（2011）通民初字第11109号
裁判日期: 2012-03-19
公开日期: 2020-08-03
案件名称
深圳晶美生物工程有限公司与北京爱家宜居房地产经纪有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市通州区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
民事一审
当事人
深圳晶美生物工程有限公司；北京爱家宜居房地产经纪有限公司；吴翔；张鹏；王怀森；李凯
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》:第九十四条；《中华人民共和国合同法》:第九十四条第一项；《中华人民共和国合同法》:第九十四条第二项；《中华人民共和国合同法》:第九十四条第三项；《中华人民共和国合同法》:第九十四条第四项；《中华人民共和国合同法》:第九十四条第五项
全文
北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2011）通民初字第11109号原告深圳晶美生物工程有限公司，住所地深圳市福田区北环大道7001号开元大厦1403号。法定代表人文新平，董事长。委托代理人**，北京市中银律师事务所律师。被告北京爱家宜居房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区胜古北里皇姑坟14号2号楼302室。法定代表人钱雪冬，董事长。委托代理人王跃华，男，1976年11月22日出生，汉族，该单位职员。第三人李凯，男，1986年10月12日出生，汉族，无职业，住北京市通州区。第三人王怀森，男，1987年2月6日出生，汉族，无职业，住北京市通州区。第三人吴翔，男，1986年9月1日出生，汉族，无职业，住北京市通州区。第三人张鹏，男，1987年8月8日出生，汉族，无职业，住北京市通州区。以上四第三人共同委托代理人史孟超，北京市达奥律师事务所律师。原告深圳晶美生物工程有限公司（以下简称原告）诉被告北京爱家宜居房地产经纪有限公司（以下简称被告），第三人李凯、王怀森、吴翔、张鹏（以下简称第三人）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告深圳晶美公司的委托代理人**，被告爱家宜居公司的委托代理人王跃华，第三人李凯、王怀森、吴翔、张鹏的共同委托代理人史孟超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳晶美公司诉称：2009年11月5日原告返回美国前委托段丹丽女士、王立光先生，出租原告位于通州区张家湾镇南许场村东十亩工业用地和建筑物。2010年2月2日段丹丽与被告签订了《房屋出租委托合同》，4月3日又签订了《场地租赁合同》。2010年5月20日，四第三人与被告签订《房屋租赁合同》。但原告至今未向我方支付租金。2010年8月4日，原告向被告和第三人通过京城邮政特快专递寄发了《合同解除函》，被告至今没有回复。为了还原原告和第三人租赁的真实意愿，挽回原告的损失，2010年8月13日，原告与第三人经协商签订了《房屋租赁合同》和《补充约定》，约定第三人于8月20日前向原告交纳房租及押金共计28．25万元；2011年4月20日缴纳35万元，但是迄今为止第三人没有如约交纳房租。致使原告在与被告签订租赁合同后至今未收到任何租金。为维护自身合法权益，特诉至法院，请求依法判令：解除原被告双方签订的出租委托合同和场地租赁合同；解除原告与第三人签订的租赁合同和补充约定；要求被告支付原告2010年2月份至2012年3月份的租金60万元，第三人承担连带给付责任；要求被告和第三人返还租赁物，恢复原状。被告爱家宜居公司辩称：原告与被告签订的场地租赁合同是双方的真实意思表示，不同意解除合同；原告单方面改变租赁合同的约定，要求留用原租赁合同中的一半，租金因此也需要减半，双方因此对原租赁合同进行补充约定，因原告方法定代表人文新平一直在美国，补充协议一直未能签订；被告为原告垫付多项费用，并已支付部分租金，且因租金数额发生变化，被告多次要求原告方进行对账，并支付剩余租金，后来原告法定代表人文新平在美国回来后，双方一起对账，但对数额发生争议，未果；原告方单方面的解约通知未取得被告认可，不具有法律效力；原告在未与被告合法解约的情况下，与第三人签订了租赁合同，该合同不具备法律效力，不同意其要求被告与第三人连带支付租金的诉讼请求；原告的违约行为给被告带来了经济损失；被告依据有效的合同对外签署的租赁合同合法有效，原告要求解除于法无据。原告恶意违约，在未与被告达成一致意见解除合同的情况下，擅自单方面与被告的客户签订租赁合同，该合同属无效合同，原告要求被告承担其无效合同中的付款义务于法无据。第三人述称：2010年5月20日，四第三人与被告签订了租赁合同，租赁期限为2010年5月20日至2018年5月19日，后四第三人向被告交纳了2010年5月20日至2012年5月19日的租赁费共50万元。2011年8月15日，四第三人与被告签订了关于租赁北京市通州区张家湾镇南许场村东归原告深圳晶美公司所有的除2010年5月20日双方签订的租赁合同的租赁标的以外的该院落其余房屋及设施的合同，年租金15万元，租赁期限为不定期租赁，租赁起算日为2011年5月20日，后四第三人向爱家宜居公司交纳了此协议项下的2011年5月20日至2012年5月20日的租金15万元。2010年8月13日四第三人与原告深圳晶美公司签订了关于租赁南许场村东归其所有的前院第三层办公楼及后院的租赁合同，年租金25万元，租赁期限为2010年5月20日至2018年5月19日，还有该协议第十三条特别提出的前院一二层，租金15万元，租期2年，后四第三人与原告深圳晶美公司签订的租赁合同没有全面履行。本案涉及原被告之间的租赁合同，原告与第三人之间的租赁合同两个法律关系，不宜在一案中一并解决。若人民法院判决解除原被告之间的租赁合同，四第三人向被告交纳的租金65万元应当由被告直接返还给原告，截止到212年5月19日，第三人已经支付了该租赁标的的房屋租金，四第三人不欠原告租金。四第三人要求继续承租房屋。经审理查明，2009年11月5日，原告出具土地房产租赁委托书，委托段丹丽、王立光出租并代理相关手续。2010年2月2日，原告（甲方）与被告（乙方）签订房屋出租委托合同，约定：甲方将坐落于通州区张家湾镇南许场村东甲方北京分公司的办公场地委托乙方对外出租，乙方应在20万每年以上出租此场地，租金在每年20万—50万之间，乙方的佣金为每年年租金的十二分之一，租金在每年50万以上，乙方的佣金另加多出50万的百分之十等。2010年4月3日，原告（甲方）与被告（乙方）签订场地租赁合同，约定：出租场地坐落于北京市通州区张家湾镇南许场村东，租赁场地的标的物是指此场地及场地上的所有房屋，土地面积为6633．50平方米、房屋面积为2949．42平方米，场地用途为乙方以对外转租为主，甲方同意乙方对外转租，并由乙方直接对外签订转租合同，甲方同意乙方对外转租的价格高于乙方给予甲方的价格、高出部分为乙方所有，租赁期限自2010年3月至2030年3月，租金标准30万元每年，租金支付时间以乙方对外签订转租合同之日开始计算年付等。2010年5月20日，被告（甲方）与第三人（乙方）签订房屋出租合同，约定：出租房屋位于通州区张家湾南许场村东院内，该院落总面积6633．50平方米，院内现有三层楼房两栋，自建房2949．42平方米，甲方将此场地中的后院及院中房屋及前院楼房中的第三层租给乙方，租赁期限自2010年5月20日至2018年5月19日止，该房屋年租金为人民币二十万元，本协议签订时，乙方向甲方支付第一年的部分租金十二万元，自2011年5月20日后，乙方采用年付的方式，于每年的5月20日向甲方支付房屋租金等。合同签订后，第三人向被告支付租金并对租赁物予以部分装修改造。2010年8月4日，原告以被告擅自对房屋场地进行添置、未支付租金为由向被告发出合同解除函。2010年8月13日，原告与第三人针对同一租赁物签订房屋租赁合同和补充协议。2011年8月15日，被告与第三人签订协议书，根据该协议书和租赁合同，第三人已共向被告支付租金六十五万元，租金交付至2012年5月20日，但被告未支付原告租金。在庭审过程中，被告主张其未交纳全部租金的原因是被告为原告垫付诸多费用没有结算，并将部分租金支付段丹丽和文新平，原告否认被告主张的垫付费用，且段丹丽出庭证明被告主张的交纳租金均为其与钱雪冬的个人经济往来。以上事实，有房屋租赁合同、房屋出租委托合同、委托书、协议书、收据及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。当事人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人有权解除合同。原告与被告签订房屋出租委托合同和场地租赁合同，系双方真实意思表示，对双方具有约束力。被告与第三人签订房屋租赁合同并收取租金后，理应按照合同约定向原告支付租金，但被告在收到原告合同解除函后至今依然未履行支付租金的合同义务，已构成违约行为，故原告要求解除与被告合同关系、支付租金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。原告要求解除与第三人租赁合同、腾退租赁物的请求，该合同关系与原被告之间的合同关系系是基于同一租赁物的平行合同关系，且第三人已实际占有经营，故原告应与第三人协商后另行处理。同时，第三人已经将租金支付被告，其不再承担支付原告租金的责任。被告辩称因双方就其垫付费用问题存在分歧而未支付租金，但其主张垫付的费用中存在与租赁物无关的费用，且双方未对此予以书面约定。同时，被告辩称已支付部分租金，但未提供原告出具的收据，且证人出庭予以否认，被告亦主张原告要求变更合同租赁物面积，但其提交的协议并无双方盖章签字确认，故被告以上述理由抗辩未履行合同义务，本院不予采信，其主张的费用问题可以另行处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决如下：一、解除原告深圳晶美生物工程有限公司与被告北京爱家宜居房地产经纪有限公司于二〇一〇年二月二日签订的《房屋出租委托合同》和二〇一〇年四月三日签订的《场地租赁合同》；二、被告北京爱家宜居房地产经纪有限公司支付原告深圳晶美生物工程有限公司租金五十五万元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回原告深圳晶美生物工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费九千八百元，由原告深圳晶美生物工程有限公司负担五百元（已交纳）；由被告北京爱家宜居房地产经纪有限公司负担九千三百元，于本判决生效之日起七日内日交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 原海涛代理审判员 叶福勇代理审判员 徐明祺二〇一二年三月十九日书 记 员 秦 玲 搜索“”