（2012）浙甬民二终字第143号

裁判日期: 2012-03-15

公开日期: 2016-07-01

案件名称

朱某某、吴甲与陈甲二审民事判决书

法院

浙江省宁波市中级人民法院

所属地区

浙江省宁波市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陈甲,朱某某,吴甲

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款，第一百五十八条

全文

浙江省宁波市中级人民法院民事判决书（2012）浙甬民二终字第143号上诉人（原审被告）：陈甲。委托代理人：汪某某。委托代理人：裴某某。被上诉人（原审原告）：朱某某。被上诉人（原审原告）：吴甲。两被上诉人的共同委托代理人：章某某。上诉人陈甲因与被上诉人朱某某、吴甲房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省象山县人民法院于2012年2月2日作出的（2011）甬象民初字第1941号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年3月1日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：1997年，原告朱某某、吴甲将自建的位于南仓村的二间一梯水泥平顶屋出租给被告陈甲居住。1998年下半年，被告陈甲出资购买该房屋并居住至今。1999年11月15日（农某1999年10月初8），原告朱某某、吴甲与被告陈甲补充签订卖屋契一份，载明：“经（今）有丹城镇南仓村村民朱某某座落在本村××给东陈乡南盘村陈乙为产四至分明一概在内归陈乙为产总人民币壹万壹仟陆佰元整。”中介人朱荣位、吴乙、屠某某分别在该卖屋契上签名。2000年5月12日，象山县土地管理局颁发讼争房屋土地使用证，载明土地使用者史明跃。该证由被告陈甲向村委会会计领取后持有。另查明，原告朱某某于1986年1月将户籍从××街道南××至丹西街道××室，又于2005年11月迁回丹西街道南仓村，户口性质为农业家庭户。2010年1月5日，原告朱某某通过遗失补办办理了讼争房屋的集体土地使用证，载明土地使用权人朱某某，四址及面积与被告陈甲持有的土地使用证一致。原审原告朱某某、吴甲于2011年10月24日诉至原审法院，请求判决：确认原审原告与原审被告签订的房屋买卖合同无效；判令原审被告立即搬迁出屋，并将房屋归还原审原告。原审法院经审理认为，本案争议焦点系讼争房屋买卖合同是否具有法律效力。由于讼争房屋坐落于丹西街道南仓村，土地性质系南仓村集体所有，因此该房屋的买卖直接涉及农村宅基地使用权的转让。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的权某，与享有者的特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。被告陈甲并非南仓村村民，依法不得享有南仓村集体土地使用权，因此其与两原告之间转让讼争房屋的合同虽系双方某实意思表示，但因违反法律法规的强制性规定而无效。根据无效合同的处理原则，因该合同取得的财产，应当相互返还。因此，原告主张被告搬迁出屋并将讼争房屋返还原告的诉讼请求符合法律规定，依法予以支持。原告朱某某、吴甲亦应当将相应的购房款返还给被告陈甲，对此双方可另行解决。本案的争议焦点就是合同的效力问题，原告主张讼争合同无效，被告则提出合同有效的抗辩意见，因此，该合同的效力问题系本案的待判事实，不应向当事人进行释明。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，作出如下判决：一、原告朱某某、吴甲与被告陈甲于1999年11月15日签订的房屋买卖合同（卖屋契）无效；二、被告陈甲于该判决生效后45日内搬迁出坐落于象山县丹西街道南仓村的讼争房屋，并将该房屋返还原告朱某某、吴甲。案件受理费2300元，减半收取1150元，由被告陈甲负担。宣判后，原审被告陈甲不服，向本院提起上诉称：一、原判认定涉案合同无效没有法律依据。（一）涉案合同系双方当事人的真实意思表示，也不违背法律法规的规定；（二）依据物权法第一百五十五条的规定精神，明确了宅基地使用权具有可转让性，浙江省高级人民法院有关会议纪要也有相关的规定，买卖农村的私有房屋，如双方自愿并签订了契约，买方已经支付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认定买卖关系有效；（三）原判适用的法律规定，并非是农村宅基地使用权系农村集体组织成员享有权某，非集体经济组织成员无权取得或变相取得的法律依据；（四）被上诉人在原审中的主张甲上系成员权问题，我国现有法律对土地使用权（特指宅基地使用权）没有明确禁止转让的规定，故原判确定涉案合同无效，没有合法的依据。二、原审判决程序违法。依据民事诉讼证据规则的若干规定，当事人主张的法律关系性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。原审法院未对当事人依法行使释明权，故审判程序违法。因此，请求二审撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人朱某某、吴甲答辩称：一、原判认定涉案合同无效合法、正确。双方当事人签订的合同名为卖屋契，实为集体土地使用权转让，转让的标的物是村民宅基地使用权；农村村民宅基地使用权在非同××经××组织成员之间不得转让，这是法律常识。二、上诉人主张某同有效，被上诉人主张乙，原判认定无效，故原审法院无需对上诉人进行合同效力的释明，至于购房款返还及赔偿问题，上诉人可以另案解决。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律及判处正确。因此，请求二审法院依法驳回上诉请求，维持原判。二审中，上诉人向本院提交了涉案房屋的三张照片，拟证明讼争房屋的现状。被上诉人经质证认为，对该照片证明的对象没有异议，故本院对上诉人上述举证证明的事实，予以认定。双方当事人对原判查明的主要事实没有异议，故本院予以确认。本院认为：本案主要争议是涉案合同是否有效。上诉人与被上诉人虽签订了房产买卖契约，约定被上诉人将讼争房屋出卖给上诉人，且上诉人已经居住至今，但讼争房屋的土地使用权权属性质为集体土地，双方当事人也非同××经××组织成员，故双方当事人的房屋买卖行为，违反了相关法律规定。原审法院据此判决确认该房产买卖合同无效，并非无据。关于原审法院是否应当依法对当事人依法行使释明权问题，因原判对涉案合同效力的认定并未与被上诉人的主张不一致，且上诉人虽在原审中对合同效力问题提出了抗辩，但未提出反诉，故原判对该合同效力的认定，并未违反有关证据规则的规定。至于涉案合同无效后其他可能存在的争议，可以依法另案处理。综上，原审法院认定事实清楚，审判程序合法，判决并无不当。上诉人上诉理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人陈甲负担。本判决为终审判决。审　判　长　　俞灵波审　判　员　　李夫民代理审判员　　莫爱萍二〇一二年三月十五日代书　记员　　黄　琼关注微信公众号“”