（2012）深中法房终字第178号

裁判日期: 2012-03-02

公开日期: 2015-11-16

案件名称

张红香、胡启雄与乔兴林、深圳市世华房地产投资顾问有限公司房屋买卖民事判决书178

法院

广东省深圳市中级人民法院

所属地区

广东省深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2012）深中法房终字第178号上诉人（原审被告）：乔某某。被上诉人（原审原告）：张某某。被上诉人（原审原告）：胡某某。原审被告：深圳市某某房地产投资顾问有限公司，法定代表人：吴某某，执行董事。上诉人乔某某因与被上诉人张某某、胡某某及原审被告深圳市某某房地产投资顾问有限公司（以下简称某某公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2011）深宝法民三初字第921号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年3月17日，张某某（买方）与乔某某（卖方）签订了《房地产买卖合同》一份，约定：张某某向乔某某购买深圳市宝安区缤纷世界花园某号房产，转让总价款为167万元；买方在签署本合同时向卖方支付定金1万元，签署本合同之日起3日内（含当日）再向卖方支付定金7万元；159万元为第二部分楼款，付款方式：银行按揭付款，买方应于签署本合同之日起60日（含当日）内付清首期房款77万元；买方应于约定的应付首期房款之日起三日内办理完毕全部银行按揭申请手续；该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起7日内（含当日）出具公证委托书给买卖双方指定的第三方及（或）该第三方指定的担保公司办理赎楼、过户等手续。合同签订当日，张某某向乔某某支付了定金8万元。乔某某将定金中的1万元托管于某某公司处。2011年5月21日，胡某某与乔某某就涉案房产签订了《买卖双方协议》，约定：双方一致同意于2011年5月21日起至2011年5月31日期间，胡某某要是找到名额或朋友可以自己买下涉案房产，合同继续履行；在上述时间内胡某某无法找到名额或自己的朋友也买不了的情况下，合同自动解除，胡某某所交定金作为违约金赔偿给乔某某。2011年5月31日21时56分，胡某某向乔某某发短信称：“我已经找到一个朋友愿意购买你的房子，我现在和买家在你楼下的世华地产营业厅内，请你速安排时间过来签定房屋买卖合同”。案外人裴学明出庭作证称：经胡某某介绍，其想购买涉案房产，2011年5月31日晚，其与胡某某一起到世华地产缤纷世界支行，约乔某某签房屋买卖合同，但乔某某手机关机，发短信也没有任何回音。原审法院另查明，深圳市宝安区缤纷世界花园某房产登记权利人为乔某某。深圳市宝安区缤纷世界花园某号房产登记权利人胡某某。张某某与胡某某为夫妻关系，于2006年10月9日登记结婚。张某某、胡某某均不是深圳户籍人口。张某某与胡某某一审诉讼请求为：1、解除与乔某某之间的房地产买卖合同；2、乔某某返还其定金8万元及利息（按照中国人民银行同期逾期贷款利率，从起诉之日起到付清该款项止）；3、某某公司与乔某某承担连带赔偿责任；4、本案诉讼费由乔某某和某某公司承担。原审法院经审理认为：张某某与乔某某签订的《房地产买卖合同》及胡某某与乔某某签订的《买卖双方协议》均系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，张某某、胡某某依照合同约定向乔某某支付了8万元定金，其已履行了合同约定的义务，但由于政策发生变化，导致原、被告双方签订的买卖合同已无法继续履行，故对该合同原审法院予以解除。对于8万元定金的处理，原、被告双方签订了《买卖双方协议》，约定如在2011年5月21日至2011年5月31日期间，张某某、胡某某找到朋友买下涉案房产合同继续履行，如张某某、胡某某未找到朋友买下涉案房产则合同自动解除，张某某、胡某某所交定金作为违约金赔偿给乔某某。上述约定为附条件的合同，即乔某某不退还定金的条件是张某某、胡某某未找到朋友买下涉案房产。根据相关法律规定，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。本案中张某某、胡某某已提供证据证明其已找到案外人购买涉案房产，但在联系乔某某时，乔某某不作回应，导致合同无法继续履行。乔某某的行为应视为是不正当地促成条件成就，根据法律规定应视为条件不成就，即乔某某无权没收张某某、胡某某的定金，因此乔某某应在限期内将8万元定金返还给张某某、胡某某。乔某某无正当理由不返还定金应承担占用该款项期间的利息。利息按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算，自张某某、胡某某起诉之日即2011年6月13日起算计至乔某某清偿之日止。张某某、胡某某要求乔某某返还定金8万元及利息的诉讼请求依法有据原审法院予以支持。因乔某某将1万元定金托管于某某公司处，故某某公司应在1万元范围内对乔某某的上述债务承担连带清偿责任。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除张某某与乔某某签订的《房地产买卖合同》；二、乔某某于本判决发生法律效力之日起三日内向张某某、胡某某返还定金8万元及其利息（利息按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算，自2011年6月13日起算计至乔某某清偿之日止）；三、某某公司在1万元范围内对乔某某的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回张某某和胡某某的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费900元，由乔某某负担。乔某某不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实错误。乔某某与张某某在2011年3月17日签订合同后，张某某超过了首期款支付时间6天仍未履约。此时，乔某某有权依约要求张某某以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，但乔某某却没有如此做，而是很宽容地又给予了张某某十天的时间，让张某某在这一期间再继续寻找买家。乔某某之所以如此，一是因为乔某某的根本目的还是想出让房屋而非其他。二是因为乔某某与张某某住在同一花园，抬头不见低头见。也基于此，乔某某与胡某某于5月21日签订了补充。补充协议签订后，直至5月31日，胡某某没有任何动静，构成第二次违约己成定局。可就在此时，胡某某为了逃脱构成第二次违约，便虚构了其已找到朋友购房的虚假事实。一审法院采信张某某、胡某某主张的事实在逻辑上是说不通的：首先，如果乔某某是为了没收张某某、胡某某的定金而有意不接张某某、胡某某的电话，那么在张某某、胡某某第一次违约时，乔某某便可以主张张某某、胡某某违约。其次，在乔某某与张某某、胡某某双方签署了补充协议后长达十天的时间内，张某某、胡某某均没有任何动静，偏偏在截止的最后时刻，张某某、胡某某却找到了买家，这样的说法很难让人相信。最后，退—步说，即使按张某某、胡某某的说法，其确实带了一个人过来，但这不能说明了此人一定会购买涉案房。二、一审法院采信证据不公且违反法律规定。首先，对同样是证明通话状况的电信部门出具的通话记录清单，一审法院对张某某、胡某某提交的予以采信，却对乔某某提交的未予采信。张某某、胡某某提交的通话记录清单，旨在证明乔某某关机，而乔某某提交的通话记录清单，却证明了乔某某并未关机，就在5月31日晚22：09：56时，乔某某还接了电话号码为某某的来话，由此证明，乔某某在6月31日并未关机。退一步说，即使乔某某在5月31日关过机，也不能证明关机的目的就是为了不接张某某、胡某某的电话。其次，张某某、胡某某称其朋友愿意购买乔某某的房屋，但其朋友是否也受限购政策影响，张某某、胡某某对此应承担这一举证责任，但张某某、胡某某对此未能举证，一审法院对这一问题上也未予以审查。最后，张某某、胡某某提交的证据超过举证期限。其有关在5月31日带了人来打算与乔某某签订购房合同的相关材料，均是在在第一次庭审后才提交的，不属于新证据，不应当采纳。为此，请求二审法院判令：1、乔某某无需向张某某、胡某某返还定金8万元及利息；2、由张某某、胡某某承担本案全部诉讼费。张某某、胡某某答辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审被告某某公司没有陈述意见。本院经审理查明：原审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为：本案双方之间的合同与补充协议，均是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。按照双方的约定，买方须于2011年5月31日前找到新的买家，否则卖方将没收定金。本案的争议焦点是买方有无在约定期限内找到买家，卖方能否没收定金。从双方提交的证据来看，张某某、胡某某提交了手机短信、通话清单和录音视频，结合证人裴学明的证言和某某公司在一审庭审中的陈述，可以认定张某某、胡某某在2011年5月31日找到了新的买家，但无法联系上乔某某。乔某某否认以上事实，但并未提交充分的反驳证据，也未能提交证据证明其在2011年5月31日前后与张某某、胡某某以及某某公司有过联系，对其反驳主张，本院不予采信。根据一、二审认定的事实，张某某、胡某某在约定期限内已经找到新的买家，至于新的买家是否会购买涉案房屋，由于联系不上乔某某而无法确定，责任不在张某某、胡某某，乔某某不能据此没收定金。综上，乔某某上诉无理，应当驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1800元，由上诉人乔某某负担。本判决为终审判决。审　判　长　钟　　　　波审　判　员　聂　　　　效代理审判员　路　德　虎二〇一二年三月二日书　记　员　邹俊辉（兼）来源：百度搜索“”