（2012）浙丽民终字第56号
裁判日期: 2012-03-14
公开日期: 2015-12-30
案件名称
王某某与叶某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省丽水市中级人民法院
所属地区
浙江省丽水市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
叶某某,王某某
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
浙江省丽水市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）浙丽民终字第56号上诉人（原审被告）叶某某。委托代理人许某某。委托代理人娄某某。被上诉人（原审原告）王某某。委托代理人陈某某。上诉人叶某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服莲都区人民法院（2011）丽莲民初字第941号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2012年2月21日公开开庭进行了审理，上诉人叶某某及其委托代理人许某某、娄某某、被上诉人王某某及其委托代理人陈某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2011年6月14日，被告叶某某与原告王某某签订了《商业用房租赁协议》，将涉案房屋转租给原告王某某，并约定：“一、甲、乙双方（甲方为被告叶某某，乙方为原告王某某）均完全自愿出租和承租；二、租赁期限：自从2011年6月18日开始至2016年6月17日止，历时五年，期限届满后如需续租，乙方有优先承租权，但必须另行登记租赁协议方可有效；三、乙方在承租期间，乙方有自行出租和转租权（乙方必须告知甲方），甲方不得以任何借口干涉；四、租金及租金支付方式：租金每年三十六万整，自每年6月18日前付清，从第一年到第三年租金三十六万元整不变，第四年开始每年在原租金的基础上增加8%的租金；五、违约责任：1、甲方违约：如甲方中途终止租赁合同，给乙方造成损失，甲方应双倍赔偿给乙方。2、乙方违约：如乙方中途停止营业或歇业，应提前6个月通知甲方，同时乙方仍需提供一十万元整给甲方作为保证金，待期满不计息如数归还乙方，如有违约甲方恕不退还租金和保证金”。原告王某某分别于2011年6月12日、2011年6月20日、2011年7月31日通过网银转账的形式向被告叶某某支付款项共计三十七万元整。至原告向本院起诉之日止，被告叶某某以原告王某某未支付十万元保证金为由未向原告交付涉案房屋。原审法院审理认为，原、被告双方的争议焦点在于被告叶某某以原告王某某未支付100000元保证金为由，拒绝交付涉案房屋是否符合法律规定。本案中，原、被告双方于2011年6月14日签订的《商业用房租赁协议》系双方某某真实表示，且不违反法律强制性规定，依法成立并生效，双方应依约履行各自的义务。根据原、被告双方签订的《商业用房租赁协议》第五条第2款：“乙方违约：如乙方中途停止营业或歇业，应提前6个月通知甲方，同时乙方仍需提供一十万元整给甲方作为保证金，待期满不计息如数归还乙方，如有违约甲方恕不退还租金和保证金”，其中明确约定了保证金内容，但并未明确约定该保证金的履付期限，被告叶某某以此拒绝交付涉案房屋，理由和证据不足，不予支持。被告应在原告支付完毕当年的租金后及时交付租赁物，被告至今未交付租赁物，致使合同目的不能实现，故原告诉请解除双方的租赁合同，合法有据，予以支持。原告诉请被告返还租金370000元，予以支持。原告诉请被告支付租金370000元的利息，计算标准过高，依法予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条的规定，作出判决：一、解除原告王某某与被告叶某某于2011年6月14日签订的《商业用房租赁协议》；二、被告叶某某于本判决生效之日起十五日内返还原告王某某租金370000元并赔偿相应的利息损失（自2011年9月20日起按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；三、驳回原告王某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7070元，由原告王某某负担570元，由被告叶某某负担6500元。宣判后，上诉人叶某某不服，向本院提起上诉称：1、一审程序违法。首先，被上诉人在一审第二次开庭时当庭变更了诉讼请求，法庭未给予上诉人合理答辩期与举证期，损害了上诉人的诉讼权利，程序明显违法。其次，被上诉人未主张某某合同目的不能实现而要求解除租赁合同，而一审法院却以被上诉人未主张的理由判决解除双方的租赁合同，违背了“不告不理”原则；2、根据双方签订的房屋租赁合同，被上诉人应在2011年6月18日前将年租金360000元付清，但被上诉人逾期未付清，在上诉人的催促下，才于2011年7月31日付清。因此，被上诉人未承接房屋，是因为其未按约支付租金造成的，而不是上诉人拒绝交付租赁物。上诉人从未以被上诉人未交100000元保证金为由拒绝交付承租房钥匙，是被上诉人一直拒收房屋钥匙。既然双方签订的房屋租赁合同有效，就不应该解除，而是应当继续履行。如解除，该过错责任也应该是被上诉人逾期支付租金及保证金所造成，根据双方签订的租赁协议约定，上诉人没有退还的义务；3、上诉人在一审时提供的证据2、证据3能够证明上诉人催告被上诉人于2011年8月20日前交付10万元保证金，及将房屋钥匙交付被上诉人，但一审却以该两份证据与本案无关，不予采信，有失偏颇。故请求二审法院依法改判或发回重审。被上诉人王某某答辩称：1、被上诉人变更诉讼请求是由于当事人的主张与法院查明的事实不一致，法院释明后，当事人才变更诉讼请求，此不受举期限限制，且被上诉人提出变更诉讼请求距离第二次开庭也有一定时间。上诉人称在第二次开庭时某某被上诉人变更诉讼请求的说法不符合客观事实；2、被上诉人于2011年7月31日才交清租金，是双方达成合议，自愿变更的，不应算是违约。被上诉人付清租金就是要租房屋，不存在上诉人所说的被上诉人房租交清后却拒收房屋钥匙的事实，是上诉人要被上诉人再交100000元保证金才同意将房屋交付，而根据租赁协议约定保证金是被上诉人中途停止营业或歇业才要交付的。由于上诉人拒绝交付房屋，导致被上诉人无法营业，故被上诉人要求解除合同，退还支付的租金；3、上诉人提供的证据3信函，更说明了是上诉人要求被上诉人交付10万元保证金后，才肯将房屋交付被上诉人使用。故请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。二审中，上诉人叶某某提供了四组证据，证据一是叶某某发给王某某的短信，证明叶某某于2011年6月25日、7月3日向王某某催讨房租与保证金；证据二是王某某发给叶某某的短信，证明王某某不愿履行其与上诉人签订的房屋租赁合同，不愿领取房屋钥匙，只想从上诉人处获悉房东的电话，直接同房东另行协商。证据三是王某某的名片，证明被上诉人王某某的电话号码。证据四是叶某某2011年6月、7月、8月与王某某的通话记录单，证明双方签订房屋租赁合同后，叶某某一直不断地向王某某催讨租金与保证金，并催其领取房屋钥匙。被上诉人王某某质证认为证据一、二没有短信发送的时间，不排除伪造的可能。即使短信是真实的，也只能证明上诉人向被上诉人催讨过租金，短信中并未提到保证金和房屋钥匙。证据三、证据四不能证明上诉人要求被上诉人领取房屋钥匙。本院认为，证据一、二、四的证据形式不合法，四组证据均不能证明上诉人所主张的事实，应不予采信。二审查明的事实与原审相一致，本院予以确认。本院认为，诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受举证期限的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。本案中，被上诉人起诉要求确认双方签订的《商业用房租赁协议》无效，与一审法院根据案件事实作出的租赁协议有效的认定不一致，经一审法院释明，被上诉人变更了诉讼请求，要求解除《商业用房租赁协议》，被上诉人该变更诉讼请求行为符合法律规定，并未违反程序。上诉人还认为被上诉人变更诉讼请求后，一审法院未重新给予举证期限。即使一审法院未重新指定举证期限，二审法院也给了上诉人提供新的证据的机会，一审程序上的瑕疵不影响本案实体的处理，故上诉人的该上诉理由本院不予支持。一审时上诉人提供的证据2，是叶某某本人的住宿发票一张，无法证明上诉人所主张的被上诉人王某某因为与其协商租赁之事而在宾馆投宿一事。证据3是叶某某写给王某某的信函，内容为叶某某向王某某催讨保证金100000元，限其于2011年8月20日前交付，否则将房屋另行租赁。信函内容无法证实上诉人所辩解的其将房屋钥匙交给被上诉人，而被上诉人拒收的事实。《商业用房租赁协议》第五部分违约责任中约定：如乙方（被上诉人）中途停止营业或歇业，应提前6个月通知对方，同时乙方（被上诉人）需提供100000元给甲方（上诉人）做为保证金。从该内容上理解，只有在中途停止营业或歇业时被上诉人才需提供保证金，并非如上诉人所称的保证金应与第一年的租金一并支付。上诉人在被上诉人已足额支付第一年租金的情况下，以未付保证金为由拒绝交付房屋，理由和依据不足，因此造成的法律后果应由其自行承担。上诉人还提出被上诉人未按合同约定支付房租，属违约行为，其没有退还租金的义务。被上诉人的确在上诉人的多次催促下才迟延支付了租金，但上诉人对被上诉人在其催讨的合理期间内支付租金的行为予以认可，因为被上诉人于2011年7月31日付清了租金后，上诉人并未提出解除合同，也未追究被上诉人的违约责任，之后只是要求被上诉人支付保证金。如上诉人要追究该期间上诉人迟延支付租金所造成的损失，可另行主张。一审法院事实认定清楚，法律适用正确，程序合法，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6500元，由上诉人叶某某承担。本判决为终审判决。审 判 长 陈江云审 判 员 吴廷忠代理审判员 周小兰二〇一二年三月十四日代书 记员 吴美珠 关注微信公众号“”