（2012）浙湖民终字第34号
裁判日期: 2012-03-12
公开日期: 2014-08-14
案件名称
浙江嘉业物业管理有限公司与沈家顺物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省湖州市中级人民法院
所属地区
浙江省湖州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沈家顺,浙江嘉业物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
浙江省湖州市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）浙湖民终字第34号上诉人���原审被告）：沈家顺。委托代理人：沈国强。被上诉人（原审原告）：浙江嘉业物业管理有限公司。法定代表人：孙红军。委托代理人：王恺。委托代理人：陶利萍。上诉人沈家顺与被上诉人浙江嘉业物业管理有限公司（以下简称嘉业公司）物业服务合同纠纷一案，湖州市南浔区人民法院于2011年12月13日作出（2011）湖浔民初字第435号民事判决。沈家顺不服该判决，向本院提起上诉。本院于2012年1月10日受理后依法组成合议庭，于同年2月14日公开开庭进行了审理，沈家顺及其委托代理人沈国强，嘉业公司委托代理人王恺、陶利萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理认定：沈家顺系南方时代广场小区第1幢2幢3层1301号房、4层1401号房业主。2006年11月7日，该小区开发商湖州南方房地产开发有限公司与嘉业公司签订《南方时代广场前期物业服务合同���，约定南方公司委托嘉业公司对该小区实行物业管理，1、2号楼商用房物业管理服务费收费标准为按业主拥有的建筑面积每月每平方米1.50元（电梯运行、路灯等公共能耗费用由业主按其拥有建筑面积分摊），业主每半年交纳一次。嘉业公司于2011年8月2日向沈家顺发函催收2011年1月至6月的物业管理费39831.20元。嘉业公司因催讨无着，遂向法院起诉。原审法院经审理认为：根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，嘉业公司与湖州南方房地产开发有限公司签订的《南方时代广场前期物业服务合同》对沈家顺具有法律约束力。沈家顺作为南方时代广场小区房屋的业主，理应及时支付相应的物业管理费。现拖欠不付，显属违约，应承担民事清偿责任。嘉业公司之诉请，符合法律规定，依法予以支持。沈家顺称诉争房屋与���区独立及嘉业公司未按约向其提供物业服务的意见，原审法院认为沈家顺的房屋属南方时代广场小区的一部分，与该小区系一个整体，沈家顺也未提交有效证据证明嘉业公司未按约提供物业服务，故对沈家顺的该意见，不予采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决：沈家顺于判决生效之日起十日内支付浙江嘉业物业管理有限公司2011年1月至2011年6月的物业管理费39831.20元。案件受理费人民币796元，减半收取人民币398元，由沈家顺负担。上诉人沈家顺不服上述民事判决，向本院提出上诉称：一、一审判决忽视合同权利与义务相一致的合同法基本原则，嘉业公司未适格履行合同义务，就不应当全额收取物业管理服务费用。诉争房屋系街面房，在小区外面，与小区内部完全独立。同时，诉争房屋已经出租给他人开办魅力金座歌厅，该歌厅一直自行配备电梯、保安与卫生工作人员，实际从未享受过嘉业公司的物业服务，不应当向嘉业公司交纳物业管理费。上诉人与嘉业公司之间亦从未签订过书面的物业服务合同，双方已经不存在物业管理合同关系，上诉人在2010年与嘉业公司结清物业管理费用时已向嘉业公司明确告知解除双方的物业合同关系。同时，由于嘉业公司明知自己实际未向上诉人提供过物业服务或仅提供微量服务，2010年嘉业公司单方要求收费为一万元一年。一审中，嘉业公司提供的证据基本都是小区内部，而非小区外部的涉案房屋享受到的物业服务，且庭审中嘉业公司也承认很多合同义务未履行。因而一审仅依据《南方时代广场前期服务合同》和涉案房屋属小区一部分就作出判决，违背客观事实。二、嘉业公司与湖州南方房地产开发有限公司签订的物业服务合同违法。根据《物业管理条例》第二十四条：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”本案中前期物业服务合同并非通过招投标方式签订，而且嘉业公司与湖州南方房地产开发有限公司实为一家，两者系恶意串通，故意提高物业收费标准，合同中的收费价格远远高于南浔镇一般小区的收费标准，该合同显失公平，应适当调整。综上，沈家顺认为一审判决错误，请求二审撤销原判，发回重审，或查明事实后依法改判。嘉业公司答辩称：前期物业服务合同签订后被上诉人依法履行了物业管理服务，沈家顺已从2011年开始拒绝向被上诉人支付物业管理费，被上诉人追讨无果后起诉。涉案房屋是南方时代广场小区的一部分，沈家顺的上诉请求没有依据，请求二审驳回上诉，维持原判。二审中，沈家顺向本院提交以下证据材料：1.照片22张，由沈家顺自行拍摄，证明涉案房屋与小区内部相互独立，原有的物业管理设施被拆除；2.协议书一份及垃圾清运处理费票据复印件一份，证明2011年涉案房屋由承租人南浔魅力金座娱乐城与南浔环境卫生管理所签订协议，由南浔环境卫生管理所负责涉案房屋区域内垃圾的清运与卫生消杀，并由南浔魅力金座娱乐城支付8000元垃圾清运与消杀处理费。3.湖州市南浔区南浔镇社会治安综合治理协会出具的综合治疗会费票据复印件一份，证明涉案房屋的保安工作由南浔魅力金座娱乐城另行交纳60000元综合治理费。4.湖州市南浔区城市管理行政执法局出具的车辆停放管理费票据复印件一份，证明涉案房屋的停车管理由南浔魅力金座娱乐城另行交纳6000元停车管理费。5.鑫雅家园管理处出具的证明、湖州市南浔江南物业管理有限公司出具的证明、湖州经典物业管理有限公司南浔分公司浔溪秀城服务中心出具的证明各一份，证明南浔地区的类似房屋的物业管理费收费标准。6.当事人陈述一份，证明嘉业公司没有履行物业管理服务义务，而且物业管理收费标准过高。嘉业公司经质证认为，对证据1的真实性无异议，但涉案房屋是南方时代广场的1、2号楼，与小区不可分割；对证据2、3的真实性无异议，但沈家顺出租给南浔魅力金座娱乐城从事的是特殊行业，本身需要支付相关的垃圾处理费和综合治理费用，物业提供的保安服务是秩序维护；对证据4，因为涉及到停在路面上的车辆管理，是需要单独交费给行政执法部门的；对证据5，物业费的组成是多项���的，且由市场调控，物业服务企业本身含金量不同也会影响价格；对证据6，下面落款是1号楼全体业主，但事实上签字的部分业主已经交纳了物业管理费。本院经审查认为：证据1，因嘉业公司对其真实性无异议，故对其真实性予以认定，能证明涉案房屋的客观状况；证据2、3、4，因嘉业公司对其真实性无异议，故对其真实性予以认定，但本案系嘉业公司起诉要求沈家顺交纳物业管理费，若沈家顺认为嘉业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的义务，其可以根据相关证据，依法另行主张嘉业公司承担相应的违约责任，在本案中不予一并处理，故对证据2、3、4在本案中不予认定；证据5，与本案不具有直接关联性，不予认定；证据6，系当事人沈家顺以及相关业主的陈述，本院结合本案其他证据，对该证据中能与其他有效证据相印证的部分予以采信。二审中，���业公司向本院提交了联系函一份，由湖州南方房地产开发有限公司于2010年1月1日出具，证明1#楼客梯从2009年交于魅力金座娱乐城使用，在使用过程中产生的电梯维修费用由魅力金座娱乐城承担支付，每年电梯年检前魅力金座娱乐城需配合电梯维保公司维修好电梯存在的问题。沈家顺经质证认为对该联系函的真实性有异议，系起诉后形成。本院经审查认为，该联系函系湖州南方房地产开发有限公司单方出具，缺少魅力金座娱乐城的接收电梯并予以确认的材料，无法确认其真实性，故不予认定。经审理，本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为：沈家顺系涉案南方时代广场小区第1幢2幢3层1301号房、4层1401号房的业主，因此，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签���的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因而嘉业公司与湖州南方房地产开发有限公司签订的《南方时代广场前期物业服务合同》对沈家顺具有法律约束力。沈家顺上诉主张嘉业公司与湖州南方房地产开发有限公司恶意串通且物业服务合同签订不符合《物业管理条例》的相关规定。经审查，本院认为，本案中现有证据无法证明嘉业公司与湖州南方房地产开发有限公司之间签订的《南方时代广场前期物业服务合同》违反法律、行政法规的禁止性规定，亦无证据证明嘉业公司与湖州南方房地产开发有限公司之间存在恶意串通之行为，故对沈家顺的此项主张，本院不予采信。此外，沈家顺在上诉中还主张其已经与嘉业公司解除物��服务合同关系，但未提供证据证明其经由法定程序解除合同的事实，故对其主张，本院不予采信。因而，根据《南方时代广场前期物业服务合同》的约定，沈家顺应依约履行支付物业管理服务费的合同义务。现沈家顺拖欠2011年1月至6月的物业管理费，一审认定其应承担民事清偿责任，并无明显不当，本院予以确认。至于沈家顺认为嘉业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的义务，其可以根据相关证据，依法另行主张嘉业公司承担相应的违约责任，在本案中不予一并处理。与此同时，沈家顺在二审中关于《南方时代广场前期物业服务合同》约定的物业管理费收费标准远高于当地一般小区的标准、显失公平而应予以调整的主张。本院经审查认为，物业服务收费标准一般由合同当事人区别不同物业的性质和特点，按照国家、省、市价格主管部门会同建设行政主���部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中自行约定，在该约定无法定无效或可撤销的情形下，应依照合同约定履行。沈家顺在二审中认可涉案物业管理服务费标准的确定是当时湖州南方房地产开发有限公司基于涉案小区的规划定位而与嘉业公司所签订，因而合同签订当时并不存在显失公平的情形，故对沈家顺要求调整物业管理服务收费标准的主张，本院不予采信。至于沈家顺主张涉案小区未实现湖州南方房地产开发有限公司所承诺的规划定位，不属于本案审理的范围，不予处理。综上，本院认为，一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费796元，由沈家顺负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈国祥审 判 员 邱金海代理审判员 朱 莹二〇一二年三月十二日书 记 员 沈 飞 关注公众号“”