（2011）穗云法民四初字第948号

裁判日期: 2012-03-14

公开日期: 2014-10-27

案件名称

何伦伟、朱晓兰与广东耀华房产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

广州市白云区人民法院

所属地区

广州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

何伦伟,朱晓兰,广东耀华房产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十四条

全文

广州市白云区人民法院民事判决书（2011）穗云法民四初字第948号原告何伦伟，男，1973年出生，汉族，身份证住址。原告朱晓兰，女，1978年出生，汉族，身份证住址。两原告共同委托代理人车远鸿、邓超军，广东义法律师事务所律师。被告广东耀华房产开发有限公司，住所地。法定代表人吴锦培，总经理。委托代理人黄建强、邬先发，广东晟典律师事务所律师。原告何伦伟、朱晓兰与被告广东耀华房产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2011年6月8日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告何伦伟、朱晓兰的共同委托代理人车远鸿、邓超军，被告广东耀华房产开发有限公司的委托代理人黄建强、邬先发到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何伦伟、朱晓兰诉称，我方与被告先后于2010年3月16日和2010年6月22日签订《商品房认购协议》和《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定我方向被告购买位于广州市白云区机场路十号之三“鑫耀大厦”417号商铺，交房时间为2010年7月28日前等等。合同签订后，我方准时交付了定金、首期款、综合税费、申请按揭资料。但被告拒不履行合同，至今经多次催促仍拒不交付房屋。被告的行为致使我方无法履行与广州万丽皮具市场有限公司签订的《租赁合同》，从而无法取得房屋使用权和收益权，占有权和处分权更加无法实现，导致我方购房的根本目的无法实现。依据合同法第九十四条，现请求判决：1、解除《商品房认购协议》和《广州市商品房买卖合同（预售）》；2、被告返还购房本金533256元（已含定金100000元）；3、被告返还代缴税费33532元、委托公证费等4147元；4、被告赔偿上述购房本金、代缴税费、委托公证费等的利息损失（按中国人民银行同期贷款利率，从交款之日起算至被告实际付款之日止）；5、被告双倍返还定金100000元；6、被告承担本案诉讼费。被告广东耀华房产开发有限公司辩称，1、合同是原、被告真实意思表示，合法有效。合同第14条约定延期交楼的违约责任是支付违约金，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定，本案属当事人另有约定的情况。原告要求解除合同不符合合同约定和法律规定。2、合同不存在不能履行的情况。涉案房屋已完全具备交楼条件，可以交付给原告使用，我方不构成根本违约。3、我方延期交房没有导致原告利益受损。4、我方对耀华皮具城已做了努力，目前只有齐心合作，才能做到利益最大化。因伟国公司事件的影响，我方财务状况已经很紧张，如果业主退房，必定导致更多的连锁反应，所以退款、退房不能维护原告的利益。请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2010年3月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房认购协议》，约定乙方认购甲方位于广州市白云区机场路十号之一至十号之五“鑫耀大厦”肆层17号商铺，乙方在签订本协议时支付认购房定金100000元。2010年6月22日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：第四条、合同标的物基本情况：乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的鑫耀大厦第鑫耀大厦（裙楼栋）幢4层417号房，房屋地址：白云区机场路10号之三417房……第七条、计价方式和价款：该商品房总金额1063256元；按揭贷款方式付款：首期款：自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5天）支付全部房价款50.15%即533256元，除首期款外，剩余房款530000元须于2010年6月22日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；按揭银行是东莞银行广州分行，甲方代理乙方办理按揭手续，乙方在签定本合同并支付首期款后10日内，将申请银行按揭贷款需由乙方提供的证件资料交给甲方或甲方指定的第三人……第十二条交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；第十三条、房屋交付：甲方应当在2010年7月28日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，……因不可抗力等原因，房屋需要延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方……第十四条、延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2、（1）逾期60日内，甲乙双方同意合同继续履行，甲方不需向乙方支付违约金。（2）逾期超过60日后，自本合同第十三条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付房价款0.03%的违约金，合同继续履行。第十五条、房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量证明书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担；……第二十一条、产权登记：甲方应在该商铺房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意选择以下第2种方式为乙方办理《房地产权证》：……2乙方委托甲方办理，甲方应当在该商品房交付之日起个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方等等。原告已向被告支付以下款项：2010年3月15日支付购房定金100000元、同年6月22日支付首期款433256元（不含定金）、同年6月22日支付代缴税费33532元、委托公证费等4147元。原、被告已办理预购房预告登记。2010年6月22日，原告与案外人广州万丽皮具市场有限公司（以下简称万丽公司）签订《租赁合同》，约定原告将涉案房屋出租给该司，租赁期限从2010年7月28日起至2015年7月27日止，租金从2010年7月28日起算等等。但涉案房屋至今未交付给原告。另查，涉案商住楼的情况：2009年12月9日，被告取得涉案商住楼的广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）。2010年6月2日，涉案商住楼取得《排水许可证》，有效期至2011年6月1日。2010年8月12日，被告获发涉案商住楼《建筑工程消防验收的意见书》。2010年8月13日，被告取得涉案商住楼的《人防工程专项竣工验收备案意见书》。2010年9月15日，广州邮政投递局北区投递部移交涉案商住楼的邮政信箱钥匙，并通知从2010年9月20日起开始投递邮件入信报箱。2011年1月22日，涉案商住楼的电梯经安全检验合格。2011年10月8日，被告获发涉案商住楼《建设工程规划验收合格证》。2011年12月7日，被告取得涉案商住楼《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》。2011年12月23日，广州市建设工程质量安全监督站对涉案商住楼出具《建设工程施工质量验收监督意见书》，主要内容为：于2011年12月9日进行工程质量验收，经我站派员对工程质量验收工作进行鉴定，根据国家、省、市有关法律、法规、规范、标准，工程质量验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等符合国家工程质量验收有关规定。对于个别部位尚存在的质量缺陷，请贵单位继续组织整改完善，并按照有关规定，及时办理竣工验收备案手续。2012年1月18日，涉案商住楼取得《广州市建设工程档案验收合格证》。诉讼中，被告提供其与广州市自来水公司签订《广东省城市供用水合同》、原告与广东电网公司广州供电局于2009年1月13日签订的《供用电合同》，拟证明涉案商住楼取得水电供应。经本院释明后，原告明确表示如果本案不支持其诉讼请求，原告在本案中不要求被告承担交付房屋、支付违约金及赔偿损失等其他违约责任，其将另行解决。以上事实，有合同、收据、发票、验收资料以及当事人陈述等证据证实。本院认为，原告与被告在平等自愿的基础上签订的《商品房认购协议》、《广州市商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。合同第十三条约定被告应于2010年7月28日前将符合约定条件的房屋交付原告使用，但被告逾期未能依约交付房屋，已构成违约，应承担违约责任。关于迟延交房的违约责任，双方已在合同第十四条明确约定“被告如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2、（1）逾期60日内，甲乙双方同意合同继续履行，甲方不需向乙方支付违约金。（2）逾期超过60日后，自本合同第十三条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付房价款0.03%的违约金，合同继续履行。”而没有约定原告可迳行行使解除权，事实上被告也一直在继续履行，并陆续办理了相关验收手续，故原告诉请解除合同缺乏合同依据。至于原告提出的购房目的不能实现的理由，经审查目前该房屋已办理相关验收手续并符合使用条件，购房合同可以继续履行，并非合同目的不能实现。另外，原告与第三方的租赁合同关系及相应收益未能实现的问题，由于租赁关系与本案买卖关系分属不同的法律关系，原告也可以通过向被告主张违约损失解决，均不能作为解除合同的理据，故原告坚持要求解除合同、返还已付房款（含定金）、代缴税费，并支付上述款项利息、赔偿定金的诉讼请求缺乏事实和法律依据，也不符合法律鼓励促进合同履行之精神，本院不予支持。对于诉讼费用的负担，虽然原告要求解除合同不当，但其主张认定被告违约无误，故本院酌定双方各负担一半诉讼费用。综上所述，审查原告的诉请不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条之规定，判决如下：驳回原告何伦伟、朱晓兰的诉讼请求。本案受理费11004元、保全费4072元，由原告何伦伟、朱晓兰与被告广东耀华房产开发有限公司各负担一半，被告负担部分于本判决生效之日起三日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审　判　长　杨　月　琴人民陪审员　蔡　玉　林人民陪审员　林　广　群二〇一二年三月十四日书　记　员　梁静胡嘉铭关注微信公众号“”