（2011）穗中法民五终字第3285号

裁判日期: 2012-03-19

公开日期: 2014-06-09

案件名称

张玲与黄彤房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张玲,黄彤

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款

全文

广东省广州市中级人民法院民事判决书（2011）穗中法民五终字第3285号上诉人（原审原告）张玲，女，汉族，1975年6月24日出生，系广州市黄埔区悦膳粮酒家红山店经营者。委托代理人汤哨锋、廖纪源，均系广东南方福瑞德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）黄彤，男，汉族，1970年11月20日出生。委托代理人莫仁权，男，汉族，1978年9月22日出生。委托代理人莫家贵，男，汉族，1944年10月1日出生。上诉人张玲因与被上诉人黄彤房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2011）黄民三初字第69号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，2006年5月8日，张玲与黄彤签订了一份《协议书》，该协议约定，黄彤将位于黄埔文船路200号至300号之红山阁二区首层的7A、7B号铺出租给张玲使用。协议第二部分第六条第1项约定：黄彤依约将房屋交付张玲使用时，同时出具有效产权文书。第8项约定：黄彤提供永久性用水用电，负责水电到位，所提供的用水、用电容量应满足张玲经营需要。接驳费用由张玲承担。黄彤负责供给张玲用电容量不低于贰百九十千瓦。第9项约定：如租赁房屋的物业管理单位违反国家相关规定操作与张玲发生纠纷，黄彤应协助张玲处理和解决矛盾。案涉租赁房屋是2003年12月24日经预售登记在黄彤的名下。2011年3月17日，张玲向原审法院提起本案诉讼，认为黄彤没有根据协议的约定履行义务，主要违约行为表现如下：1、2001年，张玲向涉案房屋的原产权人曾桂香、张定波承租涉案房屋，因原产权人没有提供永久性用电。张玲为了经营的需要与广州市红山物业管理有限公司（以下简称：红山物业）协商签订用电协议，向红山物业购买经营性用电。黄彤至今没有根据合同的约定向张玲提供不低于贰百九十千瓦电量的永久性用电，导致张玲不得不延用2002年协议，向红山物业购买经营性用电。黄彤的行为严重违反了协议第二部分第六条第8项约定，已构成违约。2、黄彤没有履行合同的约定，协助张玲处理和解决物业管理单位擅自停电的行为，严重违反了双方签订的协议第二部分第六条第9项的约定，已构成违约。由于红山物业的电力负荷不足，导致张玲经营期间经常性被停电，严重影响到张玲的正常生产经营。特别是2002年8月份，红山物业在要求提高电价无果的情况下，强制要求张玲按用电量的47%缴纳电损费，在遭到张玲拒绝后便以检修为名违法强制停电数十天，由于该纠纷导致张玲延误装修及停业长达4个多月，给张玲造成重大经济损失。3、黄彤没有根据规定提供涉案房屋的有效产权凭证，协同张玲到房屋管理部门办理租赁备案登记手续，协助张玲办理经营所需要证照的年审手续，导致张玲无法正常办理相关证照的年审，其行为显属违约。基于黄彤存在的上述违约行为，导致张玲遭受损失，张玲为了维护合法权益不受侵害，特提起诉讼，请求依法确认黄彤的上述行为已构成违约。原审法院于2011年6月27日就文船路200-300号红山花苑（红山阁）用电情况向广东电网公司广州黄埔供电局发出调查函，该局于2011年7月8日复函如下：“一、红山花苑（红山阁）整栋楼，包括首、二层及二层以上住宅的用电属永久用电。二、首、二层为一台2**千瓦专变供电，二层以上住宅为一台6**千瓦公变供电，于2004年4月竣工送电。首、二层用电曾在2006年7月以广州市黄埔区人民政府红山街道办事处名义申请增容至400千瓦，至今尚未向我局申办该工程的竣工送电手续。”原审法院认为：张玲、黄彤双方签订的《协议书》是双方的真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应当按合同的约定履行各自的合同义务。案涉租赁房屋位于红山阁第二层，该层用电为一台2**千瓦专变供电，没有达到黄彤在合同中承诺的供给张玲用电容量不低于290千瓦的标准，因此，黄彤就供电容量方面存在违约，对张玲该部分的请求，原审法院予以支持。红山阁于2004年4月已经配备永久用电，张玲主张黄彤没有提供永久用电构成违约，该主张与事实不符，原审法院不予支持。关于张玲主张黄彤没有协助其处理和解决物业管理单位擅自停电问题构成违约的问题。原审法院认为，张玲与物业管理单位产生纠纷与黄彤没有直接的关系，张玲也没有提供证据证明存在其曾要求黄彤协助而黄彤拒绝协助的事实，因此，张玲的该部分主张没有事实依据，原审法院不予支持。关于张玲主张黄彤没有提供案涉房屋的有效产权凭证，协助张玲办理租赁备案及证照年审手续构成违约的问题。原审法院认为，根据查明的事实，案涉房屋在签订合同之前就已经在黄彤的名下，黄彤是有能力提供上述凭证的，张玲没有证据证明存在黄彤拒绝提供产权凭证协助办理相关手续的事实，因此，张玲该部分的主张没有事实依据，原审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院于2011年9月14日作出如下判决：一、黄彤在履行其与张玲于2006年5月8日签订的《协议书》过程中，没有按约定提供不低于290千瓦的用电容量，构成违约；二、驳回张玲其他部分的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费50元，由黄彤承担。（张玲已预交了案件受理费，并同意由黄彤直接向其支付。）上诉人张玲不服原审判决，向本院提起上诉称：请求二审撤销原审判决第二项，确认被上诉人没有为上诉人提供永久性用电，构成违约；确认被上诉人没有协助上诉人处理与物业公司之间的纠纷，构成违约；确认被上诉人没有提供有效产权凭证，协助上诉人办理租赁备案及证照年审手续，构成违约。理由：一、一审法院依据涉案房屋所在大楼已经配备永久性用电而推定被上诉人已经履行为上诉人提供永久性用电的合同义务，明显属于认定事实错误；上诉人认为，涉案大楼配备永久性用电与被上诉是否履行提供永久性用电的合同义务不存在必然的联系。1、涉案房屋在2006年5月之前是上诉人向案外人曾桂香、张定波承租的，由于曾桂香、张定波没有为上诉人提供永久性用水用电，上诉人于2003年向广州市红山物业管理有限公司（以下简称：红山物业）高价购买用水用电，且受到该公司的诸多限制，严重影响到上诉人的正常经营活动。2、基于上述情况，在2006年5月8日上诉人与被上诉人签署的租赁合同中，明确对水电问题作出约定：即被上诉人应当为上诉人提供永久性用水用电。3、但在协议签署后，被上诉人一直未履行合同义务，既没有协助上诉人以上诉人的名义向供水、供电部门申报相关用水用电，也没有以其自己的名义为上诉人申报用水用电；导致上诉人不得不向沿用2003年的协议，继续向红山物业高价购买用水用电。4、由于被上诉人没有按约定为上诉人提供用水用电，导致上诉人经常被红山物业停电，严重影响了上诉人的正常经营秩序，给上诉人造成严重的经济损失。5、一审法院依据涉案房屋所在大楼已具备永久性用水用电而推定被上诉人已经履行了提供永久性用电的合同义务明显属于推理错误。首先，涉案房屋所在大楼具备永久性用电，只是被上诉人履行提供永久性用电的先决条件，而非履行合同义务的体现。被上诉人有条件履行合同义务并不等同于上诉人已经履行合同义务。其次，根据约定，被上诉人作为出租方应当协助上诉人向供电部门申报用电手续，或协助上诉人办理用电过户手续。但被上诉人一直没有履行义务，协助上诉人办理相关用电的申报手续，导致上诉人一直沿用2003年协议，向红山物业高价购买用电。二、一审法院认为上诉人与物业管理单位产生纠纷与被上诉人没有直接的关系，且没有提供证据证明存在其曾要求被上诉人协助而被上诉人拒绝协助的事实，从而驳回上诉人要求确认上诉人没有按约定协助上诉人处理与物业公司之间的纠纷，构成违约的诉讼请求是错误的。1、协助上诉人处理和解决与物业管理单位产生纠纷是被上诉人的合同义务。根据双方签署的协议书第二部分第七条第9点有关“如租赁房屋的物业管理单位违反国家相关规定操作与乙方（即上诉人）发生纠纷，甲方（即被上诉人）应协助乙方处理和解决矛盾”的约定，协助上诉人处理和解决与物业管理单位产生纠纷是被上诉人的合同义务，而非一审法院认为的没有直接的关系。2、涉案房屋一直以来由莫家贵和莫仁权代为管理，在2008年上诉人与红山物业发生停电纠纷时，莫家贵因经济问题被刑事拘留，莫仁权也因故离开了广州，致使上诉人没有办法联系到被上诉人。3、上诉人与红山物业的纠纷经黄埔区维稳办和红山街道办事处、司法所多次组织协调，上述单位也无法通知到被上诉人。三、一审法院认为涉案房屋在签订合同之前就已经在被上诉人名下，被上诉人是有能力提供产权凭证协助上诉人办理相关手续为由驳回上诉人要求确认其没有按约定提供有效产权凭证协助上诉人办理租赁备案及证照年审手续构成违约的诉讼请求是错误的。1、提供产权证明办理租赁备案手续是上诉人必须履行的法定义务。根据《广州市市房屋租赁管理规定》第十二条的有关规定，上诉人应当在《租赁合同》签署后3天内准备好房地产权证书或者其他合法权属证明协助被上诉人到红山街道出租屋管理服务中心办理房屋租赁登记备案手续。提供产权证明办理租赁备案手续是作为出租方的上诉人必须履行的法定义务。2、但被上诉人一直没有履行该义务，协助上诉人到红山街道出租屋管理服务中心办理房屋租赁登记备案手续，其行为明显已构成了违约。3、一审法院以上诉人没有提供证据证明被上诉人拒绝提供产权凭证协助办理相关手续的事实为由驳回上诉人的诉讼请求属于举证责任分配错误。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款有关“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，被上诉人是否履行了提供产权凭证协助上诉人办理租赁备案登记手续的义务，是由被上诉人承担举证责任，即应当由被上诉人举证证明其已经履行了上述义务，但被上诉人并没有提供任何证据证明其已履行该义务，应当承担举证不能的法律后果。一审法院将被上诉人是否履行合同义务的举证责任由上诉人承担，明显违反证据规则的相关规定。综上所述，一审法院认定错误事实错误，导致作出部分错误的判决。为此，特提起上诉，请求二审法院在查清本案事实的基础上，依法作出支持上诉人上诉请求的判决。被上诉人黄彤辩称：一、关于永久电问题。答辩人已向一审法院提供了广州电力局已通过红山阁工程项目的电力工程验收，出具验收通知书，证明红山阁工程项目包括答辩人出租给被答辩人使用房屋部分在内的电力工程都是永久用电而非临时用电，对此一审法院亦向广州黄埔供电局去函调查得到证实。须知合同约定答辩人应提供永久水电，指的是由答辩人办理永久水电手续，电力部门提供永久电力，被答辩人使用的是永久水电就符合合同约定，答辩人履行了合同约定的义务。至于被答辩人称答辩人提供的永久用电容量没有达到290千瓦电量问题，被答辩人已以从每月应付答辩人租金中扣减一万元的方式的事实，由答辩人承担了违约责任或者以减少租金的事实改变了此项约定。二、关于被答辩人称答辩人没有协助处理其与物业管理单位纠纷问题。1、被答辩人与物业管理单位纠纷是其拖欠服务费而引起与答辩人无关。2、被答辩人与物业管理公司的纠纷只有与租赁协议有关的，答辩人进行协助才有合法理由。3、必须由被答辩人提出具体的协助要求和通知。事实上，被答辩人与物管公司的纠纷与租赁协议无关，即使有关也无证据证明被答辩人要求过答辩人提供明确协助要求通知，如果被答辩人是因为永久用电未达290千瓦电量引起，即因由被答辩人每月扣减一万元租金的方式已经解决或者以该事实改变了原来约定，即减少租金后，用电容量约定为其实际使用的用电容量。至今电量充足足够使用。三、关于房屋产权问题。答辩人与被答辩人于2006年5月8日，双方签订租赁协议书时，答辩人就向被答辩人提供了明确的产权依据，且被答辩人也进行了核实。试问，如果答辩人没有向被答辩人提供产权依据，被答辩人因为此前是与曾桂香、张定波签订租赁合同的，其愿意与答辩人签订租赁合同吗这是普通常识和正常逻辑结论，因此被答辩人称答辩人未为其提供产权依据事实理由均不能成立。综上，被答辩人上诉无理，二审法院应予驳回。本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。本院认为，上诉人坚持要求确认被上诉人存在未提供永久水电、拒绝协调物业公司及配合办理工商登记违约行为，但上诉人未能证明向被上诉人提出协调和配合事项遭到拒绝，且经原审法院审查，租赁场地水电配置属于永久水电，故本院认同原审法院判决意见，上诉人上诉意见缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，原审法院查明事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费50元，由上诉人张玲负担。本判决为终审判决。审判长　陈　涛审判员　郭东升审判员　陈珊彬二〇一二年三月十九日书记员　阮志雄关注公众号“”