（2011）宝民初字第00579号
裁判日期: 2012-03-01
公开日期: 2018-01-03
案件名称
原告白银凤与被告延安秦基工贸有限公司、延安丽融大厦业主管理委员会业主专有权纠纷案一审民事判决书
法院
延安市宝塔区人民法院
所属地区
延安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
白银凤,延安秦基工贸有限公司,延安丽融大厦业主管理委员会
案由
业主专有权纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第七十五条第一款，第七十六条第一款，第七十八条第一款
全文
延安市宝塔区人民法院民 事 判 决 书（2011）宝民初字第00579号原告白银凤，女，汉族，1955年4月27日出生，延安市宝塔区。委托代理人：张晓勇，陕西睿诚律师事务所实习律师。被告延安秦基工贸有限公司。（以下简称秦基公司）住所地：宝塔区。法定代表人张光请，该公司经理。委托代理人刘永辉，该公司职工。委托代理人张东亚，陕西嘉陵律师事务所律师。第三人延安丽融大厦业主管理委员会。（以下简称丽融大厦业委会）负责人杜生茂，该业委会主任。委托代理人高亚安，陕西嘉陵律师事务所律师。原告白银凤诉被告秦基公司、第三人丽融业委会业主专有权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告、被告、第三人及其委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2000年至2002年，我与陕西丽融房地产开发有限公司延安分公司（以下简称丽融房地产公司）签订了《延安市商品房购销合同》，购买了延安丽融大厦三层商铺，我拥有商铺独立产权，并约定我可以自主经营，后我办理了房屋所有权证书。2002年至2009年10月19日，延安丽融大厦业主委员会委托原宝塔区丽融大厦有限公司物业管理分公司（以下简称原丽融物业公司）经营管理，一部分自己经营管理。后因业委会与原丽融物业公司签订的《物业服务合同》到期，延安丽融大厦停业，开始选聘物业服务公司。2010年4月，秦基公司进驻丽融大厦，进行物业服务管理，并与部分业主签订了委托租赁管理协议。但我不能接受被告的霸王协议，如二楼我想自营，必须将自己的商铺每月以225元/㎡委托秦基公司租赁经营；三楼是以每月140元/㎡委托租赁，而我自营时却要以每月300元/㎡向被告租赁经营，其中该价格中还包括商场营业员、管理人员工资及电、暖等费用，委托租赁15年等等不合理的条款，所以我没有与被告签订委托租赁管理协议。在此过程中，我曾多次向被告声明不同意把自己的商铺委托被告租赁管理，并多次声明愿意服从物业公司统一规划、统一管理，要求在自己的商铺上经营，缴纳国家规定的物业管理费。但被告于2010年9月4日私自强行将我的商铺对外招租，并将我商铺原有装潢全部毁坏，强行拆除，价值近10万元，并于2010年11月24日开业经营至今。我认为，被告擅自出租我的商铺，将我的商铺原有装潢强行拆除，且接管丽融物业后锁住商场不开业，侵犯了我的财产占有、使用、收益、处分权。现恳请人民法院判令被告停止侵害，返还原告所有权，并恢复原状；判令被告赔偿原告房租损失32698.08元；诉讼费由被告承担。原告为证明其主张成立，向本院提交如下证据：第一组证据：房产证，证明丽融大厦2楼261号业主是原告。根据相关法律规定，物权的所有人对自己的所有权和不动产享有专有权。第二组证据：通知一份、销售清单一份，证明：被告在未取得原告任何方式同意的情况下将原告所有的房屋租赁给他人并擅自拆除原告原有的装潢。第三组证据：同样地段的亚圣商厦的房屋租赁合同、陕西省高级人民法院作出（2008）陕民申字第489号民事裁定书。证明位于同样地段亚圣商厦的实际租金，裁定书中的情况与本案案情基本相同。被告侵犯了原告对商铺的所有权。被告应当赔偿原告的损失。第四组证据：自营合同书，证明：原告购买房屋的时候，同原丽融物业公司签订了自主经营协议书的事实，当时是可以自营的。被告秦基公司辩称：我公司以及其他有意管理丽融大厦的公司与丽融大厦业委会的工作人员在前期商谈时，就提出了统一委托经营管理。业委会同意做业主工作，保证全体业主不自营。之后，我公司在丽融业委会的招标中中标，我公司与丽融大厦业委会签订了《丽融大厦经营管理委托合同书》。此后，我公司组织人员进行了装修，部分业主阻挠装修。在此过程中，有335人与我公司签订了《委托经营管理合同》，已领取铺位使用费的业主为332户，占全体业主的88%。我公司多次通知未签合同、未领款的业主依据合同约定办理有关手续，至今仍有少部分业主未履行，这其中包括原告。我公司并未侵犯原告的利益，若原告认为我公司与丽融大厦业委会签订的委托经营管理合同对原告无效，首先侵权的是丽融大厦业委会，本案应将丽融大厦追加为被告，而不是追加第三人来参加诉讼。我公司认为，丽融大厦业委会是在征求大部分业主意见的基础上与我公司签订的合同，委托统一经营管理合同是合法、有效的。丽融大厦是一个不可分割的整体，从商业经营的角度来讲，没有统一的经营管理，就不可能实现盈利的最大化，甚至无法正常经营，最终损害的还是广大业主的利益，请法院在查清本案事实的基础上，驳回原告的诉讼请求。被告为证明其主张成立，向本院提交如下证据：证据一：丽融大厦业委会与秦基公司签订的《丽融大厦经营管理委托合同书》，证明该合同真实、合法、有效，应当受到法律保护。秦基公司基于该合同，对丽融大厦有合法的经营权。证据二：赵玉民与秦基公司签订的《商铺委托经营管理合同书》，证明丽融大厦有320多户业主签订了这样的委托统一经营管理合同。证据三：《丽融业委会便函》，证明秦基公司依据委托经营合同及业委会便函授意对大厦进行装修。证据四：秦基公司《通知》，证明秦基公司尽到了通知的义务。证据五：秦基公司近期情况汇报，证明秦基公司为丽融大厦的重新开业投入了巨资，极少数业主不珍惜大厦的现状，坚持要求自营，破坏绝大多数业主所选择的统一经营。证据六：业主领取租金登记表，证明大部分业主已领取自己商铺的租金，视为对秦基公司统一经营的认可，与秦基公司存在事实的委托经营关系。第三人辩称：首先丽融大厦是我业委会代表全体382户业主对外招租委托统一经营的。2009年8月17日原丽融物业公司通知全体商户在2009年10月18日撤离，丽融大厦出现了混乱，到2009年10月18日丽融大厦关门停业。2009年10月31日丽融大厦选举产生了新的业委会。我业委会广泛征求了大部分业主的意见，当时有业主提出，自己组织成立公司实行自主经营；有的业主提出聘请物业公司，经营部分由业主自主经营；有的业主提出将物业和经营委托一家公司经营；有的业主提出将物业和经营委托两家公司；有的业主提出在聘物业的基础上完全自营等等。经过多次调整方案，与多家物业公司商谈指定了几套方案，均因自营业主太多，意见不统一，以流标告终。在此基础上，听取大部分业主的意见，征求多家物业公司，均认为不能有自营业主存在。经过多方努力，最终与被告秦基公司达成委托经营管理合同及物业服务合同两份，并多方做工作，让业主与经营公司签订合同，90%的业主同意该合同，签订了委托经营合同，但原告等少部分业主不同意。其次委托统一经营保护了绝大多数业主的利益。从2009年10月18日至2010年8月4日，将商场移交秦基公司，到2010年11月24日次日起，业主收取租金，丽融大厦开业，业主损失1500万元左右，其根本原因是业主意见不统一所致。若业委会不按大多数人的意见将大厦租出去，可能到今天或者更长的时间，大厦也不会开业，我业委会认为，将丽融大厦一至四层商业区整体出租，保护了全体业主的利益，而不是损害了部分业主的利益，我业委会的行为没有违反任何法律规定。请法院在查清本案事实的基础上，驳回原告的诉讼请求。第三人为证明其主张成立，向本院提交如下证据：证据一：原丽融公司依据合同提出不再同意经营的《通知》，业委会《告丽融全体业主书》，证明业主选举产生了业主委员会，经营公司都提出不能有自营业主，少部分业主损害大部分业主的利益。证据二：丽融大厦大部分业主签名同意统一经营名单，证明丽融商场85%以上的业主同意统一经营，并委托业委会招租。证据三：丽融大厦经营管理委托书，证明该合同合法、有效，委托统一经营符合绝大多数业主的利益。证据四：丽融商场移交事项、商场清空记录本、通告，证明全体业主选举出来的业委会接交丽融大厦商场。证据五：丽融大厦历次会议记录，证明业委会代表大部分业主招聘情况，大厦物业损失维修情况，四楼纠纷解决情况，区政府领导及办事处领导协调情况。证据六：公告、签合同公告两份，证明业委会继续做业主的工作，统一经营是大厦的唯一出路。证据七：丽融大厦移交清单、四楼会计决定、协议书，证明丽融四楼遗留问题得以解决，丽融大厦商场最终全部移交给秦基公司。证据八：业委会、秦基公司联合《通知》，证明业委会和秦基公司再次给未签合同的业主做工作的事实。证据九：常凤琴等人打人事件的情况反映，证明常凤琴等人阻挠丽融大厦重新开业，应对延迟开业的损失承担赔偿责任。证据十：部分业主《告丽融商户书》，证明原告提出自营，破坏大厦的统一经营管理，损害了绝大多数业主的利益。庭审中质证，被告和第三人对原告的第一组证据的真实性、关联性无异议，对第二组证据的证明目的有异议，与本案无关。对第三组证据与本案没有关联，不予认可。对第四组证据的真实性无异议，对证明目的有异议。原告对被告所提供的证据均不予认可，认为六组证据能证明被告侵犯了原告的合法权益，业主委员会无权限制原告的租赁权利。第三人对被告所提供的证据均无异议。原告对第三人所提供的证据均有异议，且不予认可。被告对第三人所提供证据均予以认可。本院对以上证据审查后认为，被告、第三人所提供证据真实，可以作为认定案件事实的依据，原告所提供证据不能证明被告、第三人对原告构成侵权，和本案没有关联性，故原告的证据本院不予采信。经审理查明：丽融大厦（又称丽融商厦）地处宝塔区商业街中心地段，2000年至2002年由丽融房地产公司通过预售形式投资开发，商场总面积14000多平方米，使用面积8400多平方米。原告购买了丽融房地产公司开发的丽融大厦商场铺面，购买时包括原告在内的铺面买受人按照所购面积交纳了相应铺面费用，但所购铺面“四至”开发商当时未划定。2003年延安市房地产管理局给原告颁发了房屋产权证，产权证基本信息为：“坐落延安市宝塔区凤凰办事处中心巷丽融商厦，房号261号，建筑面积44.26平方米”。预售时，原延炼工贸公司丽融大厦项目部与丽融大厦铺面买受人共签订了两种合同，一种是买卖合同，一种是委托经营合同。丽融大厦最初招商时，原丽融物业公司未根据业主铺面面积进行招商，而是根据招商情况构造了“商铺”，由原丽融物业公司进行统一管理、统一经营，在此期间只有极少数业主反租经营。业主购买铺面在先，原丽融物业公司构造“商铺”在后，包括原告在内的丽融大厦一至四层业主一直按照铺位建筑面积领取租金。业主与原丽融大厦物业管理企业合同到期后，2009年10月18日丽融大厦关门停业，造成业主经济损失，数百名业主多次到区、市两级政府以及延炼工贸公司上访。为化解丽融大厦上访问题，成立丽融大厦业主委员会被提上解决丽融大厦问题日程，但因原丽融物业公司遗留问题未及时解决以及丽融大厦业主意见不统一等原因，数次推选业委会均未实现，在政府的指导下，经过反复酝酿，层层筛选，丽融大厦各楼层选举的业主代表通过间接选举方式，终于成立了丽融大厦业主委员会。组建起的丽融大厦业委会，广泛征求业主意见，经绝大多数业主同意，2010年4月15日延安丽融大厦业主管理委员会（合同中指甲方）与延安秦基工贸有限公司（合同中指乙方）签订了《丽融大厦经营管理委托合同书》，该合同约定“乙方提供服务的受益人为本经营管理的全体业主和使用人，甲方征得大多数业主同意将丽融大厦整体经营管理业务委托给乙方，由乙方进行管理，由乙方整体规划，统一管理、统一招商、统一布局、统一收银，甲方无权干涉，在同等条件下业主优先，品牌优先。委托经营期限共15年（从2010年4月15日至2025年4月15日），第1年每月每平方米租金分别为，一楼256元、二楼225元、三楼143元、四楼90元。第2年至第5年租金在第1年对外租金额上增收部分，按40%归业主，60%归乙方，第6年至第10年，在第5年对外租金额上增收部分，按50%归业主，50%归乙方。第11年至第15年，在第10年对外租金额上增收部分，按60%归业主，40%归乙方。各楼层增长部分，各楼层业主按返还面积平均分配，没有增长的楼层，不享受分配。”丽融大厦382位业主中，共有335户业主与秦基公司签订了《委托经营管理合同》，占业主总数的88%，所签订合同涉及铺面面积数占丽融大厦商场铺面面积总数的90%。丽融大厦开业前期，被告通过电视、报纸等形式向没有签订合同的业主进行了告知，至今原告未与秦基公司签订委托经营管理协议，也未在秦基公司开设的账户领取租赁费。因少数业主要求自主经营，不同意秦基公司经营管理，丽融大厦开业初期出现了少数业主不合理、不合法行为干扰丽融大厦正常招商现象。2010年12月29日丽融大厦重新开业，2011年1月包括原告在内的28位丽融大厦业主将秦基公司诉至本院，请求判令被告停止侵害、返还所有权、恢复原状、赔偿损失。本院认为：业主专有权应当符合构造上的独立性,利用上的独立性,通过登记予以公示并表现出法律上的独立性。丽融大厦382位业主虽持有房屋产权证证明其产权，但该产权系大小不一的铺面，同楼层铺面物理距离小,即相互联系，又相互区别，现实仅以界钉与其他铺面相区别，该种铺面单独无法作为商事交易活动需要的商铺，更不是传统意义上的商铺。丽融大厦事实上是一个整体建筑物，丽融大厦所有业主铺面不符合构造上的独立性,也不符合利用上的独立性,共有部分和专有部分在管理上无法分割，任意一位业主无法独立于其他业主对外自主经营，争议标的属于整个建筑物的管理事项，属于《物权法》第76条规定的“由业主共同决定的事项”。丽融大厦与亚圣大厦铺位性质、构造等有本质区别。自主经营和委托经营是两种不同的经营方式，两者区别在于，在自主经营的情况下,业主可以独立地占有并利用其商铺,从事各种经营活动，且不受外界干扰。在委托经营的情况下,业主将其占有权和使用权委托给他人,自己仅享有收取孳息的收益权。丽融大厦业委会经占总铺面面积90%的业主且总人数达到88%的业主同意，有权作出委托经营的决定。国务院《物业管理条例》规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，业主大会或者业主委员会的决定对业主具有约束力。丽融大厦业委会经绝大多数业主同意与秦基公司签订的《丽融大厦经营管理委托合同书》，对丽融大厦一至四层商场所有业主具有约束力，该合同符合物权法和物业管理条例相关规定，应受法律保护。丽融大厦业委会与秦基公司基于合同履行各自的权利义务，对原告不构成侵权，故原告诉请，应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、第七十八条之规定，判决如下：驳回原告白银凤的诉讼请求。案件受理费310元，原告已预交，实际由原告承担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本上诉于陕西省延安市中级人民法院。审 判 长 薛建忠代理审判员 陈晓霞代理审判员 演晴利二〇一二年三月××日书 记 员 曹娜娜 来源：百度“”