（2012）甬鄞民初字第80号

裁判日期: 2012-03-19

公开日期: 2015-12-31

案件名称

宁波市鄞州××家居用品有限公司与宁波××家居购物广场有限公司、上××牌××司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

宁波市鄞州区人民法院

所属地区

宁波市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

宁波市鄞州××家居用品有限公司,宁波××家居购物广场有限公司,上××牌××司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第九十四条

全文

宁波市鄞州区人民法院民事判决书（2012）甬鄞民初字第80号原告：宁波市鄞州××家居用品有限公司（组织机构代码为××××）。住所地：宁波市鄞州区钱××路××室。法定代表人：贾某某。委托代理人：李某某。被告：宁波××家居购物广场有限公司（组织机构代码为69139364-x）。住所地：宁波市鄞州区环城南××段1728。法定代表人：沈某某。被告：上××牌××司（组织机构代码为××××），住所地：宁波市鄞州区环城南××段××室。代表人：车某某。两被告共同委托代理人：周甲。两被告共同委托代理人：孔某某。原告宁波市鄞州××家居用品有限公司（以下简称软××公司）与被告宁波××家居购物广场有限公司（以下简称澳××公司）、上××牌××司（以下简称红星美凯××公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2011年12月29日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员薛海蓉适用简易程序审理。本案分别于2012年2月7日、2012年3月13日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李某某、两被告的共同委托代理人周甲到庭参加诉讼。审理期间，原、被告自行庭外和解未能达成协议。本案现已审理终结。原告软××公司起诉称：原告因经营所需，与两被告签订《场地经营使用合同书》，约定：被告澳××公司将位于宁波市鄞州区环城南路东段红某某凯龙全球家居生活广场三楼，展厅c8122号，计162.6平方米的场地租赁给原告，租期为2011年4月30日起至2012年4月29日止。原告按约向两被告支付了租金、市场服务费、商品质保金等共计100000元（此前，原告与被告红星美凯××公司所签订的《宁波美凯龙商位定金协议》中双方的权利义务转至上述《场地经营使用合同书》之中）。之后，原告为商铺开张经营，雇佣十多名职工，通过了审核。2011年7月，被告红星美凯××公司突然通知原告，为满足消防验收要求，将临时占用原告商铺7平方米面积，强行要求原告配合整改。原告认为，根据《中华人民共和国消防法》第十三条之规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。本案中，被告隐瞒其未经消防验收情况与原告订立租赁合同，明显违反了法律的强制性规定，三方合同应当认定为无效。原告在此事上不存在任何过错，被告澳××公司应承担所有责任，赔偿因合同无效给原告造成的所有损失：包括租金、市场服务费、商品质保金等100000元，装修费181330元，办公用品折价33730元，样本费用折价83225元，社保费用183915元，余下库存价值35614元，共计人民币617814元；被告红星美凯××公司负有管理职责，故其应当对上述损失承担连带赔偿责任。为此，请求判令：1.原、被告所签订的《场地经营使用合同书》无效；2.被告澳××公司赔偿原告损失，包括租金、市场服务费、商品质保金等100000元，装修费181330元，办公用品折价33730元，样本费用折价83225元，社保费用183915元，余下库存价值35614元，共计人民币617814元；被告红星美凯××公司对上述损失承担连带赔偿责任。审理期间，原告变更第一项诉讼请求为：自2011年7月起，解除原、被告签订的《场地经营使用合同书》。被告澳××公司、红星美凯××公司共同答辩称：原、被告签订租赁合同属实，但原告软××公司所述房屋未经消防验收的情况不属实。被告并未向原告隐瞒消防验收的情况，事实上涉案房屋已经消防验收合格，且消防法关于消防验收合格的规定系管理性规定并非效力性规定，不影响原、被告签订的合同的有效性。涉案商铺交付至今离合同到期日仅有两个月，期间配合消防整改仅占用了原告商铺的几个平方的面积，并未对商铺使用产生实质性影响，且整改期间原告并无异议，并接受了被告提出的补偿方案，故被告在履行合同的过程中不存在违约行为，反而原告尚未支付半年的租金及市场服务费已经构成违约，原告要求解除合同没有事实和法律依据，应驳回原告的诉讼请求。即使需要两被告承担赔偿责任，各被告应根据合同约定各自承担相应责任，不应承担连带责任。此外，消防整改期间，原、被告已就赔偿达成过协议，虽然现在原告反悔，被告奥洋公某仍然愿意就消防整改造成原告展厅的装修损失进行赔偿，赔偿金额为30000元。原告为支持其主张，向本院提交如下证据：1.《场地经营使用合同书》一份、附件九份，拟证明原、被告于2011年4月签订合同，约定将被告澳××公司所有的位于宁波市鄞州区环城南××段××号红某某凯龙全球家具生活广场（以下简称“红某生活广场”）三楼展厅c8122号计162.6㎡的场地出租给原告使用，各方对场地租金、租期、违约责任等权利义务进行了约定的事实；2.《宁波红某某凯龙商位定金协议》一份，拟证明原告软××公司于2010年11月23日与被告红星美凯××公司就c8122展厅的租赁事宜签订协议，该协议的权利义务待签订正式合同后随之转移的事实；3.收据两份、发票两份，拟证明原告软××公司向两被告支付了租赁展厅定金7074元、租赁费69268元、市场服务费13658元、商品质保金10000元，共计100000元的事实；4.装饰工程决算书一份，拟证明原告软××公司为装修租赁展厅支付装修费181330元的事实；5.样本清单一份，拟证明原告软××公司租赁的展厅内现有样品价值按采购价共计166450元，按照目前使用情况做五折处理，损失共计83225元的事实；6.办公用品清单一份，拟证明原告软××公司展厅内现有办公用品折价后损失为33730元的事实；7.社保费用清单若干，拟证明原告软××公司为开设展厅聘用员工支付2011年3月至2011年11月的社保费用共计183915元的事实；8.墙纸发票四份、库存清单一份，拟证明原告软××公司目前库存的墙纸价值35614元的事实。被告澳××公司、红星美凯××公司为支持其抗辩主张，共同向本院提交如下证据：1.建设工程消防验收意见书（甬公消验（2011）第0069号）、消防安某某查某某证各一份，拟证明涉案的红某生活广场于2011年4月29日经消防验收合格、于2011年10月12日经消防安某某查某某、具备交付使用条件的事实；2.赔偿方案一组，拟证明红某生活广场在消防整改期间，考虑到整改对原告的影响，整改后展厅面积减少7㎡，两被告就损失赔偿与原告进行了协商并达成协议，愿意赔偿原告装修损失30000元的事实；3.涉案房屋所有权证复印件一组共计九份，拟证明红某生活广场属被告澳××公司所有且建筑物面积与消防验收情况一致的事实。上述证据均经庭审质证。对原告提交的证据1、2、3，两被告提交的证据1，各方对真实性、合法性、关联性均无异议，且经审核均与原件一致，不存在瑕疵，故对上述证据本院予以采信。原告提交的证据4、5、6、8，两被告对真实性、关联性有异议，认为均系原告单方提供，且没有其他证据印证原告的装修费用、样本等物品的真实性，与租赁合同也不具有关联性；原告提交的证据7，两被告对真实性无异议，但认为与本案不具有关联性。两被告提交的证据2，原告对真实性、关联性均有异议，认为该协议是单方协议，原告公某店长周乙虽然收到过两被告提出的损失补偿方案，但原告并未就此与两被告协商一致；两被告提交的证据3，原告对复印件的真实性保留意见，表示可由法院进行审核。本院认为，对原告提交的证据4、5、6、8，涉及c8122展厅的装修费、物品等费用，均系原告单方提交并未有其他证据印证其真实性或经对方确认，故对其真实性不予认定；对原告提交的证据7，两被告对真实性无异议，故对其真实性予以认定，但原告为职工缴纳的社保费用与租赁合同本身并不存在直接关系，原告也没有证据证明其经营确因消防整改不能继续，故对其关联性不予认定。对两被告提交的证据2，仅能证明两被告将因消防整改对原告造成的损失并进行补偿的方案交给了原告公某店长周乙的事实，周乙是否将该方案交给了原告并得到过原告的同意无法证实，故对其证明目的不予采信；对两被告提交的证据3，经与原件核对一致，故对其真实性予以认定。综合原、被告诉辩意见、举证、质证和本院认证意见，确认本案如下事实：2010年11月23日，原告软××公司以“珐兰蒂诺软装”名义与被告红星美凯××公司签订定金协议，确认承租红某生活广场三楼c8122展厅，定金为100000元，待签订正式租赁合同后该款可抵做质量保证金、场地租金等费用，双方还对相关事宜进行约定。2011年4月，原告（乙方）与被告澳××公司（丙方）、被告红星美凯××公司（甲方）签订《场地经营使用合同书》，约定：被告澳××公司将位于宁波市鄞州区环城南××段××场××楼××厅××号计162.6㎡的场地出租给原告经营墙纸类商品，品牌为珐兰蒂诺，合同期限自2011年4月30日至2012年4月29日；场地使用费采取先付费后使用原则，乙方按半年为一个计费租期向甲、丙两方支付使用期费用，丙方按每平方米71元／月向某某计收租金，总计138536元，首期租金69268元应当在签署本合同之日起三日内支付，此后应于下一租期开始之日的一个月前支付；甲方按每平方米14元／月向某某计收市场服务费，共计27317元，市场服务费支付时间与方式与场地使用费相同；乙方签订本合同时，甲方或委托他方向某某收取商品质量及经营保证金10000元；乙方必须遵守甲方的各项管理制度，服从甲方的统一管理；在使用期内，如遇甲方、丙方对市场进行整体规划、调整时涉及乙方，乙方必须无条件服从并积极配合；乙方必须承担展厅营业期间的消防及安全责任；甲、丙各自独立地为乙方提供服务，互相之间不承担连带责任，也不承担任何担保责任；无论基于何种原因，丙方若需承担赔偿责任的，仅赔偿展品、装修费用等直接损失，不对预期损失、经营损失等间接损失及人工费用承担赔偿责任；在使用期内，如乙方需要提前解除本合同，必须提前两个月书面通知甲方，经甲方同意后办好所有退场手续并交足所有费用方可终止经营（退场）；各方另对其他权利义务进行了约定并于同日签订与合同相关附件9份，作为合同的补充，与合同具有同等法律效力。原告已支付的定金100000元在签订合同后转为租赁展厅定金7074元、租赁费69268元、市场服务费13658元、商品质保金10000元，两被告开具了收据及发票。2011年7月，被告红星美凯××公司通知原告，为消防整改需要，须占用原告使用的展厅的部分面积，整改于当月完成。整改完成后，就占用的展厅部分面积给原告造成的损失，两被告将损失补偿方案交给了原告公某店长周乙，愿意赔偿原告的装修损失30000元及其他损失。审理期间，原、被告一致确认整改后的消防通道占用了原告承租的展厅12㎡的面积；就装修损失被告奥洋公某仍愿意赔偿原告30000元。同时查明：红某生活广场于2011年4月29日经宁波某某安局消防支队局部验收合格，于2011年10月12日经消防安某某查某某，原告承租的展厅属消防验收合格范围内。本院认为：原、被告签订的《场地经营使用合同书》是各方真实、自愿的意思表示，且不违反法律规定，合同合法有效，各方均应按约履行。原告承租期间，因红某生活广场消防安全整改需要，占用了原告使用的展厅12㎡的面积改做消防通道，且整改后无法恢复，原告认为该整改对其经营造成了实质性影响，为此请求解除合同。本院认为，根据法律规定合同的解除有法定解除和约定解除两种情形，合同约定了解除条件的在解除条件成就时可通过行驶解除权消灭合同关系，或者在法律规定的解除条件成就时通过行使解除权消灭合同关系，关于消防通道的整改并不属于原告与两被告约定的可以解除合同的条件，承担消防安全责任亦是原、被告均应履行的义务，故约定解除合同的条件并不成就；至于原告认为占用的消防通道对原告的经营造成了实质性影响，从展厅设计的进口情况看，消防通道虽然导致展厅的一处进口封闭，但展厅仍然有其他进口可以进入，也可通过改变设计的方式进行调整，并不因此必然导致原告的经营活动无法进行，故其请求解除合同亦不符合法定的解除条件；综上，对原告主张解除合同的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告奥洋公某赔偿租金、市场服务费、装修费用、物品等损失，本院认为合同应当按照约定履行，支付租金及市场服务费是原告应当履行的合同义务，但自2011年7月整改至今，消防通道占用了原告承租的展厅12㎡的面积且无法恢复，故对原告已支付的该部分租金及市场服务费（2011年7月至2011年10月）应予返还，按合同约定计算，减少的租金为3408元，应由被告澳××公司返还，减少的市场服务费为672元，应由被告红星美凯××公司返还；消防通道改建后占用了展厅的部分面积，必然给装修造成一定损失，被告澳××公司应当对原告承担相应的赔偿责任，但原告要求被告赔偿全部装修损失不具有合理性，也没有提交其他证据证明占用部分的实际损失，被告澳××公司愿意就装修损失赔偿原告30000元，根据展厅的占用面积以及装修费用综合衡量具有合理性，故对装修损失酌情认定为30000元；关于原告要求被告澳××公司赔偿的商品质保金、办公用品、样本费用、社保费用、余下库存等损失，均基于解除合同的请求，现解除合同的诉请不成立，要求被告澳××公司赔偿上述损失于法无据，本院不予支持。原告要求被告红星美凯××公司对损失赔偿承担连带责任，但根据合同约定，被告澳××公司是展厅的提供方，被告红星美凯××公司是市场服务提供方，各自承担的义务不同，且合同约定了各方独立提供服务、互相不承担连带责任，故原告的该项主张不符合合同约定亦不属于法律规定的应当承担连带责任的情形，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：被告宁波××家居购物广场有限公司返还原告宁波市鄞州××家居用品有限公司租金3408元，被告上××牌××司返还原告宁波市鄞州××家居用品有限公司市场服务费672元；二、被告宁波××家居购物广场有限公司赔偿原告宁波市鄞州××家居用品有限公司装修损失30000元；驳回原告宁波市鄞州××家居用品有限公司的其他诉讼请求。上述第一、二项应付款，于本判决生效后三日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费9978元，减半收取4989元，由原告宁波市鄞州××家居用品有限公司负担4709元，被告宁波××家居购物广场有限公司负担270元，被告上××牌××司负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：81×××01，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审判员　　薛海蓉二〇一二年三月十九日书记员　　傅　雷搜索“”