（2012）浙嘉民终字第81号
裁判日期: 2012-03-15
公开日期: 2014-06-18
案件名称
郭维航与浙江嘉兴福兴房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省嘉兴市中级人民法院
所属地区
浙江省嘉兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郭维航,浙江嘉兴福兴房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百三十条，第一百五十三条第一款
全文
浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）浙嘉民终字第81号上诉人（原审原告）：郭维航。委托代理人：钱强。被上诉人（原审被告）：浙江嘉兴福兴房地产开发有限公司。法定代表人：李洪旺。上诉人郭维航为与被上诉人浙江嘉兴福兴房地产开发有限公司（以下简称福兴公司）商品房销售合同纠纷一案，不服平湖市人民法院（2011）嘉平民初字第1605号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年1月31日受理后，依法组成合议庭于2012年2月28日公开开庭审理了本案。上诉人郭维航及其委托代理人钱强到庭参加诉讼，被上诉人福兴公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原审法院审理认定，2010年11月30日，郭维航与福兴公司签订了商品房买卖合同一份及作为合同附件八的补充协议一份，合同约定福兴公司将嘉福楼第2幢319号房出售给郭维航，房屋总价款为200000元，郭维航一次性付清，福兴公司应于2011年5月1日前将房屋交付郭维航，交付时房屋需经验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明，取得法律、行政法规规定的应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件等，若福兴公司未按合同规定的期限将房屋交付郭维航使用的，则按逾期时间分别处理，即逾期不超过90日的，自合同规定的最后期限的第二天起至实际交付日止，福兴公司按日向郭维航支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，郭维航有权解除合同，郭维航解除合同的，福兴公司应当自郭维航解除合同通知到达之日起30日内退还全部已支付的购房款，并按郭维航累计已付购房款的1%向郭维航支付违约金；郭维航要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，福兴公司按日向郭维航支付已交付房价款万分之二的违约金。商品房达到交付使用条件后，福兴公司应当书面通知郭维航办理交付手续，双方进行验收交接时，福兴公司应当出示合同规定的证明文件，所购商品房为住宅的，福兴公司需提供《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，福兴公司不出示证明文件或者出示证明文件不齐全的，郭维航有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由福兴公司承担等。作为合同附件八的补充协议内容约定，若郭维航未能按照合同的约定或福兴公司的交接通知书期限内办理交付手续的，福兴公司不承担逾期交付责任及违约金且郭维航应承担从交接通知书期限日起每天按合同约定总房价的万分之五直至办理交付手续时止的违约金等。合同签订后，郭维航当即支付了福兴公司购房款200000元。另查明，涉案房屋系福兴公司开发建设的商品房，该房屋于2011年4月16日经竣工验收合格，竣工验收备案文件齐全，并于同年的5月31日完成备案登记。2011年5月2日，福兴公司书面通知郭维航于2011年5月20日之前办理房屋交接手续，由于福兴公司未出示相关备案证明文件，郭维航拒绝办理交接手续。2011年8月23日，福兴公司再次书面通知郭维航办理房屋交接手续，要求郭维航于2011年9月10日前往办理，2011年9月5日，郭维航以福兴公司未能按照合同的约定交付房屋为由，向原审法院提起诉讼，原审法院于2011年10月14日作出（2011）嘉平民初字第1282号民事判决书，判令福兴公司于判决生效后十日内协助郭维航办理房屋交接手续，并承担逾期交房违约金4560元，现该判决已生效，福兴公司向郭维航支付了4560元违约金，但至今双方尚未办理房屋交接手续。2011年11月25日，郭维航提起本案诉讼，称该房屋至今尚不具备交房条件，郭维航依据双方之间订立的房屋买卖合同，要求福兴公司履行义务，请求判令：1、福兴公司按约履行安装抽水马桶、水槽、水管的义务；2、福兴公司支付郭维航违约金3600元；3、本案诉讼费由福兴公司负担。福兴公司在原审中未作答辩。原审法院审理认为，郭维航与福兴公司之间订立的合同是双方真实意思的表示，且未违反相关的法律法规的规定，应为合法有效，双方应按照合同的约定履行各自的义务。郭维航曾就福兴公司未能按约交付房屋向法院提起诉讼，并经法院依法判决福兴公司履行协助郭维航交房义务及支付逾期交房的违约金，现郭维航依据双方签订的合同第九条的约定，主张福兴公司至今尚未达到交房条件，即未安装抽水马桶、水槽、水管，然该条款仅约定商品房交付时符合用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件，而并未对上述义务作出明确约定，且涉案房屋也已经过验收合格，竣工验收备案文件齐全，并已经获准备案登记，故郭维航要求福兴公司履行安装抽水马桶、水槽、水管的诉请，并无法律依据，不予支持。鉴于涉案房屋已经具备了合同约定的交付条件，郭维航怠于履行接受房屋的义务，且有关福兴公司需协助郭维航交付房屋的诉请及支付逾期交房违约金的诉请法院已经处理，故对于郭维航再次要求福兴公司支付违约金的诉请，不予审查。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十条之规定，判决：驳回郭维航的诉讼请求。案件受理费50元，减半后收取25元，由郭维航负担。判决宣告后，郭维航不服，向本院提起上诉称：1、原判认定事实不清。双方签订的商品房买卖合同虽未明确约定安装抽水马桶、水斗、水管，但只是没有明确约定安装什么样的抽水马桶、水斗和水管而已，因为这些设施本身就是商品房不可分割的一部分。商品房未安装这些设施，依一般常人判断，该商品房属于不具备正常使用的基本条件。因此，合同没有明确约定这些设施，并不影响商品房能否正常使用这一事实认定。商品房验收合格、竣工验收备案文件齐全并获准备案登记，与合同第九条第3款约定之间没有关联，不能推断出商品房已经具备了交付条件。2、原审判决适用法律错误。原审对违约金的审查是建立在该商品房能否正常使用的事实基础上的，正是由于原审对这一事实认定不清，才导致了不予审查的结果。相反，在对该商品房是否具备正常使用的基本条件进行认定的情形下，完全可以依据合同法第六十二条的规定处理。综上，请求二审撤销原判，改判福兴公司按约履行安装抽水马桶、水斗、水管的义务，并支付违约金3600元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院查明的事实与原审法院查明的事实相一致。本院认为，郭维航与福兴公司签订的商品房买卖合同中并未对商品房是否需要安装抽水马桶、水斗及水管作出约定，至于这些设施是否属于合同约定的“具备商品房正常使用的基本条件”这一交付条件的内容，这涉及对该条款的理解问题。对合同条款的理解，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。案涉房屋为房产开发商出售的未经装修的毛坏房，显然不能以日常生活为目的而直接正常使用，若需使用，还须装修并购置厨卫器具、家具、家电等设施。而依常理，装修房屋及购置家用设施均属于房屋使用人的义务，故对于双方合同中约定的“具备商品房正常使用的基本条件”这一条款应作限缩性解释，即该基本条件是指商品房必须具备装修条件并能保障房屋的正常使用，而不包括装修及生活设施本身。现案涉商品房具备了通行、通水、通电、通气等基本条件，即属于具备了合同约定的交付条件，至于抽水马桶、水斗、水管之类的厨卫设施，属于日常生活设施，应由使用人自行解决。因此，郭维航请求由福兴公司安装这些设施缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。关于逾期交房的责任问题。福兴公司在商品房具备交付条件后，于2011年8月23日通知郭维航办理房屋交接手续，郭维航以商品房不具备交付条件为由拒绝办理，郭维航的该理由如前所述不能成立，故商品房未能交付的责任在于郭维航，其主张福兴公司承担2011年8月23日之后的逾期交房违约金不能成立。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，所作判决适当。郭维航的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。福兴公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、第一百五十三条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人郭维航负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭嘉雄审 判 员 褚 翔代理审判员 毛 彦二〇一二年三月十五日书 记 员 苏 轶 来源：百度“”