（2011）浙甬民二终字第851号
裁判日期: 2012-02-03
公开日期: 2016-07-01
案件名称
黄某某、李某某与邱某某二审民事判决书
法院
浙江省宁波市中级人民法院
所属地区
浙江省宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邱某某,黄某某,李某某
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
全文
浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）浙甬民二终字第851号上诉人（原审被告）：邱某某。委托代理人：林某某。被上诉人（原审原告）：黄某某。被上诉人（原审原告）：李某某。上诉人邱某某因与被上诉人黄某某、李某某房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市北仑区人民法院于2011年11月11日作出的（2011）甬仑民初字第1452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年12月13日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理认定：两原告为合伙经营餐馆，与宁波市北仑区新碶街道大路股份经济合作社（以下简称大路合作社）签订房屋租赁合同，约定：大路合作社将大路美食城1号楼9-10号（现门牌号码××6）店面房出租给原告，租期3年，自2008年6月15日起至2011年6月14日止，年租金80000元。2009年9月15日，原、被告签订协议，约定：原告将大路美食城××6号店面转租给被告，内部装修、餐桌、餐具、空调、冰箱、厨房设备等全部餐馆经营设备设施一并转让，并明确了转让款160000元的支某某式、违约责任及其他事宜。之后，被告邱某某接手餐馆经营，但对2009年9月15日至2011年6月14日的房屋租金140000元及最后一笔转让款10000元至今未付。其中，出租人大路合作社在得知原被告店面转租行为后，同意且也事实上接受了这一转租行为。2011年6月16日，大路合作社向原审法院起诉黄某某，要求其支付2009年9月15日至2011年6月14日的房屋租金140000元及逾期利息9560元。同年7月20日，邱某某出具承诺书，将店面内的装修装饰物授权黄某某处置，并承担由此引发纠纷的一切后果。据此，黄某某将店面内的财产评估作价32470元，并抵作部分房屋租金。同年7月29日，大路合作社与黄某某达成和解，向原审法院申请只要求黄某某支付房屋租金85000元。8月1日，原审法院对该案作出（2011）甬仑民初字第965号民事调解书，确定：黄某某支付大路合作社房屋租金50000元，其余租金以租赁房屋内的物品折抵，案件受理费黄某某承担481.25元。此后，原告履行了民事调解书规定的支付义务，但被告未将50000元租金支付给原告。原审原告黄某某、李某某于2011年9月7日诉至原审法院，请求判令：1.原审被告立即支付拖欠的财产转让款10000元；2.原审被告立即支付自2009年9月15日起的房屋租金50000元；3.原审被告立即支付违约金20000元；4.原审被告负担宁波市北仑区人民法院（2011）甬仑民初字第965号房屋租赁合同纠纷一案的诉讼费481.25元。原审法院审理认为：原、被告签订的房屋转租、财产转让协议合法有效，被告邱某某应按约及时支付租金及转让款，其拖欠租金及转让款的行为已构成违约。现原告与大路合作社达成调解协议，将应支付的房屋租金从140000元减少到85000元，并依被告授权将店面内的财产委托具有法定资质的评估机构评估，作价32470元折抵部分租金后，只要求被告在原告已向大路合作社实际支付租金50000元的额度内承担责任，诉请合法成立。原告要求被告支付转让款10000元，诉请亦合法成立。至于拖欠转让款的违约责任问题，原、被告��定的违约金过高，酌定为1000元。（2011）甬仑民初字第965号民事调解某某定的由原告承担的案件受理费481.25元，原告要求被告承担，于法无据，不予支持。据此，原审法院依据《中华某某共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于某用〈中华某某共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华某某共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关某某事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：一、被告邱某某支付原告黄某某、李某某房屋租金50000元；二、被告邱某某支付原告黄某某、李某某财产转让款10000元；三、被告邱某某支付原告黄某某、李某某违约金1000元；四、驳回原告黄某某、李某某其他诉讼请求。上述一、二、三项合计61000元，限于本判决生效后七日内履行完毕。如果未按本判决指���的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华某某共和国民事诉讼法》第二百二十九条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1812元，减半收取906元，由原告黄某某、李某某负担219.3元，被告邱某某负担686.7元。宣判后，原审被告邱某某不服，向本院提起上诉，称：1.被上诉人未经上诉人授权，私自对店内物品委托评估，折抵部分租金的做法是错误的。2.上诉人于2011年7月20日出具的承诺书授权被上诉人进行处置的仅限于装修装饰物，并未包括店内的动产，原审法院将动产作为装修装饰物来认定，是错误的。3.上诉人已经付清财产转让款10000元，另外，财产转让款纠纷属于买卖合同纠纷，与本案属不同法律关系，不应在该案中一并判决。综上，原审法院判决错误，请求二审法院依法撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上��人黄某某答辩称：1.（2011）甬仑民初字第965号民事调解书不违反法律规定，程序合法，可以作为本案证据使用。2.上诉人出具的承诺书表明其同意将店内物品抵扣所欠房租，后经有关机构评估，进行了抵扣。3.承诺书里面没有特别约定不包含店内动产，我们按照常规的理解来处理的。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。被上诉人李某某未提供答辩。在二审审理期间，各方当事人均未提供新的证据。本院对原审法院认定的事实予以确认。本院认为：双方当事人签订的《协议》，系双方真实、自愿的意思表示，且不违反法律的强制性规定，亦得到了出租方大路合作社的认可，双方应按照《协议》履行各自义务。至于被上诉人对房屋内物品委托评估并折抵相应租金，在上诉人未足额支付到期租金的情况下，上诉人出具书面承诺书，载明店内的装修装饰物的拥有权交由被上诉人处置，被上诉人据此委托具有法定鉴定资质的评估机构评估并折抵相应租金，并无不当。上诉人诉称，店内装修装饰物不包括店内动产，被上诉人未经上诉人授权，依据不足，本院难以采信。至于上诉人主张已付清转让款10000元，依据不足，本院难以支持。转让款事宜系双方当事人在转租协议中一并达成的意见，原审法院一并处理，并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，上诉人的上诉理由不足，本院难以支持。依照《中华某某共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1812元，由上诉人邱某某负担。本判决为终审判决。审 判 长 俞灵波审��员李夫民代理审判员 赵保法二〇一二年二月三日代书 记员 潘芬芬 来自：