（2012）深罗法民二初字第392号
裁判日期: 2012-03-14
公开日期: 2017-04-20
案件名称
刘慧敏与深圳市金宝钟实业发展有限公司居间合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市罗湖区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘慧敏,深圳市金宝钟实业发展有限公司
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第四十六条，第六十条第一款；《中华人民共和国物权法》：第九条第一款，第十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款，第一百二十八条
全文
深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2012）深罗法民二初字第392号原告刘慧敏。委托代理人陈科军，广东吉光律师事务所律师，执业证号14403200210821307。委托代理人刘森，广东吉光律师事务所律师，执业证号14403200910400873。被告深圳市金宝钟实业发展有限公司，住所地深圳市罗湖区金碧路16号金景花园办公楼二楼。法定代表人邹云标。委托代理人刘亚方，广东度量衡律师事务所律师，执业证号14403200610969219。上列原告诉被告居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员赵蔚琳适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘慧敏及其委托代理人陈科军、刘森，被告深圳市金宝钟实业发展有限公司之委托代理人刘亚方均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原被告于2011年10月签订《居间业务合同书》，约定由被告联系购买罗湖区布心阳光明居丙栋2-602、2-603房产，总价251万元。履约过程中，原告按合同约定付款8万元整，但被告却未能联系上上述房产的登记产权人与原告签订买卖合同。后来，在原告的函告催促下，被告居然发函要求原告与上述房产登记产权人（登记产权人为深圳发展银行股份有限公司深圳长城支行）之外黄经来、从桂吉签订所谓房屋买卖合同，并向原告提供了该二人开具的原告已付款8万元的收款收据复印件。出于诚信履约，协商解决问题的考虑，原告再次致函，宽限被告于2011年12月31日之前提供卖方上述房产登记产权人的证明材料，但被告置若罔闻，至今也未提供，也未退还原告已付款8万元。鉴于此，特向法院起诉，请求判令：1、解除合同；2、被告返还已付款人民币8万元；3、被告负担本案诉讼费。被告答辩称：被告作为中介方与原告签订了居间合同，也依据合同的约定向涉案的两套房产的业主说明了买家的一些情况，并且也向原告即买家披露了业主的事实情况，并希望最终能达成交易。但由于原告自身的原因一直未能交清剩余购房款。导致协议无法履行的过错在原告，也应由原告自己承担交易无法进行的违约责任。因此，被告主张继续履行合同。如合同解除的话，被告要求没收原告所交纳的定金。综上，请法庭查明案件真实情况，驳回原告的诉讼请求。审理查明：2011年10月17日，原、被告签订了一份《深圳市金钟宝实业发展有限公司居间业务合同书》，约定：原告委托被告独家代理购买位于深圳市罗湖区布心阳光明居丙栋2－602、603大厦，建筑面积两套共148.91平方米；总价人民币251万元；原告在签订合同时向被告先缴纳保证金人民币8万元作为担保金，当被告联系到原告所需楼宇时，将担保金转交给权利人作为定金。在合同期限内，原告若擅自终止合同，被告不退还担保金；若被告未能按要求联系到上述楼宇，则必须将担保金原数退还原告。除原告所支付的定金外，应在2011年11月10日前支付人民币40万元，余款在2011年11月30日前一次性付清等。合同签订当天，原告依约向被告支付了保证金人民币8万元。2011年12月17日，被告书面告知原告，已经将原告交的保证金人民币8万元交给了业主，并要求原告最迟在2011年12月31日前一次性将购房余款243万元交清，否则没收定金。原告遂委托律师于2011年12月19日向被告发出律师函，要求被告联系业主按照居间业务合同书的内容签订房屋转让合同、资金监管协议及相关过户手续。2011年12月22日，被告回函给原告称涉案房产的业主黄经来、丛桂吉愿意同原告签署合同，但不会将房款存放银行做监管，并再次要求原告与黄经来、丛桂吉签订买卖合同。原告于2011年12月24日函复被告，要求被告在2011年12月31日前提供黄经来、丛桂吉的房地产证、房产登记部门的房产信息查询单，以及上述两人签约资质和履约能力的证明材料，否则应退还原告已付款。但被告一直未能提供上述材料，也未退还原告款项，原告遂诉至法院，并提出上述诉讼请求。另查，涉案两套房产的房地产证上记载的所有权人均为深圳发展银行股份有限公司深圳长城支行。2010年8月18日，丛桂吉与深圳发展银行股份有限公司深圳长城支行签订了《房地产买卖协议》，购买涉案罗湖区阳光明居三期丙栋二单元603房产。2010年8月19日黄经来与深圳发展银行股份有限公司深圳长城支行签订了《房地产买卖协议》，购买涉案罗湖区阳光明居三期丙栋二单元602房产，但均未办理上述房产的所有权转移登记。上述事实有原、被告双方提交的居间业务合同书、房地产证、收款收据、双方往来函件、成交确认书、房地产买卖协议等证据及庭审笔录予以证实。本院认为，本案为居间合同纠纷，原、被告双方签订的《居间业务合同书》是双方当事人真实意思的表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当遵照履行。本案焦点在于被告是否在合同期限内适当履行了合同义务。一、关于合同期限，双方虽然没有在《居间业务合同书》中明确约定合同有效期的起止时间，但双方约定了有“合同期限”。而且合同约定最后的付款期限为2011年11月30日，故被告联系涉案房产所有权人的期限不应晚于上述最后付款期限2011年11月30日，后因原告书面致函被告要求其在2011年12月31日前提供涉案房产合法权利人的相关证明，双方均有意在此期间继续履行居间合同，故合同期限应延至2011年12月31日。二、关于被告适当履行了合同义务问题，被告的合同义务是联系涉案房产权利人，并促成其与原告签订房屋买卖合同。本案中，被告书面通知原告同“业主”黄经来、丛桂吉两人签订买卖合同，但涉案两套房产在房地产管理部门登记的所有权人为深圳发展银行股份有限公司深圳长城支行。依照《物权法》的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。黄经来和丛桂吉虽与上述房产的所有权人深圳发展银行股份有限公司深圳长城支行签订了房屋买卖合同，但并未依法办理上述房产的所有权转移登记，对涉案的两套房产不享有所有权。因此，被告联系的卖方“业主”黄经来和丛桂吉不能以所有权人的身份处分涉案房产，被告也未举证证明该两人已经取得房屋所有权人的授权出售涉案两套房产，故被告辩称其已经联系到房屋的业主，是原告违约导致合同不能履行，与事实不符，本院不予采信。《居间业务合同书》约定，在合同期限内，若被告未能按要求联系到上述楼宇，则须将担保金原数退还原告。因被告未能在合同期限内联系到涉案房产的合法权利人，故原告依照《居间业务合同书》的约定要求其返还保证金人民币8万元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。因双方在《居间业务合同书》约定有合同期限，故《居间业务合同书》系附解除期限的合同，自期限届满时失效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十六条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条之规定，判决如下：一、确认原、被告签订的《居间业务合同书》已经解除。二、被告深圳市金宝钟实业发展公司应于本判决生效后七日内返还原告刘慧敏预付款人民币8万元。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。本案受理费人民币1800元，减半收取人民币900元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。代理审判员 赵蔚琳二〇一二年三月十四日书 记 员 左丹丹 关注公众号“”