（2012）东民初字第274号

裁判日期: 2012-03-19

公开日期: 2016-01-14

案件名称

葛甲与虞某某、葛乙房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

东阳市人民法院

所属地区

东阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

葛甲,虞某某,葛乙

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

全文

浙江省东阳市人民法院民事判决书（2012）东民初字第274号原告：葛甲。委托代理人：方某某。被告：虞某某。委托代理人：蒋某某。被告：葛乙。委托代理人：耿某某。原告葛甲为与被告虞某某、葛乙房屋买卖合同纠纷一案，于2012年2月16日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法决定由审判员吴玻适用简易程序独任审判，于2012年3月16日公开开庭进行了审理。原告葛甲及其委托代理人方某某，被告虞某某及其委托代理人蒋某某，被告葛隆甲委托代理人耿某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葛甲起诉称：原告、葛丙、葛丁、葛戊均系被告葛隆甲女儿，五人共同共有坐落于东阳市××街道××新村××室房屋一套（以下简称涉案房屋）。两被告于2010年10月10日签订了涉案房屋的买卖合同（杜卖契），葛丙、葛丁、葛戊在合同上签字确认。原告不同意出卖涉案房屋，被告葛隆乙未得到原告授权的情况下代理原告在合同上签字确认，将涉案房屋以远低于市场价的20万的价格出卖给了被告虞某某。请求：判决确认两被告之间于2010年10月10日签订的涉案房屋的买卖合同无效。被告虞某某未在法定答辩期限内提交书面答辩状，在庭审中口头答辩称：1、两被告系通过东阳市华鑫房地产信息有限公司中介达成某案房屋的买卖合同，房屋转让价格为67万元，并不是原告诉称主张的20万元。2、办理涉案房屋权属过户登记手续时，原告因在国外不方便回来，由被告葛乙持委托书代理原告在相关文书上签字，被告葛隆丙权代理原告。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告葛乙书面答辩称：1、涉案房屋的真实成交价格为67万元，和当时的市场价一致。涉案房屋的权属已过户登记至被告虞某某名下，之后房屋一直由其居住，且其已于2011年将涉案房屋出卖给他人并办理了权属过户登记手续。因此，如果判决涉案房屋的买卖合同无效，将打破正常的市场交易秩序，在客观上是行不通的。原告如果认为被告葛隆甲行为侵犯了其合法权益，可另行提起侵权诉讼。2、在买卖合同签署前，被告曾联系过原告，原告也口头同意由被告葛隆戊理出售涉案房屋，仅因当时原告身在国外，通过使领馆办理公证、认证手续所需时间较长，故才未出具相关的委托书。但原告对于出售涉案房屋是知晓并同意的，原告应得的款项也已用于抵偿原告向被告葛隆甲借款。3、涉案房屋原属原告和被告葛乙等五个家某成员共同共有，出售时其他四人均已到场签字确认，出售的价格也符合当时的市场价，作为买受人的被告虞某某完全有理由相信涉案房屋的所有产权人内部已就涉案房屋的出售问题达成了一致意见，也有理由相信被告葛乙得到了原告的授权，被告虞某某作为善意第三人的合法权某某受到法律保护。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。经开庭审理，原、被告对下列事实无异议，本院予以确认：原告、葛丙、葛丁、葛戊均系被告葛隆甲女儿，上述五人原共同共有涉案房屋（坐落于东阳市××街道××新村××室，土地性质为国有出让）。2010年10月7日，被告虞某某（乙方）通过东阳市华鑫房地产信息有限公司提供中介服务与被告葛隆甲代理人葛己（甲方，系被告葛乙亲戚）签订了房屋买卖合同，约定由被告葛乙将涉案房屋以67万元价格出卖给被告虞某某，合同还对付款方式、协助办理过户手续义务及违约责任等进行了详细约定。嗣后，被告依约支付了全部67万元购房款（其中11万元由葛己代收，56万元由被告葛乙收取）。2010年10月10日，被告葛乙、及葛丙、葛丁、葛戊和被告虞某某办理了将涉案房屋的产权过户登记至被告虞某某名下的手续，在办理手续时，被告葛乙提供了一份以原告的名义出具的委托书（落款日期为2010年9月10日，被告葛乙承认委托书上原告的签名系其代签，但称系在征得原告的口头同意后制作委托书）。后被告虞某某又于2011年7月将涉案房屋出卖给何某某，并于同月18日将涉案房屋的产权过户登记至何某某名下。为规避房屋买卖的税费，被告葛隆丁葛丙、葛丁、葛戊（甲方）与被告虞某某（乙方）于2010年10月10日签订了一份杜卖契，将涉案房屋的转让价格写为20万元，被告葛乙还代表原告在上述杜卖契的甲方一栏签名。东阳市财政局以459044元作为计税金额收取了税金13771.32元。在本案审理过程中，原、被告一致确认67万元符合当时的市场价格。在上述涉案的买卖过程中，原告一直在阿某某。本案的争议焦点是被告葛隆戊理原告在涉案房屋的买卖合同及权属过户的相关资料上签名是否征得了原告的口头同意构成表见代理？针对上述争议焦点，原告和被告葛乙未向本院提供证据，被告虞某某提供了委托书1份。原告的质证意见为，委托书中的委托人“葛甲”的签名非其本人所签，委托书应属无效。被告葛隆甲质证意见为，虽委托书中委托人“葛甲”的签名非原告本人所签，但原告对出卖涉案房屋的事项知情且口头同意，因原告当时身处国外，通过使领馆办理委托书的公证、认证手续所需时间较长，故其未出具由其亲笔签名的书面委托手续。本院认证如下：虽委托书中委托人“葛甲”的签名非原告本人所签，且被告葛隆己未能提供确实证据证明原告对其口头作了授权，但原告与被告葛乙系女儿和父亲的关系，涉案房屋的原共有人均为同一家某成员，除原告外，其他共有人均到场签名，买卖价格符合当时的市场价，故本院确认，被告虞某某有理由相信原告同意出卖涉案房屋，被告葛隆甲行为构成表见代理。本院认为，虽然没有确实证据证明原告口头同意出卖涉案房屋，但被告葛隆甲行为应确认构成了表见代理（具体理由见上述认证意见），同时，被告虞某某受让涉案房屋系善意，其以合理价格受让涉案房屋，涉案房屋的权属已过户至被告虞某某名下，且被告虞某某又将涉案房屋出卖给了他人且已办理了权属变更登记手续。故应确认上述买卖合同合法有效，对双方具有法律约束力。原告若认为被告葛隆甲行为侵犯其合法权益，可另行向被告葛乙主张权利。综上所述，原告的诉讼请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下：驳回原告葛甲的诉讼请求。案件受理费10500元，减半收取5250元，由原告葛甲承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（预交上诉案件受理费，款汇至户名：金华市财政局帐号：19×××37开户行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院立案大厅收费室）。审判员　　吴　玻二〇一二年三月十九日代书记员　　方俊欢更多数据：