（2012）通中民终字第0073号
裁判日期: 2012-02-29
公开日期: 2014-10-23
案件名称
江苏炜赋集团南通物业发展有限公司与郭爱华物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南通市中级人民法院
所属地区
江苏省南通市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郭爱华,江苏炜赋集团南通物业发展有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）通中民终字第0073号上诉人（原审被告）郭爱华。被上诉人（原审原告）江苏炜赋集团南通物业发展有限公司（以下简称炜赋物业公司），住所地南通市开发区星湖大道1088号。法定代表人候建，总经理。委托代理人孙鹏飞，北京市炜衡律师事务所上海分所律师。委托代理人曹飞。上诉人郭爱华因与炜赋物业公司物业服务合同纠纷一案，不服南通经济技术开发区人民法院（2011）开民初字第0954号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。炜赋物业公司在原审诉称，炜赋物业公司与郭爱华于2002年7月8日签订《物业管理服务合同》，约定由炜赋物业公司对郭爱华所居住的小区承担物业管理工作，郭爱华定期按规定缴纳有关管理费用，但郭爱华自2004年7月1日起拒绝履行合同所约定的缴费义务。期间，郭爱华曾缴纳2008年一年的物业管理费683元，其余费用虽经多次催缴，但郭爱华置之不理。现诉至法院，要求郭爱华支付所欠物业管理费3037元并支付滞纳金2648元（计算至2010年12月31日）。郭爱华在原审未答辩。原审法院经审理查明，郭爱华系南通市开发区星湖花园12幢504室业主。2002年7月8日，郭爱华与江苏炜赋集团南通星湖物业发展有限公司签订了一份《物业管理服务合同》，合同第二条约定：业主物业基本情况：座落位置星湖花园12幢504室、建筑面积126.57㎡；第四十二条约定：本物业的收费包括下列项目：（1）物业管理服务费。收费标准是0.45／㎡，计每月56.95元。（3）业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳滞纳金；第四十四条约定：具体物业管理费收取办法，按南通市物价局有关规定，预收一年。同日，郭爱华领取南通市开发区星湖花园12幢504室房屋。后郭爱华按约定支付了2002年7月-2004年6月及2008年一年的物业管理费，但其余费用拒绝给付，至2010年12月共结欠物业管理费3759元（126.57㎡×0.45／㎡×66月）。另查，江苏炜赋集团南通星湖物业发展有限公司已更名为江苏炜赋集团南通物业发展有限公司。原审法院认为：双方签订的物业管理服务合同系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应属合法有效。炜赋物业公司依据该合同对小区进行了管理，提供了相关服务，郭爱华作为业主，在依据合同享受物业服务的同时，也应承担支付物业管理费的义务。现因郭爱华拒不缴纳物业管理费致讼，应承担全部责任。炜赋物业公司主张的物业管理费未超过双方约定，法院照准。郭爱华逾期交纳物业管理费，已造成违约，应承担违约责任。双方约定的违约金的计算标准未超过法律规定，亦予以支持，故郭爱华还需支付至2010年12月止的逾期付款违约金1995元（1、2004年物业费341.7元，违约金为374元（341.7元×365天×0.0005×6年）；2、2005年物业费683元，违约金为623元（683元×365天×0.0005×5年）；3、2006年物业费683元，违约金为499元（683元×365天×0.0005×4年）；4、2007年物业费683元，违约金为374元（683元×365天×0.0005×3年）；5、2009年物业费683元，违约金为125元（683元×365天×0.0005×1年）。郭爱华经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，即放弃了自己的诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决：郭爱华自判决生效之日起七日内向江苏炜赋集团南通物业发展有限公司交纳至2010年12月底前结欠的物业管理费3037元，并支付逾期付款违约金1995元。宣判后，郭爱华不服，向本院提起上诉称，1、原审认定事实不清，炜赋物业公司除了提供物业管理服务合同外，还需提供取得小区物业管理权的证据；物业管理资质证书；物业从业人员资质证书；物业收费许可的证据等；2、炜赋物业公司2004年7月至2007年12月的物业管理费请求权已超过了诉讼时效；3、郭爱华是拆迁户，在物业管理收费上享受优惠政策；4、炜赋物业公司未按照合同约定提供物业管理服务，如小区物业出租的情况未公开，小区的北大门始终不开放，邮箱破烂，珍贵古树不见踪影。故请求撤销原判，改判驳回炜赋物业公司的诉讼请求或者发回原审法院重审。被上诉人炜赋物业公司辩称，1、炜赋物业公司已取得了该小区的物业管理权，否则不可能和郭爱华签订物业管理合同；资质证书是国家对物业公司的行政管理，与合同的效力无关。2、炜赋物业公司的收费依据就是双方的合同，郭爱华引用的《物业服务收费管理办法》系海南省的地方规章，在本地区不应适用。3、郭爱华在一审并未提出诉讼时效的抗辩，在二审期间提出，不应得到支持。4、郭爱华是否是拆迁户，拆迁户是否有优惠政策，都需要郭爱华举证证明，即使在开发区有对拆迁户的物业管理优惠政策，郭爱华也认可了合同约定的价格。炜赋公司已按照合同的约定履行了物业管理服务，不存在违约行为。综上，郭爱华的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回其上诉请求。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，郭爱华与炜赋物业公司签订的物业管理服务合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效，双方均应遵守履行，炜赋物业公司应当履行对小区物业的管理服务义务，郭爱华应当按照合同的约定履行给付物业费的义务。郭爱华上诉提出的物业管理资质证书、从业人员资质证书、物业收费许可等均涉及行政管理部门对物业公司的管理性规定，对物业服务合同的效力并不产生影响。至于诉讼时效问题，按照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已超过诉讼时效的情形除外。本案中并不存在提供新证据，故对郭爱华提出的诉讼时效抗辩，本院不予采纳。郭爱华主张的拆迁户享有优惠政策及炜赋物业公司未履行物业服务义务，均未有证据能够证明。郭爱华的上诉理由均不能成立。原审查明的事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由郭爱华负担。本判决为终审判决。审 判 长 顾 华代理审判员 罗 勇代理审判员 季建波二〇一二年二月二十九日书 记 员 高帅荣 微信公众号“”