（2012）惠中法民一终字第107号
裁判日期: 2012-03-14
公开日期: 2017-09-18
案件名称
林伟星、许伟坚房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省惠州市中级人民法院
所属地区
广东省惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
林伟星,许伟坚,杨福庆,缪展儒
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）惠中法民一终字第107号上诉人（原审被告）林伟星，男，汉族，1958年8月25日出生，住博罗县，委托代理人林慧娴，女，汉族，1980年10月4日出生，住广东省中山市东区。被上诉人（原审原告）许伟坚，男，汉族，1970年3月17日出生，住博罗县，委托代理人肖观伟，博罗县中心法律服务所法律工作者。原审被告杨福庆，男，汉族，1971年7月15日出生，住博罗县，原审第三人缪展儒，男，汉族，1979年7月27日出生，住广东省五华县，上诉人林伟星因房屋买卖合同纠纷一案，不服博罗县人民法院（2011）惠博法民一初字第683号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。经原审法院审理查明，被告林伟星于1992年5月，以被告杨福庆的名义购买位于博罗县观园区祺龙十七座十号（罗阳镇城东住宅小区六号工地第四栋第六层西边）的住宅一套（建筑面积99.47平方米，所有权证为粤房字第××号）以及该小区六号工地第四栋首层西南角第一间单车间（建筑面积14平方米，证号为00010757）。2000年3月27日，原告经与被告林伟星协商，与被告杨福庆签订《房地产买卖契约》，约定甲方（被告）将其座落在博罗县观园区祺龙十七座十号的房产以73000元价格出售给乙方（原告），房产建筑面积99.47平方米，房屋所有权证为粤房字第××号；甲方在2000年4月25日前将房地产交付给乙方。协议同时还约定甲方连同地下单车间一间卖给乙方（协议注明该单车间未领取房地产权证），面积以实地丈量为准；甲方自协议签订之日起到5月27日负责登记确权并办理转让过户到乙方名下。《房地产买卖契约》签订后，原告按约于2000年6月14日支付了68000元购房款，由被告林伟星收取，被告林伟星在收款收据上注明了“余款五仟元到办好单车间及土地证后付清。”被告收到购房款后，把住房交付给了原告并将住房产权过户到原告名下，但未将被告杨福庆名下的单车间交付原告，而将所有权人为林某1（林某2，被告林伟星哥哥）的另一单车间安排给原告使用，面积15.3平方米。至今购房款已付清双方无异议。被告林伟星于2000年12月21日将所有权人为杨福庆的单车间的产权证交给了原告，但未办理过户手续。被告杨福庆经被告林伟星要求，将该单车间的房产登报挂失后，于2010年9月27日将该单车间转让给了第三人缪展儒，产权亦过户到第三人名下。2010年10月中旬，原告发现后经与被告林伟星协商未果。2011年3月14日，原告与林某1签订《房地产买卖合同》，以30000元的价格购买了由被告林伟星安排给其使用的单车间。原审法院认为，原告与被告杨福庆于2000年3月27日签订的《房地产买卖契约》，约定甲方（被告）将其座落在博罗县观园区祺龙十七座十号的房产转让给乙方（原告），房产虽登记在被告杨福庆名下，但该房产的实际所有人为被告林伟星，双方无异议。被告杨福庆与原告签订的《房地产买卖契约》是应被告林伟星的要求而签订，原告支付的购房款亦由被告林伟星收取，双方无异议。《房地产买卖契约》的履行主体是原告及被告林伟星。《房地产买卖契约》中约定与住宅一并转让的单车间，在合同中并未注明具体的门牌号码，合同中注明该单车间未办理产权证。被告林伟星以被告杨福庆名义登记的房产，只有博罗县观园区祺龙十七座十号住宅以及该小区六号工地第四栋首层西南角单车间一间，被告杨福庆能作为《房地产买卖契约》合同主体与原告签订房屋买卖合同的，仅限于上述房产，况且在签订合同后被告林伟星已将所有权人为被告杨福庆的单车间的产权证交给了原告；原告与被告杨福庆签订《房地产买卖契约》后，被告林伟星虽然安排了产权人为林某1的一单车间给原告使用，但该单车间产权明确，也不存在未办证、产权不明的问题，对登记在林某1名下的单车间的产权，被告杨福庆并不具有与原告签订房屋买卖合同的主体资格。因此，原告与被告杨福庆签订的《房地产买卖契约》约定转让的单车间，是第四栋首层西南角单车间一间。《房地产买卖契约》主体适格，内容合法，是有效合同。被告林伟星将第四栋首层西南角单车间一间转让给原告，应按双方的约定将单车间及相关产权证办好后交付原告。被告林伟星未按合同约定履行相关义务，且将该单车间的房产证挂失，将单车间转让给第三人取得不当利益，是一种不诚信的行为。原告因被告林伟星未履行合同，以30000元价格向林某2（林某1）购买了一间单车间，造成了经济损失，被告应予以赔偿。根据原告向林某2支付的购房款，该单车间为每平方米1960元，原告因被告林伟星未按约定交付14平方米的单车间造成损失27440元。被告林伟星将同一单车间同时进行二次买卖，原告可以要求其双倍赔偿损失，现原告在庭审中明确表示只要求被告林伟星赔偿30000元，本院予以支持。原、被告虽在2000年3月签订房屋买卖合同，但被告在2010年9月才将讼争的单车间转让给第三人，原告在2011年4月提起诉讼，未超过诉讼时效。被告杨福庆只是签订合同的主体，而转让的房产实际为被告林伟星所有，双方并无异议，且原告支付的购房款，亦由被告林伟星收取，故被告杨福庆对原告的损失不负赔偿责任。依照《合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项的规定，判决：一、被告林伟星在本判决生效后五日内赔偿原告许伟坚的损失30000元。二、驳回原告的其它诉讼请求。案件受理费525元，由被告林伟星承担。上诉人林伟星上诉称，一、本案双方约定买卖和实际交付的单车间都是已经转让给被上诉人许伟坚的东边单车间，而不是已经转让给原审第三人缪展儒的西边单车间，原判无视原告多处矛盾说辞，罔顾客观事实，仅以约定不明确的书面合同偏颇认定案件事实，属事实认定错误。l、上诉人在博罗县观园区祺龙17座实际拥有两套房屋和两个单车间，分别是登记在处甥扬杨福庆名下祺龙17座10号房和西边单车间(即罗阳镇城东住宅小区六号工地第四栋首层西南角第一间单车间)，以及登记在胞兄林某1(后改名为林某2)名下的祺龙17座2号房和东边单车间(即罗阳镇城东住宅小区六号工地第四栋第一层单车间)。证人林某1(林某2)、第三人缪展儒的证言、多份房地产买卖合约和收款收据均能证实，上诉人系该四处房产的实际所有人，有权进行自由处置，本案真正卖房和收取房款的人都是上诉人。2、上诉人与被上诉人约定买卖的单车间是东边单车间。证人吴某、曾某(均为买卖介绍人)的证言均证实，上诉人卖房时，带被上诉人看的是东边单车间。被上诉人刚开始不承认，后经证人质证才承认去看的单车间是上诉人交给其使用的，即东边单车间。原审无视被上诉人作出的这一对其自己不利的陈述，有失公正。当时买卖双方之所以找杨福庆去签《房地产买卖契约》(下称《契约》)，是因为双方均误以为约定买卖的东边单车间未出证，而被上诉人要买的10号房已经登记在杨福庆名下，为了方便过户，才找杨福庆签约，并声明待单车间确权到杨福庆名下即过户给被上诉人。买卖双方在认为东边单车间没有出证的情况下，被上诉人愿意向上诉人购买，此时所签《契约》不应受到形式签约人的房产登记情况影响。即使原审坚持认为杨福庆这一形式签约人没有资格转让东边单车间，但《合同法》对效力待定合同也有明确规定，只要事后得到上诉人(实际权利人)的追认即可，原审却未作任何考量。3、《契约》只在第十一条约定“甲方将一楼单车间一起转让给乙方”，并没有也不可能说是西边单车间，被上诉人也承认双方当时没有具体约定买卖哪个单车间，因为上诉人的四处房产系分别出证的，并不要求必须将房屋和单车间捆绑销售。因此，在书面合同约定不明确的情况下，结合上述证人证言及被上诉人自认事实足以证明，双方当时约定买卖的就是东边单车间，而不是西边单车间。原判仅凭双方后来知道的房产登记情况反推双方签约时的意思表示，且多处于客观事实相互矛盾，属于事实认定错误。4、上诉人立即依约将10号房和东边单车间一起交付给被上诉人使用，被上诉人也马上对两处房产进行了较大装修，并占有使用长达十年之久，期间没有提出过任何异议，本案合同的实际履行足以证实，买卖双方当时约定转让的就是东边车间。被上诉人虽然主张约定转让的是西边车间，却无法合理解释为何接受了上诉人交付的东边单车间；其辩解东边单车间系上诉人临时指定给其使用的，却无法解释为什么马上更换了东边单车间的窗户，又在北面墙多开设了一个防盗门，然后一直使用东边单车间，并且从来没有向上诉人主张过交付西边单车间。这显然有悖常理。而事实的真相是，上诉人当时马上将10号房过户给了被上诉人，并积极筹备将东边单车间确权到杨福庆名下，以过户给被上诉人，双方这才发现东边单车间已经登记在林某1(林某2)名下，而登记在杨福庆名下的是西边单车间，然后被上诉人开始以此为由，在长期占用东边单车间的同时，拒绝支付购房余款5千元。原审判决没有客观分析案件存在的多处疑点，仅以西边车间登记在杨福庆名下，就认定本案所转让的是西边车间，显然与客观事实不符。5、被上诉人2011年与林某1(林某2)签订的转让东边单车间的《房地产买卖合同》(下称《合同》)实际上是被上诉人与上诉人为了继续履行前述《契约》而签订的。该《合同》明确记载，“甲方拟将罗阳镇祺龙17座10号的房地产转让给乙方”，而10号房是原来登记在杨福庆名下并且上诉人已经在2000年过户给被上诉人的房屋，这再一次确认了被上诉人最初向上诉人购买的10号房所对应的单车间就是东边单车间。被上诉人刚开始否认东边单车间事项上诉人购买的，经过法庭辩论才确认，其第一次买房(2000年)欠上诉人5千元，后来(2011年）去上诉人家里给钱购买林某1的单车间，上诉人要求改收3万元，钱给了林某1的侄子，即上诉人的儿子。由此可见，被上诉人不但承认向上诉人购买了东边单车间，而且承认购买的原因就是因为第一次买房时没有付清东边单车间的房款，买卖双方当时通过充分协商，为简化交易手续而对之前的《契约》作出变更，不先将东边单车间确权到杨福庆名下再办理过户，而直接以林某1(林某2)的名义重新签订《合同》给被上诉人办理过户。6、上诉人在一审庭审中请了证人吴某、曾某、林伟壅等证人出庭作证，申请出示上诉人与第三人的交易书证，这些证据均是认定本案事实的重要证据，但原审判决却通篇没有提及，显然是遗漏了对重要证据的分析，导致事实认定错误。二、被上诉人的起诉已经超过法定的诉讼时效期间，原审认定其起诉未超过诉讼时效是适用法律错误。《民法通则》规定，向人民法院请求保护民事权利的一般诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案《契约》第十一条第2项约定，上诉人要在2000年5月27日以前将单车间登记确权并办理过户到被上诉人名下。由此可见，双方明确约定了合同的履行期限，退一步讲，即使被上诉人认为上诉人没有履行过户的义务，本案诉讼时效期间也应该从双方约定的履行期限届满之日，即2000年5月27日起算，而被上诉人在2011年才起诉，显然已经超过了法定的两年诉讼时效期间，其诉求依法应予驳回。原审认定本案诉讼时效从西边单车间转让给第三人时起算，是对法律规定的错误理解。三、原审判令上诉人赔偿被上诉人损失3万元缺乏事实和法律依据。l、上诉人已经依约将被上诉人所购买的东边单车间交付给其使用并办理了过户登记，并没有任何违约行为。上诉人另行将西边单车间转让给第三人与被上诉人无关，不存在原审认定的所谓“将同一单车间进行二次买卖”的行为，更没有造成被上诉人的损失，上诉人不应承担任何损失赔偿责任。2、原审在判决书第6页最后一行认定“至今购房款已付清双方无异议”有误，从庭审笔录可以反映，买卖双方一直对被上诉人未支付《契约》中约定的5千元房款的事实没有异议，原审这一认定有误。3、被上诉人没有提供证据证明其存在损失。退一步来说，即使被上诉人购买的是西边单车间，但其长期无偿使用面积更大的东边单车间，在使用上反而是得利了；而且被上诉人一直拖欠5千元房款未付，这部分房款基本相当于当时东边单车间的价值，因此，其自身未履行支付单车间款项的合同义务，又何从谈来有权利要求上诉人赔偿其合同损失?即使要谈损失，也必须扣除这5千元。4、原审认定被上诉人可以要求双倍赔偿损失缺乏法律依据，双倍赔偿只规定在《消费者权益保护法》第四十九条中，最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的仅仅是“出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”并没有双倍赔偿”，并没有双倍赔偿损失的规定，而且这解释第一条明确规定，出卖人仅指房地产开发企业，本案不适用该解释，原审适用法律错误。5、被上诉人的原审诉讼请求也没有要求上诉人双倍赔偿其损失，原审主动适用双倍赔偿，违反了不告不理原则。6、依据合同法原理，即使被上诉人购买的是西边单车间，目前也只能先就签订的《契约》提出要求上诉人履行交付西边单车间的请求。因为不能排除上诉人可以通过与第三人协商，撤销转让西边单车间的合同，再将西边单车间转让给被上诉人。7、原审仅凭东边单车间的价格反推西边单车间的价格，从而认定上诉人的所谓“损失”也没有法律依据。本案假如被上诉人用10万元向其他邻居购买了另外一个单车间，难道原审也能用这l0万元的价格来反推西边单车间的价格吗?这种做法明显是不可取的。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，导致实体处理不当，请求二审法院依法撤销原判，依法判令：1、撤销原审判决，并改判驳回被上诉人许伟坚的全部诉讼请求；2、被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。被上诉人许伟坚答辩称，1、要求维持一审判决，一审事实清楚，适用法律恰当。2、首先确定：无论是西边单车间还是东边单车间都已经在1992年办理领取房地产权证(博罗县房产局可查档)。西边的单车间办理在杨福庆的名下(是与《房地产买卖合同》的主屋配套)，东边的单车间办理在上诉人的胞兄林某1(后更名林某2）的名下。上诉人当初隐瞒单车间己确权的真实情况，其目的和意图就是为了达到诈骗的目的。3、杨福庆与本人签订的房屋买卖合同只适用于其名下的西边单车间，杨福庆无权出售东边单车间。4、而且在2000年12月21日亲手将所有人为杨福庆的单车间的产权证交给了本人，并称让本人去办理过户手续。可见，当初上诉人确定出让的就是西边的单车间。5、退一步，假如出售的是东边单车间，上诉人当初为何一直不肯安排东边单车间的产权人林某1(其胞兄)跟本人签订东边单车间的买卖合同？而是一直拖到上诉人以谎称西边单车间房产证遗失为由成功补办了房产证，并成功将西边单车间转让给了第三人缪展儒(自己的诈骗目的实现)之后，才在2011年3月安排林某1(其胞兄)跟本人签订东边单车间的买卖合同，并无理要求本人交付30000元的购房款。6、因上诉人没有履行(2000年3月27日签订)合同，本人至今仍有5000元房款未付。这说明交易没有中断，台同是继续生效的。本人于2010年lO月中旬发现上诉人将西边单车间转让给了第三人缪展儒，知道了自己的合同权利受到侵害，于2011年4月提起诉讼。因此，本人的诉讼并没有超过法定的诉讼时效。7、30000元是本人支付东边单车间的购房款。是上诉人没有履行(2000年3月27目签订)合同条约造成的直接经济损失，本人要求上诉人赔偿30000元的损失是合理的。原审第三人缪展儒未作陈述。各方当事人在二审中均未提交新的证据。本院查明，原审查明的事实与本院查明事实一致，本院予以确认。本院另查明：1、上诉人与被上诉人约定的73000元购房款，包括了被上诉人购买位于博罗县××龙××号（下称祺龙17座10号）房屋及单车间一间。2、在上诉人与原审被告杨福庆于2000年3月27日签订《房地产买卖契约》时，上诉人拥有的位于博罗县××龙××东边、西南角两个单车间均已办理房产证。3、被上诉人在2010年另外向林某1（林某2）支付了30000元，用于购买位于博罗县××龙××座的东边的单车间（下称东边单车间）。被上诉人于2011年3月17日领取了东边单车间的房产证（证号为：DJ001417**号）。本院认为，各方当事人对涉案的东边和西南角（西边）两个单车间的产权，在上诉人与原审被告杨福庆于2000年3月27日签订《房地产买卖契约》时，属被上诉人所有，均不持异议，本院予以确认。本案二审争议的焦点是：被上诉人向案外林某1泰林某2卫）支付的购买东边单车间的30000元是否应由上诉人赔偿给被上诉人。对此本院认为，根据原审被告杨福庆与被上诉人签订的《房地产买卖契约》的约定，被上诉人向上诉人购买位于祺龙17座10号房屋时，上诉人应一并转让一个单车间给被上诉人，总房款合计为73000元。据此约定，上诉人应当在办理祺龙17座10号房屋过户手续时一并将约定的一个单车间过户至被上诉人名下，而被上诉人除支付73000元购房款及房屋过户所需的税费外，无需再支付其余款项。但上诉人在被上诉人已依约支付68000元房款后，却一直未依约将合同约定转让的一个单车间的房产证办至被上诉人名下，其行为已构成违约，导致被上诉人在林某1泰林某2卫）购买（东边）单车间时额外多支付了30000元。另外，又因上诉人自认其是涉案东边（林某1泰卖给被上诉人）单车间的真正卖房人和收款人，因此，被上诉人请求上诉人赔偿其多支付的30000元，理由成立，本院予以支持。被上诉人与原审被告杨福庆签订《房地产买卖契约》时，是否曾约定出售东边单车间，还是西南角单车间给被上诉人，并不影响本案对上诉人违约事实的认定和对上诉人应因此承担违约责任的确定。上诉人认为其不应向被上诉人赔偿被上诉人多支付的购单车间款30000元，理由不成立，本院不予支持。另外，被上诉人与原审被告杨福庆签订的《房地产买卖契约》虽约定被上诉人应自协议签订之日起至（2000年）5月27日负责登记确权并办理转让过户至被上诉人名下，而上诉人实际并未按约定时间办证给被上诉人，但因上诉人在2010年9月才将讼争的单车间转让给原审第三人，且上诉人曾在2000年12月21日将登记在原审杨福庆名下的单车间的产权证交给被上诉人，致使被上诉人误以为其权益并未受到损害，据此，原审判决认定被上诉人在2011年4月提起诉讼，未超过诉讼时效正确，本院予以支持。上诉人认为被上诉人起诉已超过诉讼时效，理由亦不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人上诉缺乏事实和法律依据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费525元，由上诉人林伟星负担。本判决为终审判决。审判长 陈晓文审判员 沈 巍审判员 邓耀辉二〇一二年三月十四日书记员 胡 江 来自：