（2012）邯市民再终字第6号

裁判日期: 2012-02-06

公开日期: 2014-06-29

案件名称

申请再审人常振海与被申请人李慧敏因集资建房权利有偿转让合同纠纷再审民事判决书

法院

河北省邯郸市中级人民法院

所属地区

河北省邯郸市

案件类型

民事案件

审理程序

再审

当事人

常振海,李慧敏

案由

合资、合作开发房地产合同纠纷

法律依据

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》审判监督程序若干问题的解释：第三十三条第一款；建设部、国家发展改革委、国土资源部、人民银行关于印发《经济适用住房管理办法》的通知：第二十九条第一款，第三十条；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第三十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百八十六条第一款，第一百五十三条第一款

全文

河北省邯郸市中级人民法院民事判决书（2012）邯市民再终字第6号申请再审人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）常振海。委托代理人赵炜、栗艳坤，河北浩博律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）李慧敏。委托代理人张保庆，男，1962年11月10日生，系李慧敏丈夫。申请再审人常振海与被申请人李慧敏因集资建房权利有偿转让合同纠纷一案，原经邯山区人民法院于2010年3月22日作出（2009）邯山民初字第1402号民事判决，李慧敏不服上诉至本院，本院于2010年7月8日作出（2010）邯市民一终字第305号民事判决，判决已经发生法律效力。常振海不服，向河北省高级人民法院提出再审申请，河北省高级人民法院于2011年11月23日以（2011）冀民申字第533号民事裁定，指令本院再审该案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人常振海及其委托代理人赵炜、栗艳坤，被申请人李慧敏及其委托代理人张保庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被申请人李慧敏在原一审诉称，2004年我所在单位河北省农业机械集团邯郸公司在农林路13号进行职工集资建房，作为单位职工，根据工龄、职务和进单位工作时间等条件享有集资建房资格权利，常振海找到我欲以我的名义交集资款购买房屋，双方于2004年12月9日签订了“房屋产权转让协议书”。后我知道单位曾下发通知文件，严禁私自买卖集资建房，如有违反者将给予相应的处罚。我随即找到常振海协商要求解除协议，协商未果，诉至法院要求确认原、被告双方于2004年12月9日签订的“房屋产权转让协议书”无效。申请再审人常振海在原一审反诉称，我与李慧敏在自愿、平等、协商一致的情况下，于2004年12月9日签订了房屋产权转让协议书，将农林路13号农机公司集资建房小区5号楼3单元12号房屋产权转让给我，我依法支付了产权转让费11000元，缴纳了房屋集资款，履行了合同约定的义务。随着房价上涨，李慧敏受利益驱使，要求我再给80000元，因双方未达成协议，李慧敏以合同无效为由诉至法院。我认为房屋产权转让协议书系双方真实意思的表示，价格也符合当时的市场水平，应认定合同有效。请求依法判决由反诉人直接领取房屋钥匙，办理房屋产权证书，案件诉讼费及其他费用由李慧敏承担。原一审查明，2004年12月9日，原告（反诉被告）李慧敏与被告（反诉原告）常振海签订了“房屋产权转让协议书”一份，约定：“甲方：李慧敏，乙方：常振海，一、乙方以甲方名义到甲方单位集资建房，乙方首付捌万元整，集资建房款收据由乙方保存，并付给甲方转让费壹万壹千元整（甲方付给乙方收据）；二、乙方须按时交纳购房结算款（收据由乙方保存）；三、乙方应享受房价以不超过1350元／平方米为平均价的待遇；四、如集资房由于非个人原因盖不成时，甲方必须负责协助乙方将款追回，由甲方单位退还乙方一切款项，同时由甲方退回转让金壹万壹仟元整……七、协议签订后，甲方得分房屋产权全部归乙方，房产证由甲方协助乙方找甲方单位办理，取得甲方姓名房产证后，甲方须于三个月协助乙方办理过户手续，过户费用由乙方负担；八、甲方转让房产后，保证没有产权和债权纠纷，甲方单位发钥匙时，由甲方、乙方同时到甲方单位并由乙方当场领取……”双方均在协议书上签字，协议签订当日，被告（反诉原告）给付原告（反诉被告）购房集资款80000元整、转让费11000元。2006年9月30日给付原告（反诉被告）购房集资款36100元，2009年6月9日单位发钥匙时，原告（反诉被告）未将钥匙给付被告（反诉原告），以单位禁止私自买卖房屋为由，于2009年10月19日诉至法院，要求依法确认原、被告双方于2004年12月9日签订的“房屋产权转让协议书”无效，诉讼费用由被告（反诉原告）承担。另查明，该房屋位于邯郸市农林路西头13号院5-3-12号，面积为99平方米。原一审法院认为，民事活动应当遵循等价交换、诚实信用的原则，原告（反诉被告）按单位政策享有对集资房的权利，因该集资房在双方订立时原告（反诉被告）尚未实际取得，其对集资房的权利尚属于资格权利，属于债权范畴。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条虽规定了“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让，但这仅仅是对特权行为的限制，而非对债权行为的限制。本案中，双方当事人的房屋集资权转让行为作为债权行为应依据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的相关规定来确认合同效力，故该房屋集资权可以依法转让。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的“房屋产权转让协议书”，系原告将自己享有的集资房权利及负担的相应义务概括转让给被告（反诉原告），系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，属于有效协议，依法应受法律保护，协议签订后，被告（反诉原告）按协议约定给付了原告（反诉被告）转让费并履行了交纳集资款的义务。据此，一审法院判决：原告李慧敏（反诉被告）与被告常振海（反诉原告）于2004年12月9日签订的“房屋产权转让协议书”有效，李慧敏于一审判决生效后十日内将位于邯郸市农林路西头13号院5-3-12号房屋的钥匙给付常振海，并于三个月内协助常振海办理房产权证，过户费用由常振海承担。案件受理费80元，反诉费80元，共计160元，由原告李慧敏（反诉被告）承担。原二审查明：经农机公司等四家单位申请，邯郸市住房委员会办公室2004年7月16日在《邯郸日报》刊登《关于同意邯三建筑公司等4家单位组织职工集资建房的公示》，公示载明：按照建设部《经济适用住房管理办法》，经市房委会办公室研究，原则同意邯三建筑公司等四家单位利用单位自用土地，在符合城市总体规划的前提下，组织本单位职工集资建房。集资建房对象限于本单位无房户和住房困难户，一律不对社会出售。其中农机公司建设302套。对于以上公示，被上诉人常振海认可见到过。另查明，本院此前对农机公司组织的集资建房集资者转让集资建房资格的两例纠纷：常冰梅与李长友因单位集资房转让合同纠纷一案所作出的（2007）邯市民二终字第363民事判决和庞军与李盛华同类纠纷所作出的（2008）邯市民再字第62号民事判决，均确认转让协议为无效，且已经发生法律效力。二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。原二审认为：房屋在我国城市是一种稀缺资源，其本身具有商品性，也具有民生保障性。目前我国城市住房建设大体有两个途径：一个途径是商业性住房，商业性住房的交易完全由市场调节供需双方。另一个途径是政策性保障住房即经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。国家对政策性保障住房的建设标准、供应对象、产权关系、税费政策、市场流通性、优惠补贴标准等有一系列规定。根据建设部（2004）77号《经济适用住房管理办法》的规定，集资建房也是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、上市条件、供应对象的审核等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。集资建房的集资对象限定为住房困难户及无房户，农机公司在集资建房前曾请示邯郸市住房委员会办公室，邯郸市住房委员会办公室依据建设部《经济适用住房管理办法》的规定，同意该公司利用单位自用土地，组织本单位职工中的无房户和住房困难户集资建房，并在《邯郸日报》上公示不对社会出售。对以上公告，被上诉人在开庭时承认看到过，知道内容。显然农机公司组织的集资建房，是利用单位自用土地，目的是解决单位中的无房户和住房困难户的政策性保障住房。邯郸市住房委员会办公室根据建设部规定公示限定农机公司等四家单位的集资建房不对社会出售，限制了其市场流通性。上诉人李慧敏符合集资单位农机公司的集资建房资格，其以自己名义向农机公司交纳房款即与农机公司形成了集资建房合同关系，享有房屋产权的请求权。李慧敏与常振海订立“房屋产权转让协议”时，集资房尚未竣工，上诉人李慧敏对该标的物并不拥有所有权，因此双方协议转让的不是房屋产权，而是集资建房的集资资格。关于双方协议的效力问题，根据我国《合同法》第七十九条的规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外，（一）根据合同的性质不得转让；（二）按照当事人的约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。本案上诉人李慧敏与单位集资建房合同关系的性质是关于解决无房户和住房困难户的保障性住房的合同关系，该合同对主体即集资建房资格有特别的限制，因此该合同依据性质是不得转让的合同；依据农机公司的请示、邯郸市住房委员会的批复和公示以及农机公司的通知，合同的相对方农机公司与本单位的集资者约定了集资房不得转让；根据建设部《经济适用住房管理办法》也规定，被上诉人常振海不具有集资建房的主体资格，因此上诉人李慧敏与被上诉人常振海所订立的转让集资建房资格的合同不生法律效力。况且本院此前对农机公司另两例集资者转让集资资格的案件所作出的（2007）邯市民二终字第363民事判决和（2008）邯市民再字第62号民事判决已经发生法律效力，该两例判决均确认转让集资建房资格的协议为无效协议。我国虽没有建立判例法制度，但在法律适用上，同一法院对基于同样事实所作出的判决应当具有一致性，这是以事实为根据，以法律为准绳的应有之义。关于被上诉人常振海的诉讼时效抗辩问题。根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条的规定，当事人在一审期间未提出时效抗辩，二审期间提出的，人民法院不予支持。被上诉人一审未提出时效抗辩，故对二审的时效抗辩不予支持。况且原告一审主张的是合同效力，而非债权抗辩，根据以上规定，对其诉讼时效抗辩也不应予以支持。综上，上诉人上诉理由成立，应予采纳，原判认定合同有效并超出反诉人的请求判决上诉人交付钥匙，协助办理过户不妥，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决：一、撤销邯郸市邯山区人民法院（2009）邯山民初字第1402号民事判决；二、确认李慧敏与常振海2004年12月9日所订立的房屋产权转让协议无效；三、驳回被上诉人常振海请求确认其与李慧敏订立的房屋转让协议有效的反诉请求；驳回被上诉人常振海直接领取房屋钥匙、办理房屋产权证书的反诉请求。一审案件受理费80元和反诉费80元，二审案件受理费80元均由由上诉人常振海承担。一、二审案件受理费各80元已经由上诉人预交，由被上诉人常振海给付上诉人李慧敏160元。常振海申请再审的主要理由：1、本案所涉协议系双方真实意思的表示，且未违反有关强制性法律规定，应认定合法有效；2、李慧敏收取了转让费，房款也是我交的。当时单位给的临时房证她也没有，现在李慧敏占这个房子侵犯了我的权益，要求返还我的房子并赔偿给我造成的损失。李慧敏当庭陈述，单位的集资房带有福利性质，按规定属于经济适用住房，销售对象有严格限制，而且单位也出通知不让买卖，所以协议是无效的。我认为二审判决是正确的，要求维持二审判决。本院再审查明的事实与原二审查明的事实一致。另查明，本案所涉房屋现由李慧敏居住，尚未取得房屋所有权证。本院再审认为，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十三条第一款规定的再审审查范围并结合双方当事人的申请再审理由和答辩意见，确定本案争议的焦点为：1、关于本案所涉合同是集资建房权利有偿转让合同，还是房屋买卖合同。2、本案所涉合同是否有效。对此，作如下评析：（一）、关于本案所涉合同是集资建房权利有偿转让合同，还是房屋买卖合同的问题从本案事实来看，申请再审人常振海与被申请人李慧敏在签订《房屋产权转让协议书》时，案涉集资房不但没有竣工，而且房屋所在的具体楼层、位置均未确定。李慧敏作为河北省农业机械集团邯郸分公司的职工，其具有的仅是购买本单位集资房的一种资格，并非已拥有集资房的所有权。故本案中《房屋产权转让协议书》应为集资建房权利有偿转让合同，而非房屋买卖合同。原一审将本案作为集资建房权利有偿转让合同纠纷审理，并无不妥。（二）、关于本案所涉合同是否有效的问题。经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。建设部（2004）77号《经济适用住房管理办法》第二十九条规定：“集资、合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、上市条件、供应对象的审核等均按照经济适用住房的有关规定，严格执行。集资、合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理”；该办法第三十条规定：“住房困难户较多的工矿区和困难企业，经市、县人民政府批准，可以在符合土地利用总体规划、城市规划和单位发展计划的前提下，利用单位自用土地进行集资、合作建房。参加集资、合作建房的对象必须限定在本单位无房户和符合市、县人民政府规定的住房困难家庭”。本案争议涉及的房屋，非上市出售的商品房，系单位内部集资建房。农机公司的集资房是政府提供优惠政策，面向本单位无房户家庭供应，具有保障性质的政策性住房，属经济适用住房。此类住房其销售对象有着严格的限制，只有符合条件的家庭才拥有集资建房的购买权利。邯郸市住房委员会办公室也在《邯郸日报》上对农机公司等四家单位建造的集资房进行公示，此类房不对社会出售，限制了其市场流通性。建设部（1994）69号《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》规定，已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定，未依法登记领取权属证书和法律法规禁止转让的其他情形的房地产，不得转让。本案中，常振海、李慧敏明知单位集资建房房屋尚未开工建设也未取得房屋产权证，李慧敏虽具有购买本单位集资建房的权利，但其将购买权利以协议方式转让给没有购买权利的申请再审人常振海，使原本不符合购买条件的常振海，以李慧敏的名义向其单位交纳了购房集资款，其行为扰乱了我国经济适用住房的管理秩序，损害了社会公共利益，违反了国家有关法律法规和住房制度的一贯政策，故李慧敏与常振海之间签订的《房屋产权转让协议书》应为无效。关于常振海再审庭审中要求李慧敏赔偿给自己造成的损失问题，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十三条规定“当事人超出原审范围增加、变更诉讼请求的，不属于再审审理范围”，鉴于常振海在原审未就其损失提出明确的反诉主张，在再审程序中不宜就损失赔偿问题进行处理，可以就赔偿问题另行主张。综上，常振海的再审申请理由不能成立，原二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条、第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持本院（2010）邯市民一终字第305号民事判决。本判决为终审判决。审　判　长　　达建华审　判　员　　申保清代理审判员　　张海霞二〇一二年二月六日书　记　员　　郑　洁来源：百度搜索“”