（2011）甬宁民初字第950号

裁判日期: 2012-02-06

公开日期: 2015-12-31

案件名称

吕某某、吕某某与被告胡某某、叶某某为房屋租赁合同纠纷与胡某某、叶某某一审民事判决书

法院

宁海县人民法院

所属地区

宁海县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

吕某某,胡某某,叶某某

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

全文

浙江省宁海县人民法院民事判决书（2011）甬宁民初字第950号原告：吕某某。委托代理人：杨某某。被告：胡某某。委托代理人：赵某某。委托代理人：仇某某。被告：叶某某。原告吕某某与被告胡某某、叶某某为房屋租赁合同纠纷一案，于2011年6月17日向本院起诉，本院于同日受理后，依法组成合议庭于2011年10月14日公开开庭进行了审理。原告吕某某及其委托代理人杨某某、被告胡某某及其委托代理人赵某某、仇某某到庭参加诉讼，被告叶某某经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕某某起诉称：2011年3月14日，经被告胡某某同意，原告从被告叶某某处转租得位于宁海县×××龙街道气象××路××号的商铺，租赁期限为2011年6月20日起至2013年6月19日止，两被告均承诺原告有向后手收取转让费的权某。由于被告叶某某的承租期限至2011年6月20日止，故原告向被告叶某某支付了转让费50000元及未到期的租金7500元，并与被告胡某某签订了房屋租赁合同及向被告胡某某支付了租金35000元。随后，原告对该商铺进行了装修。因房某不同意房屋转租，原告租赁房屋的目的不能实现。房某收回房屋后，被告胡某某退回了房屋租金，但拒不承担给原告造成的损失，原告和两被告多次协商无果。原告认为，被告叶某某和被告胡某某并非出租房屋的所有人，其与原告签订的租赁合同无效，因两被告存在共同过错，故请求：1.依法判令原告和被告胡某某签订的租赁合同无效。2.判令被告叶某某归还原告房屋租赁转让费50000元，并从起诉之日起按中国人民银行同期流动资金贷款基准利率支付利息至法院判决确定的还款之日止，被告胡某某对该转让费及利息损失承担连带赔偿责任。3.判令被告胡某某承担商铺装修损失7913元，被告叶某某对该损失承担连带责任。4.本案诉讼费由两被告承担。为证明上述事实，原告举证如下：⑴原告与被告胡某某于2011年3月14日签订的《房屋租赁合同》一份，以证明原告和被告胡某某签订租赁合同承租位于宁海县××龙街道气象××路××号的商铺的事实。⑵被告胡某某出具的收条一份，以证明被告胡某某向原告收取2011年6月20日至2012年6月19日的租金的事实。⑶被告叶某某出具的收条一份，以证明原告向被告叶某某支付转让费50000元及房租费7500元的事实。⑷销货清单四份、脚手架租赁部合同单一份、收款收据四份、书写材料一份，以证明原告因装修承租的房屋花费装修费用7913元的事实。⑸案外人徐甲与张某某于2011年6月23日签订的《租房协议》一份，以证明上述出租房已由房某另行出租给他人的事实。⑹案外人徐乙出具的证明一份，以证明徐乙同意被告胡某某将房屋转租给他人，但转租时不能收取转让费的事实。被告胡某某答辩称：本案有两个不同的合同关系，一个是租赁合同关系，一个是转让合同关系。被告胡某某经房某同意与被告叶某某签订的合同履行期限自2010年10月21日至2011年10月20日止，后来又经房某同意并与被告叶某某、原告协商一致，将该房屋再次转租给原告，租赁期限为2011年6月20日至2012年6月19日。因原告未经房某同意擅自装修，装修噪音影响了邻居的生活，房某要求与原告解除合同，被告胡某某与原告协商后解除了合同，并返还给原告租金35000元。原告与被告叶某某未签订转让合同，但形成了事实上的转让合同关系，被告胡某某并不知道被告叶某某收取了转让费。被告胡某某不是转让合同的当事人，原告要求被告胡某某承担连带责任，无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。被告胡某某提供了由其妻仇某某出面与被告叶某某于2010年10月21日签订的房屋租赁合同复印件一份，以证明两被告经房某同意后签订了房屋租赁合同的事实。被告叶某某未作答辩也未举证。对于原告与被告胡某某提供的证据，被告叶某某未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权某，经庭审质证，本院认证如下：1．对于原告提供的证据⑴、⑵，被告胡某某对真实性无异议，本院对真实性予以认定。2．对于原告提供的证据⑶，被告胡某某表示不知晓被告叶某某收取转让费之事。本院审核后认为，该证据可以证明被告叶某某向原告收取了转让费50000元及2011年3月20日至2011年6月20日的房屋租赁费7500元的事实。3．对于原告提供的证据⑷，被告胡某某对真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为，原告提供的该组证据形式上不符某某定，不能证明原告因装修承租房屋花费装修费用7913元的事实。4．对于原告提供的证据⑸，被告胡某某认为原告未在举证期限内提供，故不同意质证。本院认为，被告胡某某的异议成立，本院不组织质证。5.对于原告提供的证据⑹，被告认为徐乙未出庭作证，故对该证据不予认可。本院认为，被告的异议成立。6．对于被告提供证据，原告认为，该份证据不能证明被告胡某某转租房屋经过房某同意的事实。本院认为，被告胡某某提供的该份证据系复印件，故不予认定。经审理，本院认定事实如下：座落于宁海县××龙街道气象××路××号的房屋系被告胡某某向案外人徐乙等人所租。被告胡某某承租上述房屋后将该房的一楼通道转租给被告叶某某用于经营。在被告叶某某承租期间，原告吕某某与被告胡某某于2011年3月14日签订《房屋租赁合同》，将上述房屋的一楼通道转租给原告经营，租赁期限为2011年6月20日至2012年6月19日，租赁费为35000元。合同签订后，原告向被告胡某某支付了租赁费35000元，同时向被告叶某某支付了转让费50000元及2011年3月20日至2011年6月20日的房屋租赁费7500元。因房某徐乙等人不同意上述通道转租给原告，故收回了上述出租房。之后，被告胡某某向原告退回了租赁费35000元。2011年6月17日，原告诉至本院，要求：1.依法判令原告和被告胡某某签订的租赁合同无效。2.判令被告叶某某归还原告房屋租赁转让费50000元，并从起诉之日起按中国人民银行同期流动资金贷款基准利率支付利息至法院判决确定的还款之日止，被告胡某某对该转让费及利息损失承担连带赔偿责任。3.判令被告胡某某承担商铺装修损失费7913元，被告叶某某对该损失承担连带责任。4.本案诉讼费由两被告承担。本院认为，被告胡某某在被告叶某某承租期内与原告签订房屋租赁合同，被告叶某某向原告收取了转让费及未到期部分房屋租金，原、被告双方在被告叶某某承租期内形成了事实上的转租合同关系，原告吕某某与被告胡某某在被告叶某某承租期满以后形成了转租合同关系，上述转租未经房某徐乙等人同意，均无效。合同无效后，原告要求被告叶某某返还转让费50000元，本院予以支持。合同签订中，原告也存在过错，故其要求被告叶某某按中国人民银行同期流动资金贷款基准利率支付起诉之日至法院判决确定的还款之日止的利息的诉讼请求，本院支持其中的60%。原告要求被告胡某某承担商铺装修费7913元及被告胡某某、叶某某对转让费、利息损失、装修费分别负连带付款或赔偿责任，均依据不足，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十条之规定，判决如下：一．原告吕某某与被告胡某某于2011年3月14日签订的《房屋租赁合同》无效。二．被告叶某某限于本判决生效后十五日内返还原告吕某某转让费50000元并按中国人民银行同期贷款基准利率的60%支付原告自起诉之日起至法院判决确定的还款之日止的利息。三．驳回原告吕某某的其他诉讼请求。如果被告叶某某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1248元，由被告叶某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为：81×××093001，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审　判　长　毛　亚　琼审　判　员　胡　本　堂人民陪审员　陈　其　家二〇一二年二月六日书　记　员　赖建亚（代）微信公众号“”