（2011）湖安孝民初字第337号
裁判日期: 2012-02-08
公开日期: 2015-12-31
案件名称
龚某某、刘某某等与周某某、徐某某一审民事判决书
法院
安吉县人民法院
所属地区
安吉县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
龚某某,刘某某,龚某某、刘某某与被告周某某、徐某某房屋买卖合,周某某,徐某某
案由
法律依据
全文
浙江省安吉县人民法院民 事 判 决 书（2011）湖安孝民初字第337号原告：龚某某。原告：刘某某。二原告共同委托代理人：陈某。二原告共同委托代理人：金某。被告：周某某。被告：徐某某。二被告共同委托代理人：秦某某。原告龚某某、刘某某与被告周某某、徐某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年11月16日立案受理后，依法适用简易程序由代理审判员梁赟独任审判，于2011年12月7日和2012年1月10日公开开庭进行了审理。原告刘某某及二原告的委托代理人陈某、金某，被告周某某、徐某某的委托代理人秦某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告龚某某、刘某某起诉称：二原告系夫妻关系，二被告也系夫妻关系。2010年11月7日经安某某天中介居间介绍，原告刘某某与被告周某某签订《房产买卖﹤居间﹥合同》一份，约定原告将座落于递铺镇迎宾大道15号商铺出售给被告，商定成交价为965000元，合同订立时被告支付定金5万元，购房款分三期付清，于2010年11月17日前支付35万元，2011年2月1日前支付20万元，余款365000元于2011年3月1日前付清，还约定如被告违约，定金归原告所有，未按合同付款方式付款的，每逾期一日，支付未付款千分之零点五的违约金。合同签订后，原告于2010年12月20日将房产过户给二被告，二被告按期支付第一、第二期购房款，第三期365000元未按期支付。屡经原告催讨，被告于2011年6月23日支付34万元，逾期113天，于7月12日支付25000元，逾期132天。故原告诉请判令：1.二被告支付违约金20860元；2.本案诉讼费由二被告负担。被告周某某、徐某某答辩称：1.原、被告签订房屋买卖合同后，是原告违约在先：原告未及时提交材料、缴纳房屋变更登记的各种税费，导致被告无法及时办理房产变更登记，无法及时进行房产贷款。2010年12月20日，原告的房屋产权变更登记给被告后，被告支付了三分之二的房款，但此后产生的房屋租金16800元仍由原告收取，未支付给被告。同时，各项手续办完后，原告仍以各种理由不腾空房屋，不交付钥匙，给被告带来了损失。2.二被告在本案中没有过错。被告在2011年1月18日将房屋贷款申请提交银行，但因国家宏观调控等不可预测的因素，最后一期贷款于6月才下放，且直接打入了原告的账户，根据合同第四条第三点的规定不应由被告承担责任，充其量也是按银行贷款利率支付延期付款利息。二原告为证明自己的主张，共同向本院提供了以下证据：1.房地产买卖（居间）合同一份，证明2010年10月1日，原告刘某某与被告周某某就座落在递铺镇迎宾大道15号商铺的买卖达成协议，并约定了付款方式、付款时间，合同中约定了违约责任，即违约金的计算方法等的事实；2.房产证、土地证、契证复印件各一份，证明2010年12月20日，原告已依合同约定将涉案商铺过户给了被告的事实，原告已履行了合同义务。二被告对原告提供的证据质证意见如下：对证据1真实性无异议，对于剩余款项365000元约定在2011年3月1日前支付的条款属约定不明，未约定该款是否必须用现金、是否不得用银行贷款形式支付。根据合同第四条第三款，原告是同意被告在贷款受国家宏观调控导致贷款延期或停止发放时，被告按同期贷款利率支付利息的。对于违约责任，被告未违约，不应承担责任。对证据2的真实性无异议，但二被告到2010年12月30日才办理出房产证，是原告拖延时间，到合同约定的办理房产证的时间已经超过了50余天，因此原告存在违约行为。二被告为证明自己的反驳主张，向本院提供了以下证据：1.房地产买卖（居间）合同一份，与原告提供的证据1一致，用以证明以下事实：（1）合同中双方未对租金作出约定，在被告取得房屋产权后，租金应归被告所有；（2）按合同第四条第三款的约定，如果被告委托中介办理银行按揭贷款，银行受国家宏观调控原因导致延期贷款，原告同意被告按银行延期发放的天数按银行贷款利率支付给原告；（3）按合同第五条约定，在被告付清全款当天，原告应腾空房屋，而事实上，原告没有腾空房屋，也没有交接钥匙。2.完税证一份、2010年12月20日评估费收款收据一份、其他费用发票三份，证明原告对中介拖延交接，延期交纳税收费用，导致被告贷款延期的事实。3.2011年1月18日被告徐某某向某行申请贷款的申请表一份，证明二被告已及时向某行提供了贷款申请，后因银行原因导致被告延期支付了最后一期款项的事实。4.银行贷款凭证一份、中介公某某明一份，证明因银行原因，导致被告延期付款的事实。5.2011年6月20日安某某家房产中介有限公某出具给被告周某某的贷款服务费收款收据一份，证明二被告委托中介公某办理房屋贷款手续的事实。6.2011年9月6日被告周某某寄给中介公某经办人高某某的挂号信一份，证明到2011年9月6日，原告还未将钥匙和房产证交纳给被告的事实。7.证明一份、租赁合同一份，证明涉案房屋2011年1月到6月的租金16800元，承租方已经交给原告的事实，该租金应由被告收取。8.安某某家房产中介有限公某出具的说明一份，证明天天中介和安某某家房产中介有限公某为同一家公某，因房管部门有关规定而更名，与证据5相对应。二原告对二被告提供的证据质证意见如下：对证据1的三性无异议，对证明目的有异议，合同并未约定过户的具体时间，对于交付房产证和腾空房屋，合同第一条中写明房屋的状况是已经出租，因此即使交付也仅仅是指示交付，即办理租赁手续，而非腾空。从合同中约定的“全款付清后，甲方处理好租赁事宜”也可以看出，原告在全款付清前收取租金并无不当，同时被告在原告收取租金后也未提出异议。对于2011年3月1日必须付清全款仅是对付款时间作约定，至于被告以何种方式进行支付，与原告无关。同时对于按揭贷款的办理，也是被告和中介方的事情，与原告无关。对证据2、3及证据4中的银行贷款凭证的真实性无异议，中介公某的证明因没有单位负责人签名，不符合证据形式，且上述证据都与本案不具有关联性，不能证明原告违约。因合同并未约定明确的过户时间，银行不放贷给被告是被告自身应当承担的商业风险，与原告无关。对证据5和证据8，认为原、被告委托买卖房屋的中介是安某某天中介所，与被告委托办理贷款的安某某家房产中介有限公某不是同一机构，被告自行委托中介机构办理银行贷款，与原告无关。且公某名称变更登记应有工商登记证明，安某某家房产中介有限公某自己证明自己的行为没有法律效力。证据6系原告与中介公某发生的关系，与本案不具有关联性。对证据7的真实性无异议，该租金确由原告收取，但在被告付清房款后已于2011年6月29日由原告刘某某起草了一份租赁合约，组织被告周某某与承租人签订了新的合约（原告当庭提交，被告对其三性均不予认可）。经审查，本院对原、被告提供的证据认证如下：对原、被告均提供的双方签订的《房地产买卖（居间）合同》的证明效力本院予以确认，对合同条款理解的争议，本院在下文说理部分予以阐释。对原告的证据2，本院予以确认。对被告的证据2、9，无法反映出原告存在拖延办证、拖延交付房屋等违约行为及对被告贷款延期存在过错的事实，与本案不具有关联性，本院不予采信。对被告的证据3、4，虽原告对证据4中中介公某的证明提出异议，但其证明被告已于2011年6月22日向原告付款34万元的事实与被告徐某某向某行申请贷款的资料及放贷凭证的记载一致，本院予以采信。对被告的证据7及原告当庭提供的租赁合约，因该房屋租赁关系与本案房屋买卖关系分属两个不同的法律关系，本院在本案中不作处理。对证据8，经本院查询安某某家房产中介有限公某的工商登记材料，未能证实该公某系由安某某天中介所变更而来，因此，本院对该证据不予采信。综上，对证据的认定及庭审笔录证实，本院对本案事实认定如下：二原告、二被告均系夫妻关系。2010年11月7日，原告刘某某与被告周某某通过安某某天中介所签订了房地产买卖（居间）合同一份，主要约定，原告刘某某将座落于递铺镇迎宾大道店面158号房屋转让给被告周某某，转让价款为965000元，于签订合同当日支付定金50000元，余款分三期付清，2010年11月17日前支付35万元，2011年2月1日前支付20万元，2011年3月1日前支付365000元。若被告委托该中介办理银行按揭贷款，如银行受国家政府宏观调控，暂停发放或压缩贷款，原告同意被告根据银行停止发放的天数延期付给原告，但被告必须按合同延期的天数付给原告贷款利率的利息，若被告未按约定付款，每逾期一日，应支付未付款0.5‰的违约金。合同签订后，二被告按期支付了前两期房款，双方于2010年12月20日办理了房屋过户登记手续。后被告徐某某委托安某某家房产中介有限公某向某行申请购房贷款340000元，银行于2011年6月22日发放了该贷款并直接打入原告账户。余款25000元，被告于2011年7月12日支付给二原告。现二原告认为二被告未按约定期限按时足额履行给付义务，应承担相应的违约责任，故向本院提起诉讼，请求判准上述诉请。本院认为：原告刘某某与被告周某某之间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容未违反法律规定，具有法律效力。二人的房屋买卖行为在各自婚姻关系中对各自的配偶属于日常家事代理行为，且在其后的房屋过户、贷款付款等活动中，双方配偶均参与其中未表示异议，因此，该房屋买卖合同的效力及于原告龚某某、被告徐某某。本案二被告对迟延付款的事实无异议，但双方的争议焦点在于二被告是否存在违约行为，违约责任的承担应该适用合同第四条第三款还是第六条。原告认为，双方合同并未约定尾款的支付方式，无论被告是以现金支付还是银行贷款支付，均应按约定期限在2011年3月1日前付清，否则，即构成违约，应按合同第六条约定承担逾期付款的违约金。而被告则认为，被告迟延履行给付义务是因被告委托中介公某办理银行贷款，但恰逢国家宏观调控银行压缩贷款及原告未能及时配合被告办理出房产证所致，因此，应按合同第四条第三款的约定承担逾期付款利息。本院认为，虽二被告委托中介公某办理银行贷款的行为属实，但其委托的中介公某并非原、被告双方指定的公某，也未能提供证据证明贷款迟延发放确因或全因银行受国家政府限贷政策调控所致。且贷款支付并不是二被告向原告付款的唯一方式，在2010年年底的经济形势下，被告应能预见使用贷款支付的风险，因此，本院认为二被告存在违约行为，应按双方房屋买卖合同的第六条承担违约责任。被告于2011年6月22日支付340000元，逾期112天，违约金为19040元；于2011年7月12日支付25000元，逾期132天，违约金为1650元，共计20690元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告周某某、徐某某共同支付原告龚某某、刘某某违约金20690元，限于本判决生效之日起十日内支付；二、驳回原告其他诉讼请求。如二被告未按本判决指定的期间履行上述付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼费160元（已减半），由被告周某某、徐某某共同负担，限于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。代理审判员 梁 赟二〇一二年二月八日书 记 员 包静怡 来自