何甲、何乙、郦某某完成；二、被告孟甲、孟乙应支付给原告何甲、何乙、郦某某自2011年5月9日起至本判决生效之日止按9167元／月计的逾期腾房占有使用费。限在本判决生效之日起一个月内付清；三、驳回原告何甲、何乙、郦某某的其他诉讼请求。如被告孟甲、孟乙未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及迟延履行金。本案案件受理费2900元，财产保全费2020元，合计4920元，由原告何甲、何乙、郦某某负担920元，被告孟甲、孟乙负担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内先预交上诉案件受理费2900元。（具体金额由绍兴市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇绍兴市预算外资金财政专户，帐号：090000189100001427，开户行：绍兴市商业银行业务部。逾期按自动撤回上诉处理］。审 判 长 叶纯青代理审判员 王 涛人民陪审员 王松余二〇一二年三月二十日书 记 员 马 琼 来自