（2011）甬镇民初字第1620号

裁判日期: 2012-02-29

公开日期: 2016-09-30

案件名称

张美珍与朱荣平农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

宁波市镇海区人民法院

所属地区

宁波市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张美珍,朱荣平

案由

农村房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国土��管理法（2004年）》：第八条第一款，第六十三条

全文

宁波市镇海区人民法院民事判决书（2011）甬镇民初字第1620号原告：张美珍。委托代理人：沈丽娜，宁波市骆洲法律服务所法律工作者。委托代理人：朱兆双。被告：朱荣平（曾用名朱云平）。委托代理人：王智丰。委托代理人：王文星。原告张美珍与被告朱荣平农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年11月16日立案受理后，依法由代理审判员张发生适用简易程序，于2011年12月8日、2012年1月11日公开开庭进行了审理。原告张美珍及其委托代理人沈丽娜、朱兆双，被告朱荣平及其委托代理人王智丰、王文星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告��美珍起诉称：原告系浙江省宁波市镇海区九龙湖镇长宏村村民，被告朱荣平系浙江省天台县泳溪乡岩下方村村民。2003年，原告将位于宁波市镇海区九龙湖镇长宏村的木结构小屋一间（地号为638-3-72，土地使用面积为24.22平方米）卖给被告，约定房屋买卖价格为3000元。由于被告系非宁波市镇海区九龙湖镇长宏村村民，因此该房屋无法办理过户手续，且原告现无房可住。故原告诉至法院，请求确认原告与被告签订的房屋买卖协议无效，被告将房屋返还原告，原告将购房款3000元返还被告。被告朱荣平答辩称：2003年，原告将位于宁波市镇海区九龙湖镇长宏村木结构房屋一间卖给被告是事实，原告在明知不能过户的情况下自愿将房屋卖给被告的，合同系原、被告真实意思的表示，故该房屋买卖合同合法有效。合同签订时被告支付原告购房款3000元，后原告把该房屋及集体土地使用证交付被告时，原告提出增加购房款，故被告又支付原告购房款2500元，另支付原告水电过户费300元。讼争房屋系木结构房屋，当时已经很破旧，因无法居住，原告才将房屋出卖给被告的。被告对诉争房屋先后进行过三次改造，共花费20万元左右。被告户籍虽在浙江省天台县，但被告在天台县已无房可住。综上，请求法院驳回原告的诉请。原告向本院提交了如下证据：1.绝卖平屋契一份，欲证明原、被告房屋买卖的事实。经质证，被告对该证据的真实性无异议，但称购房款实际上是5800元。本院对该证据的真实性予以认定。2.镇海区九龙湖镇长宏村村民委员会出具的证明一份，欲证明原、被告房屋买卖的事实以及该房屋的面积、结构、房价等情况。经质证，被告对该证据的真实性有异议。3.集体土地使用证二本，��证明原告拥有二处房屋，该二处房屋的结构和面积不同，且中间有明堂相隔。集体土地使用证为甬集用（2011）第0600387号，地号为638-3-72，使用权面积为24.22平方米的房屋一间卖给被告；集体土地使用证为甬集用（2011）第0600386号，地号为638-3-72-1，使用权面积为25.75平方米的房屋一间没有卖给被告。经质证，被告对该证据的真实性无异议，称集体土地使用证为甬集用（2011）第0600387号，地号为638-3-72，使用权面积为24.22平方米的房屋一间是卖给被告的；但称集体土地使用证为甬集用（2011）第0600386号，地号为638-3-72-1，使用权面积为25.75平方米的房屋一间原来是地基，包含在绝卖平屋契中，后来由被告建造，现原告申请了集体土地使用证。本院对该证据的真实性予以认定。4.镇海区九龙湖镇长宏村村民委员会出具的证明一份，欲证明原告张美珍与朱大章是镇海区九龙湖镇长宏村村民，两人系夫妻关系，朱大章于1999年去世的事实。经质证，被告有异议，称该证据不能证明原告张美珍与朱大章系夫妻关系。5.宁波市国土资源局镇海分局九龙湖国土资源所出具的情况说明一份，欲证明原告丈夫朱大章去世后，原告通过公证处公证办理了甬集用（2011）第0600387号和甬集用（2011）第0600386号集体土地使用证。经质证，被告对该证据的真实性有异议，称该情况说明的内容与房屋实际结构不一致。被告向本院提交了如下证据：1.天台县泳溪乡岩下方村村民委员会出具的证明、天台县泳溪乡人民政府与天台县泳溪乡岩下方村村民委员会共同出具的证明各一份，欲证明被告从天台县来宁波打工近20年，在天台县已无房可住。经质证，原告有异议，称该村民委员会无权证明被告在天台县没有房屋居住的事实。2.镇海区九龙湖镇长宏村村民委员会出具的证明复印件一份，欲证明被告在镇海区九龙湖镇长宏村向原告购买了房屋，且长期居住在此。经质证，原告有异议，称该证据不能证明被告购买了原告的房屋。3.王光明、周德江等4人共同出具的证明一份，欲证明原告自愿将其丈夫朱大章名下的房屋出卖给被告。经质证，原告对该证明的内容无异议。本院对此予以认定。4.王光明、周一能、王菊飞等10人共同出具的证明一份，欲证明原告自愿将其丈夫朱大章名下的房屋出卖给被告，被告对该房屋经过三次改造装修的事实。经质证，原告对该证据的真实性有异议，称证明上的签名是否系其本人所签无法确定。5.王文星、王黎明等8人共同出具的字条一张，欲证明被告支付原告购房款5800元以及被告对该房屋进行三次改造共花费200740元的事实。经质证，原告对该证据的真实性有异议，称原告卖给被告的房屋面积为24.22平方米，改造装修根本不需要花费200740元。6.镇集建（93）字第0313109号集体土地建设用地使用证一本，欲证明原告将登记在朱大章名下的位于宁波市镇海区九龙湖镇长宏村周胜房屋一间出卖给被告。经质证，原告对该证据的真实性无异议。本院对该证据的真实性予以认定。7.被告申请证人王某、沈某出庭作证，本院依法予以准许。证人王某到庭陈述：原、被告双方签订绝卖平屋契时我与沈某在场，当时谈好购房款5500元，水电费300元，签订协议后被告当场支付原告3000元。后来被告搬进该房屋后又支付原告2800元时，我不在场。当时该房屋很破旧，原告没在居住使用。房屋东边有一块约40平方米的空地，包括在绝卖平屋契中。经质证，原告有异议，称证人王某陈述的购房款和实际不��。被告无异议。证人沈某到庭陈述：原告卖给被告的是一间破旧的木结构房屋，双方约定购房款5500元，水电费300元。双方签订合同后，原告把集体土地建设用地使用证交给被告，被告支付原告购房款3000元，我不在场。后来被告又支付原告2800元，我不在场，是听被告说的。双方签订绝卖平屋契时，我不在场，不清楚绝卖平屋契中是否包含空地和明堂。经质证，原告称如果购房款是5500元，为何绝卖平屋契中只写3000元。被告对证人沈某的证言无异议。为查明事实，本院依职权到现场拍摄照片一组，经质证，原、被告均无异议。本院予以认定。根据已认定的证据，结合原、被告的庭审陈述，本院查明事实如下：原告张美珍与朱大章均为浙江省宁波市镇海区九龙湖镇长宏村村民，两人系夫妻关系，朱大章于1999年去世。被告朱荣平为浙江省天台县泳溪乡岩下方村村民。2003年11月25日，原告张美珍与被告朱荣平签订绝卖平屋契一份，载明：张美珍将座落在周胜周河潭自然村有祖传木结构平屋壹全间绝卖给朱云平，双方自愿协商屋价为叁仟元人民币。被告支付原告购房款3000元，原告将房屋交付被告使用，被告使用至今。另查明：原、被告签订绝卖平屋契时，诉争房屋登记在原告丈夫朱大章名下的位于宁波市镇海区九龙湖镇周胜村房屋一间【集体土地建设用地使用证为镇集建（93）字第0313109号】。2011年7月，该房屋变更登记在原告张美珍名下的位于宁波市镇海区九龙湖镇长宏村周胜房屋一间【集体土地使用证为甬集用（2011）第0600387号，地号为638-3-72，使用权面积为24.22平方米】。本院认为：农村房屋的买卖必然涉及农村宅基地使用权的转让，必须符合有关宅基地的法律规定。��村宅基地的所有权属于农村集体经济组织，只有本集体经济组织的成员才可申请使用宅基地，农村宅基地的使用权不允许通过房屋买卖的方式转让给本集体经济组织以外的民事主体。本案原、被告订立的绝卖平屋契，因该房屋涉及的宅基地使用权主体与买受方即本案被告不属于同一个村集体经济组织，因此，原告向本村集体经济组织以外的民事主体转让农村房屋和宅基地违反了农村集体经济组织的成员性属性，故本院认定该绝卖平屋契无效。合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告要求被告返还房屋的诉请合法有据，本院予以支持。关于购房款数额问题，绝卖平屋契中载明双方自愿协商屋价为3000元人民币，被告主张支付原告购房款5800元，但被告未能提供充分证据证实其主张，故本院不予采信。原告同意返还被告购房款3000元，于法无悖，本院予以确认。因被告未提出反诉，故本案对被告所受到的损失不予处理，被告可另行依法解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条之规定，判决如下：一、确认原告张美珍与被告朱荣平签订的绝卖平屋契无效。二、被告朱荣平于本判决生效之日起六个月内将登记在张美珍名下的位于宁波市镇海区九龙湖镇长宏村周胜房屋一间【集体土地使用证为甬集用（2011）第0600387号，地号为638-3-72，使用权面积为24.22平方米】返还原告张美珍。三、原告张美珍于本判决生效之日起十日内返还被告朱荣平购房款人民币3000元。当事人如果未按本判决指定的��间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币50元，减半收取25元，由被告朱荣平负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费交纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：81×××01，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。本法律文书生效后，有执行内容的部分，权利人可在本判决规定的履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。逾期未申请，将丧失向法院申请执行的权利。代理审判员　　张发生二〇一二年二月二十九日代书　记员　　刘　佳关注微信公众号“”