（2011）福商初字第57号
裁判日期: 2012-02-03
公开日期: 2014-05-30
案件名称
谢建华与烟台市福山区人民政府清洋街道办事处南关居民委员会房屋租赁合同一审民事判决书 (1)
法院
烟台市福山区人民法院
所属地区
烟台市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谢建华,烟台市福山区人民政府清洋街道办事处南关居民委员会
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
烟台市福山区人民法院民 事 判 决 书（2011）福商初字第57号原告：谢建华，男。委托代理人：徐卫，山东鼎然律师事务所律师。被告：烟台市福山区人民政府清洋街道办事处南关居民委员会。法定代表人：王永政，该居委会主任。委托代理人：张文亮、杨春芸，山东海峰律师事务所律师。原告谢建华与被告烟台市福山区人民政府清洋街道办事处南关居民委员会（以下简称南关居委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谢建华及其委托代理人徐卫，被告委托代理人张文亮、杨春芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，1999年7月，我与被告签订《协议书》一份，约定由我租赁被告坐落于烟台市福山区前埠村南原南关预制构件厂区一处，占地面积3495.90平方米。合同签订后，我如约向被告支付了租金13万元。但是，被告因与第三方就该厂区存在纠纷未能如约向我交付该厂区。2005年9月，被告发布拆迁公告，我租赁的厂区在公告拆迁的范围内。请求：1、被告返还租赁费9万元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，原告的诉讼请求无事实依据和法律依据，应予驳回。事实和理由如下：1999年7月19日，双方签订了厂房租赁协议，约定原告租赁我居委会所有的南关预制构件厂，租赁费为20万元。协议签订后，原告仅向我居委会交纳13万元，尚欠7万元一直未付。原告一直使用该厂房至2005年11月18日前，并且将部分厂区出租给福前物资回收公司和吕家英使用，收取租赁费用。2005年该厂区被福山高新技术产业区管委会征迁，由我居委会与其签订补偿协议，补偿费总额为558553元。后来，原告找到我居委会协商补偿款如何分配，双方达成口头协议，由原告一次性领取516409元，其计算方法为：拆迁补偿总额558553元扣除原告欠交的7万元租赁费，加上原告代福前物资回收公司领取的补偿款8136元和代吕家英领取的补偿款19720元。原告同意后，于2006年7月4日从我居委会一次性领取516409元，双方关于租赁问题一次性解决完毕。另外，根据我居委会查账结果，我居委会已于2006年1月26日提前给付了福前物资回收公司补偿款8136元；2006年4月17日提前给付吕家英补偿款19720元，原告构成不当得利27856元，我居委会保留向原告追偿的权利。经审理查明，1999年7月19日，原、被告（原烟台市福山区福山镇南关村村民委员会）签订《协议书》，约定：被告将坐落于福山区前埠村南原南关预制构件厂房一处（其东西长81.30米、南北宽43米），租赁给原告永久使用，但不得转让和买卖；院内设施原告可以自行改造；租金为20万元，由原告一次性付清；该房自交付使用之日起，该厂房的土地使用权等产权一切费用均由原告负责交纳。合同签订后，因该厂房被中国和平公司烟台实业公司和烟台市福山和平供销公司占有使用，该厂房一直未交付。2000年8月3日，本院作出（2000）福法民初字第656号民事判决书，判决如下：被告中国和平公司烟台实业公司、烟台市福山和平供销公司应于本判决生效后十日内腾出原告南关村委会坐落于前埠村南原南关预制件厂的厂房及场地。原告于1999年7月19日向被告交纳租赁费10万元，于2000年11月13日交纳3万元土地租赁费。2005年9月5日，烟台市福山区城市建设房屋拆迁办公室向原告发出拆迁通知，内容为：根据福山区政府城市建设工作安排和项目建设需要，经有关部门批准，坐落于福山区福桃路以西，新建802省道以北，内夹河以东，前埠居委会办公室以南范围内的房屋已被列入拆迁范围。拆迁人：烟台经济技术开发区福山高新技术产业区管委会，实施拆迁单位：福山区城市建设房屋拆迁办公室，拆迁时间：2005年9月5日至2005年10月5日。2005年11月18日，被告（乙方）与烟台市福山高新技术产业区管委会（甲方）签订拆迁房屋货币补偿协议，在被告方将旧房拆除后，由甲方给付乙方人民币558553元（含临时建筑及附属设施）。2009年2月17日，本院作出（2008）福商初字第1998号民事判决书，判决如下：原告谢建华与被告烟台市福山区人民政府清洋街道办事处南关居民委员会于1999年7月19日签订的协议书租赁期限在1999年7月19日至2019年7月18日之内有效，超过该期限无效。被告南关居委会不服该判决，上诉至山东省烟台市中级人民法院。2009年6月5日，山东省烟台市中级人民法院作出（2009）烟民一终字第398号民事判决书，判决如下：驳回上诉，维持原判。诉讼过程中被告对原告方实际使用房屋时间为5年没有异议。上述事实，由原、被告提供的证据及其庭审陈述，在案为凭，足以认定。本院认为，原告谢建华与被告南关居委会签订的租赁协议，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。同时当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。2009年2月17日，本院作出（2008）福商初字第1998号民事判决书已发生法律效力，该判决书认定原告谢建华与被告南关居委会签订的租赁协议有效期为20年，超过20年期限的无效。协议中原、被告双方约定的租金为20万元，即租赁费一年1万元。被告方认为原告交纳的3万元土地租赁费系被告为福山区土地管理局代收的费用，不是收取原告的租赁费，原告方仅交付租赁费10万元，对此抗辩被告方因无其他证据予以佐证且向我院递交的答辩状中称协议签订后原告向被告交付租赁费13万元，故本院认定原告方实际交纳的租赁费为13万元。原、被告之间签订的租赁协议，实为房屋租赁合同。《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金，故原告要求返还已交付的租赁费于法有据。原告方实际使用租赁房屋5年，被告对此没有异议，故被告方应返还的租赁费为8万元（13万-5年×1万／1年）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告烟台市福山区人民政府清洋街道办事处南关居民委员会于本判决生效后十日内返还原告谢建华已交付的租赁费8万元。二、驳回原告谢建华的其他诉讼请求。案件受理费2050元，由被告负担1800元，由原告负担250元。因原告已全额预交，故被告于本判决生效后十日内给付原告1800元。如未按本判决指定的期限履行金钱给付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判长 李 强审判员 姜福建审判员 李晓荣二〇一二年二月三日书记员 栾晓丽 微信公众号“”