（2012）成民终字第316号
裁判日期: 2012-03-01
公开日期: 2014-06-27
案件名称
薛彬与成都市成工易克赛房地产开发有限商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
薛彬,成都市成工易克赛房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）成民终字第316号上诉人（原审原告）薛彬。委托代理人陈庆跃，四川聚沙律师事务所律师。委托代理人姚靖，四川聚沙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）成都市成工易克赛房地产开发有限公司。住所地：成都市龙泉驿区大面街道银河路*号。法定代表人刘嘉，董事长。委托代理人罗丽华，四川致高律师事务所律师。委托代理人文革，四川致高律师事务所律师。上诉人薛彬因与被上诉人成都市成工易克赛房地产开发有限公司（以下简称易克赛公司）商品房销售合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2011）龙泉民初字第901号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院审理查明，易克赛公司原名成都市龙泉驿区平安房地产开发有限公司。2007年9月22日，薛彬与易克赛公司签订《商品房买卖合同》约定：易克赛公司将其开发的位于成都市龙泉驿区龙泉建材路“人和世家”2栋2单元7楼12号的商品房以336429的价格出售给薛彬。易克赛公司应在2008年12月31日前将房屋交付给薛彬，并在2009年6月1日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因易克赛公司的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，薛彬有权退房。薛彬不退房的，合同继续履行，自易克赛公司应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，按日计算向薛彬支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于易克赛公司实际取得权属证明之日起30日内向薛彬支付。合同并约定双方共同申请办理房屋权属转移登记。如因易克赛公司的责任，薛彬未能在商品房交付之日起300日内取得《房屋所有权证》的，薛彬有权退房。薛彬不退房的，自薛彬应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，易克赛公司按日计算向薛彬支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于易克赛公司实际取得权属证明之日起30日内向薛彬支付。合同签订后，薛彬向易克赛公司支付了相应的合同价款共计336429元。易克赛公司于2009年4月14日将房屋交付给薛彬，薛彬将办理权属证书所需费用交给了易克赛公司，但易克赛公司未能在约定的时间内办理相关权证。薛彬所购房屋所在楼栋的权属证明易克赛公司于2010年6月13日取得，所有权转移登记于2011年4月14日办理。2011年3月15日，薛彬向原审法院提起诉讼，其诉讼请求为：1、易克赛公司立即为薛彬办理位于成都市龙泉驿区建材路“人和世家”2栋2单元7楼12号的房屋权属证书（诉讼过程中，因易克赛公司为薛彬办理了转移登记，薛彬因此撤回了此项诉请）；2、判令易克赛公司按照商品房买卖合同约定按薛彬支付全部房款的万分之零点五的标准向薛彬支付从2009年6月2日起至该商品房所在楼栋的权属证明办理完成之日止的违约金6341.68元；3、判令易克赛公司按照合同约定按薛彬支付全部房款的万分之零点五的标准向薛彬支付从2009年10月27日起至该商品房所有权证书办理完成之日止的违约金8478元；4、易克赛公司赔偿因其违约未在约定期限内办理完毕房屋产权而给薛彬造成无法享受银行七折房贷利率优惠政策所生损失9600元。原审法院认为，薛彬、易克赛公司双方签订的商品房买卖合同是真实意思表示，协议内容不违反法律规定，应为有效，双方应按合同各自履行自己的义务。易克赛公司没有在约定的期限内完成相关权证的申办，易克赛公司虽主张此非其原因所致，但在本案诉讼过程中，易克赛公司未能提供充分的证据对此予以证明，因此，易克赛公司的主张不能成立。原审法院据此认定逾期取得相关权证是由于易克赛公司原因所致，易克赛公司应对此承担违约责任。薛彬要求易克赛公司支付逾期办证期间的违约金，合法有据，应予以支持。薛彬在主张违约金的同时要求易克赛公司赔偿因违约给薛彬造成的损失没有事实根据，同时也不符合相关法律规定，原审法院不予支持。根据合同约定，易克赛公司负有在2009年6月1日前办理初始登记，并取得权属证明，在2009年10月27日前协助薛彬办理所购房屋所有权转移登记的义务。本案查明案涉房屋所在楼栋的初始登记时间为2010年6月13日，转移登记时间为2011年4月14日。因易克赛公司未提供其将相关办理转移登记所需材料提交给办证机关的日期的证据，故应以转移登记完成时间作为易克赛公司协助办证义务完成的时间。因此，易克赛公司逾期办证时间分别为377天和534天。根据合同约定，易克赛公司应该支付逾期办证违约金15324元（336429元×0.00005×911天）。本案中，薛彬未能提交证据证明其具体损失数额，易克赛公司主张合同约定违约金过高要求调减符合相关法律规定。原审法院根据合同履行情况、薛彬预期利益及易克赛公司过错程度等综合因素，依法酌情将违约金调减为3065元。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、易克赛公司于判决生效后十日内向薛彬支付违约金3065元；二、驳回薛彬的其余诉讼请求。案件受理费305元，由易克赛公司负担。宣判后，薛彬不服，向本院提起上诉，其主要上诉理由是，薛彬的实际损失虽然难以确定，但却没有过分地向易克赛公司主张权利，仅是根据易克赛公司单方拟定的《商品房买卖合同》中的约定要求其承担违约责任，符合当事人的真实意思表示，且约定的违约金标准亦未高于中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，原审法院对双方约定的违约金予以调减属滥用自由裁量权，请求撤销原判，改判支持薛彬的全部诉讼请求。易克赛公司答辩，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实和一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案在二审中的争议焦点主要围绕双方在合同中约定的违约金是否过高以及原审法院对违约金的调整是否恰当。关于双方合同约定的违约金是否过高，能否进行调整的问题。按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”所规定的违约金的本质属于以补偿性为主、以惩罚性为辅的双重性质，该违约金系以在补偿守约方损失为主要功能的基础上，对违约方加之以惩罚，因此，双方约定的违约金在适用意思自治原则的前提下应当由契约正义的原则予以规制，故本案违约金的数额应当与违约损失的数额大体一致，同时，易克赛公司也提出了调整违约金的请求，故原审法院按照法律规定对易克赛公司与薛彬约定的违约金进行调整并无不当。而对于本案中的违约金是否过高以及过高后应降至何种程度的问题，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，人民法院调整违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决，原审法院对本案违约金的调整幅度符合合同的实际履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，并无不当。综上，薛彬的上诉请求和理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按原判确定的负担方式执行；二审案件受理费50元，由上诉人薛彬负担。本判决为终审判决。审 判 长 李泽颖代理审判员 雷 鹏代理审判员 王 果二〇一二年三月一日书记 员代 超 百度搜索“”