（2011）金义民初字第1408号

裁判日期: 2012-02-06

公开日期: 2014-06-20

案件名称

吕青锋与浙江省义乌市天元置业有限公司、赵学灏商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

义乌市人民法院

所属地区

义乌市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

吕青锋,浙江省义乌市天元置业有限公司,赵学灏

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条；《中华人民共和国合同法》：第七十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百三十条

全文

浙江省义乌市人民法院民事判决书（2011）金义民初字第1408号原告吕青锋。委托代理人李殿秋。被告浙江省义乌市天元置业有限公司。被告赵学灏。委托代理人胡海泉。原告吕青锋为与被告浙江省义乌市天元置业有限公司、赵学灏商品房销售合同纠纷一案，于2011年5月13日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，于2011年6月16日公开开庭进行了审理。原告吕青锋及其委托代理人朗康，被告赵学灏及其委托代理人胡海泉到庭参加了诉讼，被告浙江省义乌市天元置业有限公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告吕青锋诉称，原告向被告浙江省义乌市天元置业有限公司购买位于义乌市宗泽路与江滨西路交叉口西南侧“天元·滨江国际”的第3层5号的房屋。2008年3月11日，原、被告签订了选房确认书一份，约定了房屋的面积、单价、付款方式等内容，2009年8月24日，原、被告双方签订了正式的商品房买卖合同。之后，原告依约履行了付款义务，被告则交付了房屋，但是未办理产权登记手续。现在，原告发现，被告将上述房屋于2008年3月28日再次低价转让于被告赵学灏，并办理了预售登记。故根据法律规定，债务人以明显不合理价格转让财产的，对债权人造成损害的，债权人可以行使撤销权。原告认为，被告将上述房屋地价转让于第三人的行为，损害了原告的合法权利。故诉请判令：撤销被告浙江省义乌市天元置业有限公司将天元·滨江国际的第3层5号房屋出让被告赵学灏的行为，并承担本案诉讼费用。被告浙江省义乌市天元置业有限公司未作答辩。被告赵学灏辩称，答辩意见如下：1、两被告于2008年3月28日签订了本案争议房屋的《商品房买卖合同》一份。在购买房屋时，被告天元置业公司承诺，该房屋在出售时，未预售给第三人，并保证被告赵学灏为唯一的买受人。原告所述的2008年3月11日，原、被告签订的选房确认书，仅仅是一份投资意向书。真正产生债权债务关系的是2009年8月24日签订的那份正式的《商品房买卖合同》。因此，被告赵学灏买房的时间早于原告，合同成立在先。2、原告提交的证据不足以证明被告以明显不合理的低价将房屋转让给原告。被告赵学灏从天元公司一次性购买的房屋达70多套，数量巨大，价格上优惠确实是有的，但是不存在低价转让的事实。被告赵学灏对于原告与天元公司之间签订的《选房确认书》、《商品房买卖合同》、《商铺委托经营合同》并不知情，系善意的受让人，不存在明知的问题。3、原告的损失是由于天元公司“一房二卖”造成的，与被告赵学灏并无关系。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告为证明其主张，向本院提交了如下证据：证据一、2008年3月11日，原告与被告天元公司签订的商品房选房确认书一份，约定，原告向被告天元公司购买天元·滨江国际3层5号商铺。暂测算面积为37.49平方米（具体面积以终测为准），单价为每平方28953.8元，总价为1085478元。证据二、2009年8月24日，原告与被告天元公司签订的商品房买卖合同，证明双方已经就该商铺的买卖签订了具体的合同。证据三、收款收据二份，证明原告于2008年3月15日支付了购房款66万元；2009年9月9日支付了购房款425478元，一共支付了1085478元，全部购房款已经付清。证据四、商铺委托经营合同一份，证明被告天元公司已经将该商铺交付于原告，原告则委托了滨江国际商业管理有限公司经营管理，并收取了第一年的租金。证据五、被告天元公司与被告赵学灏签订的商品房买卖合同一份，证明被告天元将争议房产以39万元的低价再次转让的事实。证据六、原告向法院申请调取了义乌市人民法院（2011）金义民初字第464号同类型案件的庭审笔录二份，其载明的被告天元置业的陈述如下：将讼争房屋出让给赵学灏是被迫的，因为我公司先前向赵学灏借了很多钱已逾期，赵学灏担心他的资金安全，就要求以商品房买卖的方式保全他的债权，迫使我们还款回购，要求用很低的价格签合同，并且一签就是70多套。当时，我公司就此向赵学灏提出，这些房屋大部分已经卖掉了，包括讼争的这一套，再把房屋卖给他是违法的。赵学灏提出其并不是真要这些房屋，只是为了保全债权，只要公司还款，这些房屋就可以拿回去的。并且赵学灏强调不依他说的做，他就起诉，查封公司的账户和资金，让公司无法经营。在此情况下，公司无奈只好跟赵学灏签订了合同。之后，又在赵学灏胁迫下，在房管处备了案。但赵学灏从未要求被告交付房屋。原、被告之间一直在正常的履行合同，公司也已按约将房屋交付给了原告，原告已委托出租。被告天元公司对原告的诉讼请求无异议。被告赵学灏的质证意见如下：对证据一，无异议。对证据二，无异议，但是原告的合同签订时间为2009年8月24日。对于证据三，真实性无异议，但是实际付款情况仅凭这两张收据无法证实。对证据四，真实性有异议，这个房子目前已经登记在被告赵学灏名下。对证据五，真实性无异议，但是我方认为，我们一次购买70多套房屋，优惠肯定是有的，但是不构成低价。并请法庭注意，我们签订的合同时间在先。对于证据六，真实性无异议，但是证明目的有异议，这些案件中并不存在说明关联性。2008年3月28日第二被告与他母亲赵茹萍一共与天元公司签订了140多套的房屋购买合同，其原因是第一被告欠我们的借款无法归还，所以我们将借款变更为购房款。这些房子刚刚拿到预售证，对外销售的情况其实是不多的。但是，我们为了避免这些房子“一房二卖”，就要求公司出具承诺书的。天元公司当时并没有那么多房子卖给别人，我们选择的余地还是很大的。我们选择这些套房子也是很安全的，原告与第一被告签订的合同是2009年，是我们备案后8个月才签订的，无论如何是我们成立债权在先的。被告赵学灏为支持其抗辩，向本院提交了如下证据：证据一、2008年3月28日，被告天元置业公司出具给原告的承诺书一份，内容为“我公司与赵学灏于2008年3月28日签订的商品房买卖合同项下的房产，该房产购房款已经付清，在签订合同前未预售给其他人保证赵学灏为唯一买受人”。证据二、商品房预售证附件一份，证明该房子目前已经登记在被告赵学灏名下。原告对上述证据的真实性无异议，但是证据一的内容恰恰说明该房屋之前已经买给原告了，正常的购房者是不需要开发商出具这样的承诺书的。本院依职权调取了义乌市建设局关于义访抄（2010）182号信访件的答复及义乌市信访局的证明一份，原件在（2011）金义民初字第850号案件中，载明：兹有王冬微于2010年10月20日与黄兰仙、吴文芳、吕青锋、吕竹青等人来访反映滨江国际业主与开发商房产纠纷等问题。根据开发商提供的资料信息，赵学灏与开发商是民间借贷关系。因为开发商资金周转困难，无法按期还款，故在赵的要求下与其签订相应金额的商铺合同。经双方协商，决定先签订合同，待开发商资金充裕，再行回购。于是，开发商与赵于2008年3月28日签订《商品房买卖合同》。但是到2008年10月7日赵又起诉至金华法院并查封商铺，并一再要求商铺预备案至其名下。开发商曾与其讲明该商铺为客户购买不能备案至其名下。后经调解，赵于2008年10月14日与开发商签订了和解协议，商定先予备案，待开发商资金充裕后回购该商铺或以宾王御景园项目置换抵押物后解除备案，并协助开发商办理正常购买客户的备案工作。原告对上述证据无异议。被告赵学灏质证认为，对真实性无异议，对内容有异议。上述证据的内容不客观，天元置业公司向我方出具过书面的承诺书，承诺过该房屋没有销售给任何其他人。本院对原、被告提供及本院调取的证据均予以确认其真实性、合法性、关联性。经审理查明，2008年3月11日，原、被告签订了选房确认书一份，约定原告向被告天元公司购买位于义乌市宗泽路与江滨西路交叉口西南侧“天元·滨江国际”的第3层5号的商铺一间，约定面积为37.49平方米（具体面积以终测为准），单价为每平方28953.8元，总价为1085478元。2009年8月24日，原、被告双方签订了正式的商品房买卖合同。原告随即将该商铺委托浙江省义乌市滨江国际商业管理有限公司进行经营，并收取了第一年的租金。2008年3月15日原告向天元公司支付了购房款66万元；2009年9月9日再次支付425478元2008年3月28日，被告天元公司与被告赵学灏签订了一份关于本案讼争房屋的买卖合同，约定总价39万元。该合同主要目的在于用以担保被告天元公司拖欠被告赵学灏的债务，待被告天元公司资金充裕后，再以宾王御景园项目置换抵押。被告赵学灏对上述房产进行了备案登记。目前，浙江省义乌市滨江国际商业管理有限公司已经停业。本院认为，两被告之间的房屋转让行为应当予以撤销，理由如下：（一）、原告的债权先于被告赵学灏的债权成立。原、被告于2008年3月11日签订的虽名为选房确认书，但对买卖标的物、价格、定金、交款方式、违约责任、面积最终测定、房屋的交付及使用的方式均作了约定，具备了商品房买卖合同的主要内容，而且原告已实际付款，被告天元公司也已实际将房屋交付给了原告，原告已占有、使用并收益。对此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”按此规定，原、被告之间的房屋买卖合同已于2008年3月11日成立。虽然正式合同是事后补签的，但这仅仅是对双方权利义务的再次确认和补充。而两被告之间的合同签订为2008年3月28日，在原告的合同之后。故原告的债务先于被告赵学灏的债权成立。（二）、被告赵学灏以明显不合理的低价受让房产的行为可以认定。原告购买该房产的价格为：每平方米28953.8元，面积37.49平方米，总价为1085478元。而被告赵学灏的合同购房款为39万元，仅为原告支付的购房款的35%左右，明显不合理低价的事实显而易见。并且，被告赵学灏对于该39万元是否予以支付的问题，一直没有举证证明。（三）、被告赵学灏签订该合同，对于该房产已经销售的事实是明知的。首先，其在签订购房合同时，要求被告天元公司出具一张房屋未销售的承诺书，有悖常理。根据义乌市信访局与建设局提供的资料均可以看出，被告赵学灏实际为被告天元公司的债权人，对于上述商铺进行备案登记目的是在于保证其债权得以实现。其次，从义乌的现实看，房地产开发商拿地后即开始销售房屋，等拿到销售许可证，商品房已基本售完是普遍现象，被告赵学灏作为一个活跃于商界并且是开发商的债权人，对上述现象应该是知情。综上所述，被告天元公司将讼争房屋出让给被告赵学灏的行为侵害了原告的债权，并办理了预售登记，致使原告的商品房买卖合同目的不能实现，所以被告的行为已侵害了原告的债权，理应撤销。被告浙江省义乌市天元置业有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。鉴此，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决如下：撤销被告浙江省义乌市天元置业有限公司将座落于义乌市宗泽路与江滨西路交叉口西南侧，名为“天元·滨江国际”第3层5号的商铺出让为被告赵学灏的行为。案件受理费3575元，由两被告共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费人民币7150元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市财政局；汇入帐号：19×××37，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）。审判员　吴　刚二〇一二年二月六日书记员　龚洁茹关注公众号“”