（2012）穗中法民五终字第150号
裁判日期: 2012-03-01
公开日期: 2014-05-28
案件名称
高文与高慧瑶商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州市金鼎房地产开发有限公司,高文,高慧瑶
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百四十条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百五十三条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）穗中法民五终字第150号上诉人（原审被告）广州市金鼎房地产开发有限公司。法定代表人李思廉，该公司董事长。委托代理人李蕻，该公司职员。被上诉人（原审原告）高文，男，1956年5月9日出生，汉族。被上诉人（原审原告）高慧瑶，女，1987年9月24日出生，汉族。上列被上诉人共同委托代理人杨安健，男，1966年3月17日出生，汉族。上诉人广州市金鼎房地产开发有限公司（以下简称金鼎公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2011）穗海法民三初字第2098号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2005年12月10日，高文、高慧瑶（买受人、乙方）与金鼎公司（出卖人、甲方）签订了《商品房买卖合同》，约定乙方向甲方购买位于广州市海珠区工业大道西侧广州劲马锅炉厂地段富力现代广场家信商业中心第／幢1层142（原B020）号房（测绘地址：海珠区工业大道路82-88号142（原B020）房），总金额359814元；甲方应当在2006年4月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方应当在商品房交付使用后730日内，向产权登记机关为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；甲方违反该条约定的，乙方有权按照下列方式处理：乙方不退房的，甲方按自迟延之日起每日已付房价款的0.01%向乙方支付违约金；等。该合同经广州市房地产交易登记中心登记。合同签订后，高文、高慧瑶按合同约定的时间向金鼎公司支付了全部房款。金鼎公司于2006年4月29日将涉案房屋交付给高文、高慧瑶。2009年8月5日，广州市国土资源和房屋管理局核发了涉案房屋的房地产权证。高文、高慧瑶于2011年7月22日提起本案诉讼。一审诉讼中，高文、高慧瑶称金鼎公司于2009年9月9日交付房产证给其，并于2009年6月11日退回面积差房款28669元；金鼎公司辩称其于2009年8月5日交付房产证给高文、高慧瑶，退还面积差房款的时间忘记了。原审法院要求金鼎公司提交证据证明交付房产证给高文、高慧瑶的时间及退还面积差房款的时间，但金鼎公司在限期内没有提交。高文、高慧瑶向原审法院提起诉讼称：我与金鼎公司签订《商品房买卖合同》，购买金鼎公司开发的商品房。合同约定金鼎公司应当在涉诉房屋交付使用后730天内，向产权登记机关为高文、高慧瑶办妥产权登记，并将以高文、高慧瑶为产权人的房地产权证交付高文、高慧瑶；如果金鼎公司迟延办理产权登记的，应当自迟延之日起每日按已付房价款的0.01%向高文、高慧瑶支付违约金。合同签订后，我依约支付了全部房款和契税。金鼎公司应当于2008年4月30日前将房产证交付给我。但我直至2009年8月10日才收到产权证，金鼎公司的行为已经违约，故起诉要求：1、判令金鼎公司支付迟延办理房屋产权证的违约金16803.31元（从2008年4月30日起至2009年8月10日止，按已付房款331145元×0.01%／天的标准计算）；2、金鼎公司承担本案的诉讼费。金鼎公司辩称，计算违约金的标准应该以起诉之日起倒退两年，即2009年7月10日之前的违约金已超过了诉讼时效。我公司向其他公司收购该项目后，在办理登记期间，由于房管局登记信息错误，导致我公司无法按合同约定的时间成功办理房产证，故相应的责任在房管局，不同意高文、高慧瑶的诉讼请求。原审法院认为，高文、高慧瑶、金鼎公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的合同，当事人均应切实履行。根据合同约定，金鼎公司应当在商品房交付使用后730日内，向产权登记机关为高文、高慧瑶办妥产权登记，并将以高文、高慧瑶为产权人的房地产权证交付高文、高慧瑶。金鼎公司违反该条约定的，高文、高慧瑶有权按照下列方式处理：高文、高慧瑶不退房的，金鼎公司按自迟延之日起每日已付房价款的0.01%向高文、高慧瑶支付违约金；等。金鼎公司于2006年4月29日将涉案房屋交付给高文、高慧瑶，高文、高慧瑶称金鼎公司直至2009年9月9日才交付房产证给其。金鼎公司没有提交相反的证据进行反驳，故交付房产证的时间以高文、高慧瑶陈述的为准。金鼎公司迟延交付涉案房屋的房地产权证给高文、高慧瑶，已经违反了合同约定，应当承担相应的违约责任。现高文、高慧瑶只要求金鼎公司支付从2008年4月30日起至2009年8月10日止的迟延办理房屋产权证的违约金（按已付房款331145元×0.01%／天的标准计算）的诉讼请求并无不妥，原审法院予以支持，违约金的总额以高文、高慧瑶要求的16803.31元为限。至于金鼎公司的答辩意见，金鼎公司于2009年8月5日为高文、高慧瑶办妥房产证，以其实际行为同意履行合同义务，产生了诉讼时效中断的效力，现高文、高慧瑶于2011年7月22日提起诉讼没有超过诉讼时效，金鼎公司也没有证据证实迟延办证是房管部门的责任引起的，故对金鼎公司的答辩意见，原审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院作出判决：被告广州市金鼎房地产开发有限公司在本判决生效之日起15日内，向原告高文、高慧瑶支付从2008年4月30日起至2009年8月10日止的迟延办理房地产权证的违约金（按已付房款331145元×0.01%／天的标准计算，违约金的总额以原告高文、高慧瑶要求的16803.31元为限）。本案受理费110元，由被告广州市金鼎房地产开发有限公司负担。判后，金鼎公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，改判为“被告广州市金鼎房地产开发有限公司在本判决生效之日起15日内，向原告高文、高慧瑶支付从2009年7月22日起至2009年8月5日止的迟延办证违约金（按已付房款331145元×0.01％／天的标准计算，违约金总额为463.6元）”；2、一、二审诉讼费由高文、高慧瑶承担。事实和理由如下：原审法院对诉讼时效法律规定的理解存在重大错误，适用法律不当，从而导致对违约金的计算出现严重错误，损害我司合法权益。一、本案涉及的迟延办证违约金属于继续性债权，其是以日为计算单位的，应逐日计算违约金及对应诉讼时效。所谓继续性债权，其一方面作为一个整体存在。另一方面，在一定条件下，如在履行的具体操作上、在违约与否的判断上、在诉讼时效的适用上等，可将该继续性债权区分为若干个债权，每个这样的债权为“个别债权”，每个“个别债权”具有某种程度的经济上和法律上的独立性。于此场合，时间因素在债权的实现上居于重要地位，随着时间的推移，债权人享有的一个个的“个别债权”就接踵而至清偿期，相应地，债务人负担的一个个的“个别给付”不断地进入应当实际履行的状态。正因每个“个别债权”具有某种程度的经济上和法律上的独立性，所以，在诉讼时效的适用上应当就每个“个别债权”分别适用诉讼时效。就本案而言，应当以日为单位，逐日计算诉讼时效。由此，2009年7月22日之前高文、高慧瑶的逾期办证违约金请求权已超过诉讼时效，不应得到法律保护。另，依据广州市中级人民法院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》第十一条的规定：“约定按违约期间持续性计付违约金的。从主张或起诉之日往前倒推两年计付。”该意见亦体现了同样的法律精神。二、办证行为不应当视为诉讼时效的中断。依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，诉讼时效仅适用于债权请求权。而众所周知，在买房人已占有房屋的情况下，其要求出卖人履行办证义务的请求，其实质上为了最终取得房屋的物权。在未能办妥房地产权属证书将争议房产登记至买房人名下前，房屋所有权未能最终转移，亦无从产生基于物权的对世效力。故该请求属于物权请求权的范畴。正因如此，司法实践中，对办证请求不适用诉讼时效的规定已成为通例。由此可见，何时办证对诉讼时效并不构成任何影响。同时，应当看到，办证的请求和逾期办证违约金的请求虽然都是基于房屋买卖关系而产生，但其性质却是截然不同的。前者为物权的请求权，而后者为合同之债的请求权。在符合办证条件的基础上，前者权利人可随时主张，不受诉讼时效的限制；而后者，权利人应当逐日计算诉讼时效。二者虽有关联，但又彼此独立。故办证行为的本身并不代表对此后支付逾期办证违约金的同意，不属于民法通则第一百四十条规定的当事人一方“同意履行义务”从而中断诉讼时效的范畴。高文、高慧瑶答辩称不同意金鼎公司的上诉请求，同意原审判决。双方当事人对于原审法院查明事实不持异议，本院予以确认。本院认为，关于本案所涉迟延办证违约金请求权是否存在诉讼时效中断事由的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。但是，高文、高慧瑶并未举证证明其在本案起诉之前曾就迟延办证违约金向金鼎公司提出过主张，金鼎公司在本案诉讼之前亦从未表示同意支付迟延办证违约金。办理房地产权证与支付迟延办证违约金并非同一义务，二者亦非主从关系。金鼎公司按照合同约定办理房地产权证，并不当然表示其同意支付迟延办证违约金。原审法院将金鼎公司实际履行办证义务与同意支付迟延办证违约金混为一谈，据此认定诉讼时效中断，并无法律依据，应予纠正。关于迟延办证违约金诉讼时效何时起算的问题，合同约定按迟延之日起每日已付房价款的0.01%支付迟延办证违约金，即迟延办证违约金按日累计，属继续性债权，应将每日的违约金作为独立债权，分别适用诉讼时效，对于起诉前两年内的违约金给付请求权予以保护，对于起诉前两年之前的违约金给付请求权则不予支持。据此，本案应以高文、高慧瑶起诉之日倒计两年作为迟延办证违约金诉讼时效的起算点，即金鼎公司应向高文、高慧瑶支付的迟延办证违约金应自2009年7月22日起算。原审法院对于迟延办证违约金的起算时间认定有误，本院予以纠正。按照双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定，金鼎公司应在商品房交付使用后730日内向登记机关为高文、高慧瑶办妥产权登记后，并将房地产权证交付高文、高慧瑶，而金鼎公司未能举证证明房地产权证的交付时间，故迟延办证违约金本应计算至高文、高慧瑶所主张的交付时间2009年9月9日，但高文、高慧瑶的诉讼请求仅主张计算至2009年8月10日，是对其自身权利的合法处分，本院予以支持。金鼎公司上诉主张迟延办证违约金计算至房地产权证核发之日2009年8月5日止，有悖合同约定，本院不予支持。综上所述，金鼎公司应向高文、高慧瑶支付迟延办证违约金，按照331145元×0.01%×20日计算为662.29元。金鼎公司的上诉请求和理由部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广州市海珠区人民法院（2011）穗海法民三初字第2098号民事判决。二、上诉人广州市金鼎房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起之日起十日内，向被上诉人高文、高慧瑶支付从2009年7月22日起至2009年8月10日止的迟延办理房地产权证违约金662.29元。三、驳回被上诉人高文、高慧瑶的其他诉讼请求。款书》，其中院是否欠交金，将无偿归甲方所有，并赔偿双倍年________________________________________________________________________________________________如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费110元，由上诉人广州市金鼎房地产开发有限公司负担4元，被上诉人高文、高慧瑶负担106元；二审案件受理费220元，由上诉人广州市金鼎房地产开发有限公司负担8元，被上诉人高文、高慧瑶负担212元。本判决为终审判决。审 判 长 张燕宁审 判 员 陈珊彬代理审判员 黄彩丽二〇一二年三月××日书 记 员 蒋 琴余倩云 关注公众号“”